Neuordnung am Immobilienmarkt: Sind Immobilien heute tatsächlich teurer als in den 1980er Jahren?
Maurer auf einer Baustelle in Hannover (1988)
Foto: imago imagesHatten die Eltern es in den 1980er Jahren leichter ein Haus zu kaufen als ihre Kinder heute? Diese Frage wird häufig emotional diskutiert, zwischen den Generationen, aber auch in der Politik. Im Oktober sagte Bundeskanzler Olaf Scholz am Rande des Wohngipfels: „Es sind nicht die Zinsen das Problem. Fragen Sie Ihre Eltern: Bei Zinsen von 9,5 Prozent sind im Westen Deutschlands schon einmal mehr als 700.000 Wohnungen gebaut worden.“
2023 werden keine 700.000 Wohnungen im Jahr gebaut, auch keine 400.000 wie ursprünglich beabsichtigt. Der Immobilienmarkt in Deutschland steckt in der Krise. Viele private Käufer können sich ein Haus oder eine Wohnung nicht mehr leisten, weil die Zinsen zu stark gestiegen sind. Ob Immobilien für die Bürger erschwinglich sind oder nicht, ist aber nicht nur abhängig von der Höhe des Zinses. Da hat Olaf Scholz mit seiner Aussage recht. Auch der Preis der Immobilien sowie das Einkommen der Haushalte sind wichtige Kriterien für die Erschwinglichkeit. Das alles zusammen lässt einen Langzeitvergleich zu.
Bestimmt man auf Basis der Immobilienpreisentwicklung und der Zinsen den Preis für ein Volltilgerdarlehen und setzt dies ins Verhältnis zu der Einkommensentwicklung, lässt sich für den Zeitraum vom 1. Quartal 1980 bis zum 2. Quartal 2023 ein Erschwinglichkeitsindex berechnen. Dieser zeigt: Am teuersten waren Immobilien 1981. Damals notierte der Index bei einem Wert von 115,5. Der durchschnittliche Zinssatz lag mit einem Niveau von 10,6 Prozent sogar noch höher als vom Bundeskanzler unterstellt.
Michael Voigtländer
Foto: PresseDas beste Jahr für einen Immobilienkauf war 2016
Am günstigsten war der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses im 3. Quartal 2016 mit einem Indexwert von 28,6. Nachdem sich daraufhin die Erschwinglichkeit zunächst seitwärts bewegt hat, gibt es seit 2021 deutliche Verschlechterungen. Im 2. Quartal 2023 liegt der Index nun bei 41,0 – das entspricht dem Niveau von Mitte der 2000er Jahre:
Wesentlich für die vorteilhafte Entwicklung der Erschwinglichkeit seit den 1980er Jahren war insbesondere die Zinsentwicklung. Weil die Inflation zurückging, haben sich auch die Zinsen reduziert, was Immobilien für viele Bürger bezahlbarer machte. Hinzu kam, dass in den 1990er Jahren sehr viel gebaut wurde und ein Überangebot entstand – das führte zu einer Seitwärtsbewegung der Preise bis Mitte der 2000er Jahre. Da aber die Einkommen in dieser Zeit gestiegen sind, hat sich die Erschwinglichkeit zusätzlich verbessert.
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In den 2010er Jahren sind die Immobilienpreise dann sehr schnell gestiegen, was aber durch noch stärkere Zinssenkungen überkompensiert wurde. Das änderte sich abrupt 2022, als aufgrund des starken Anstiegs der Inflation auch die Zinsen deutlich zulegten, so dass sich der Indexwert um mehr als 10 Punkte, also mehr als 30 Prozent, verschlechterte.
Immobilien heute erschwinglicher
Trotzdem zeigen die Ergebnisse, dass Immobilien heute immer noch deutlich erschwinglicher sind als in den 1980er und 1990er Jahren. Dieses Ergebnis dürfte für zahlreiche Menschen kontraintuitiv sein, da die Vorstellung vorherrscht, dass es frühere Generationen leichter hatten, Wohneigentum zu bilden. Und tatsächlich zeichnet auch die Wohneigentumsstatistik ein anderes Bild: So stieg zwar die Wohneigentumsquote in den 1980er bis Mitte der 2000er Jahre, doch insbesondere in den 2010er Jahren, als die Erschwinglichkeit sich deutlich verbesserte, blieb sie konstant.
Um das zu verstehen, muss man auch andere Aspekte berücksichtigen: Erstens war in den 1980er und auch 1990er Jahren die Inflation noch relativ hoch. Dies bedeutete für die Käufer oftmals auch, dass sie mit relativ starken Einkommenssteigerungen rechnen konnten. Viele Haushalte haben sich daher in den ersten Jahren auf eine hohe Belastung eingestellt, rechneten aber damit, dass sich die Höhe der Kreditraten entwerten und sie sich dann wieder mehr leisten können. Politisch wurden Immobilienkäufern zudem deutlich stärkere Unterstützungen für die Wohneigentumsbildung gewährt als heute.
Zweitens waren früher auch Eigenleistungen („Muskelhypotheken“) deutlich üblicher und leichter realisierbar, als dies heute aufgrund komplexerer Techniken der Fall ist. Drittens wird der Zeitpunkt des Einkommenserwerbs heute aufgrund von längerer Ausbildung und späterer Familiengründung zeitlich nach hinten geschoben. Damit steigen die Raten, da in kürzerer Zeit getilgt werden muss. Insbesondere in Großstädten und deren Umland liegt das Durchschnittsalter des Haushaltsvorstands bei Familien mit Kindern bei 41 Jahren.
Nebenkosten erschweren den Immobilienkauf
Die Höhe des Eigenkapitals ist für Immobilienkäufer sehr wichtig. Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Maklerleistungen und Notarkosten können nicht finanziert und müssen daher durch Ersparnisse bezahlt werden. Dazu erwarten die meisten Banken, dass die Kunden auch Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Dieser Kapitalbedarf ist proportional zu den Kaufpreisen, zumal in den meisten Bundesländern auch noch die Grunderwerbsteuersätze erhöht wurden.
Das verdeutlicht, dass der Erschwinglichkeitