Mietpreisbremse : Zu früh gejubelt

Einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zufolge soll die Mietpreisbremse wirken. Das wäre ein Novum. Doch die Ergebnisse sind mit Vorsicht zu genießen.

Besser als ihr Ruf? Laut einer Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) soll die Mietpreisbremse doch wirken.

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DieDie im Juni 2015 eingeführte Mietpreisbremse hatte bisher keinen leichten Stand. Eigentlich sollte die gesetzliche Vorgabe, dass Neuvertragsmieten nicht mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen dürfen, für Entspannung am Mietmarkt sorgen. Viele Ökonomen halten sie jedoch für einen unzulässigen Eingriff in den Markt und offenkundig unwirksam. Das legen zumindest die bisher vorlegten Analysen nahe. Mieteraktivisten ist die Mietpreisbremse dagegen nicht scharf genug. Es gebe zu viele Ausnahmen, beispielsweise bei neu gebauten Wohnungen.

Jetzt legt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung  (DIW) eine Studie vor, nach der die Mietpreisbremse besser sein soll als ihr Ruf. Die Berliner Wissenschaftler fanden heraus, dass in Regionen mit überdurchschnittlich hohen Mietsteigerungen vor Einführung der Regulierung, die Mieten später deutlich langsamer gestiegen sind. Dazu haben sie eine Vielzahl von Mietannoncen ausgewertet. Das DIW verglich Mieten von regulierten und unregulierten Wohnungen. Ergebnis: Die Mieten der unregulierten liefen denen der regulierten Wohnungen davon.

Eigentlich könnten die Befürworter der Mietpreisbremse jetzt eine Flasche Sekt öffnen. Endlich haben sie den Beweis dafür, dass sie richtig lagen. Für Jubel gibt es jedoch keinen Anlass. Allein die Annahme, es ließe sich seriös messen, ob die Mietpreisbremse wirkt oder nicht, ist vermessen. Viele Mietverträge haben sich längst dem öffentlichen Markt entzogen.

Platz 10: Rostock

Der Kauf einer Wohnung in Rostock lohnt sich nicht. Würden Selbstnutzer eine 80-Quadratmeter-Wohnung zu 40 Prozent (zuzüglich Kaufnebenkosten) mit Eigenkapital kaufen, den Rest per Kredit über 15 Jahre (zu Vergleichszwecken ohne Tilgung), würden sie sich relativ wenig an sonst fälliger Miete sparen. Die Rendite – hier also aus der Mietersparnis berechnet – auf das aus eigener Tasche eingesetzte Geld läge bei nur 3,2 Prozent. Auf das Gesamtkapital inklusive Kredit bezogen, wären es schlappe 2,1 Prozent. Mieter fahren da besser und können das freie Geld anlegen, etwa am Aktienmarkt.

Alle Details zur Berechnung finden Sie hier. Wo sich das Eigenheim wirklich lohnt, lesen Sie in unserem Immobilienatlas 2018 und dem umfangreichen Premium-Dossier.

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Platz 9: Frankfurt am Main

In der Bankenmetropole sind Immobilien knapp. Im Zuge des Brexits könnten noch mehr Banker aus London nach Frankfurt kommen. Die Preise sind schon gestiegen und haben die Mieten abgehängt. Selbstnutzer erzielen durch den Kauf daher nur 3,2 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, berechnet aus der Mietersparnis abzüglich der nur von Käufern zu tragenden Kosten (umgelegt auf 15 Jahre).

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Platz 8: Düsseldorf

Auch in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens sind Mieter im Vorteil. Mit nur 3,1 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, berechnet aus der durch den Kauf erzielten Mietersparnis, lohnt sich der Kauf einer Wohnung nicht.

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Platz 7: Potsdam

Ebenfalls nur 3,1 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital bietet der Kauf aus Sicht eines Selbstnutzers in Potsdam. Auch hier sind die Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten zu teuer, sodass der Kauf nur vergleichsweise wenig Mietersparnis bringt. Gehen dann noch die nur von Eigentümern zu tragenden Kosten runter, bleibt wenig übrig. Bezogen auf das Kapital inklusive Kredit sind das karge 2,1 Prozent Rendite. Dafür lohnt sich das mit dem Immobilienkauf und der Kreditaufnahme verbundene Risiko nicht.

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Platz 6: Kiel

In der Landeshauptstadt Schleswig-Holsteins an der Ostseeküste streichen Käufer als Selbstnutzer nur 3,0 Prozent Rendite auf ihr eingesetztes Kapital ein, wenn der Kauf direkt mit der Miete verglichen wird. Angesetzt wurden jeweils die durchschnittlichen Kaufpreise und Mieten für eine 80-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand, also kein Neubau.

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Platz 5: Freiburg

Ebenfalls nur 3,0 Prozent aufs Eigenkapital sind in Freiburg drin, wenn Selbstnutzer auf die durch den Kauf erzielte Mietersparnis und die dafür in Kauf genommenen Kosten achten (also Kreditzinsen, Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar – verteilt auf 15 Jahre). Das ist zu wenig: Mieter fahren daher besser.

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Platz 4: Hamburg

Noch knapp 3,0 Prozent sind es in Hamburg, die aus der Mietersparnis als „Ertrag“ aus dem Kauf einer Wohnung rausspringen. Auch hier wurde die Wohnung annahmegemäß zu 60 Prozent per Kredit finanziert. Die Kaufnebenkosten, neben den Zinsen für einen tilgungsfreien Kredit und die Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, aber kein Maklerhonorar, wurden auf 15 Jahre verteilt.

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Platz 3: Münster

Bekannt für seine Massen an Studenten und Radfahrern, passen Mieter zu Münster sowieso besser als Eigentümer. Tatsächlich wären die Münsteraner mit der Miete gut beraten. Knapp 3,0 Prozent aufs Eigenkapital sind es auch hier, die ihnen der Kauf einer Wohnung bringt, wenn sie als Ertrag der Investition die erzielte Mietersparnis abzüglich der dafür getragenen Kosten ansetzen. Wird dieser Ertrag auf das insgesamt eingesetzte Kapital, inklusive Kredit, bezogen, sind es gar nur noch 2,0 Prozent. Künftige Wertsteigerungen der Immobilie wurden dabei – wie in allen Fällen – nicht angesetzt. Im Gegenzug wurden aber auch keine Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie angenommen.

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Platz 2: Berlin

Die Hauptstadt Deutschlands ist zugleich die Hauptstadt der Mieter. Etwa 85 Prozent aller Berliner wohnen zur Miete. Deutschlandweit haben Mieter einen Anteil von rund 55 Prozent. Daran wird sich so schnell nichts ändern. Während die Preise in den vergangenen Jahren extrem stark gestiegen sind, haben die Mieten weniger zugelegt. Unterm Strich sind durch den Kauf nur noch 2,9 Prozent Ertrag aufs Eigenkapital drin. 2,0 Prozent sind es bezogen auf das Kapital inklusive Kredit. Zu wenig.

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Platz 1: München

Der Wahnsinn am Immobilienmarkt hat einen Namen: München. Die bayrische Landeshauptstadt ist vor allem vom Niveau her absolute Spitze bei Kaufpreisen und Mieten von Wohnimmobilien. Auch hier haben die Preise die Mieten abgehängt. Der Kauf lohnt nicht mehr. Nur 2,9 Prozent Rendite aufs Eigenkapital sind bei der 80 Quadratmeter großen Wohnung noch drin. 1,9 Prozent sind es, wenn die um alle Kaufnebenkosten geminderte Mietersparnis auf das Kapital inklusive Kredit bezogen wird.

In welchen der 50 größten Städte in Deutschland der Kauf einer Immobilie am meisten lohnt, erfahren Sie hier. Alle Details zur Berechnung finden Sie hier. Wo sich das Eigenheim wirklich lohnt, lesen Sie in unserem Immobilienatlas 2018 und dem umfangreichen Premium-Dossier.

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Überteuerte Wohnungen werden nicht annonciert

Insbesondere in den regulierten Großstädten gehen Mietwohnungen quasi unter der Hand weg. Von einem Freund zu einem anderen. Gezahlt wird, was das Portemonnaie des Mieters hergibt. Warum sollte ein Vermieter Konditionen weit über Mietpreisspiegel ins Internet setzen? Er würde sich nur selbst schaden. Messen lassen sich diese Hochpreismieten daher nicht. Sie fallen zwangsläufig aus jeder Studie heraus – egal wie akkurat die Wissenschaftler arbeiten.

Dass die Mieten nach der Regulierung weniger stark in Regionen stiegen, in denen die Mietpreise zuvor stark angezogen haben, hat auch andere Ursachen. Zum einen haben Vermieter in Erwartung der Mietpreisbremse Erhöhungen vorgezogen. Zum anderen erreichen die Mietpreise in einigen Städten inzwischen Niveaus, die sich selbst gutverdienende Bewohner kaum noch leisten können. Viele Haushalte aus der Mittelschicht geben inzwischen 40 und mehr Prozent ihres Einkommens für Miete aus. Irgendwann ist das Ende der Fahnenstange erreicht. Nicht die Mietpreisbremse, sondern die Haushaltsbudgets der Mieter haben die Mietpreisentwicklung gebremst.

Mehr Ehrlichkeit und mehr Wohnungsbau nötig

Um tatsächlich zu messen, ob die Mietpreisregulierung den erwünschten Effekt erzielt, wäre es nötig, die Konditionen aller Mietverträge anonym in einer Datenbank zusammenfassen. Diese Datenbank könnte dann auch Grundlage für einen realistischen Mietspiegel sein. Daran dürften viele Kommunalpolitiker jedoch kein Interesse haben. Denn dann käme ans Licht, dass Wohnen in ihren Gemeinden viel teurer ist als es die offizielle Statistik aussagt.

Im Umgang mit der Mietpreisentwicklung in den deutschen Großstädten wäre mehr Transparenz und mehr Ehrlichkeit nötig. Und wie das DIW völlig zurecht in seiner Studie betont, wäre auch mehr Wohnungsbau nötig. Allein die Mietpreisbremse wird die Probleme der angespannten Wohnungsmärkte nicht lösen - wie auch die Berliner Wissenschaftler einräumen.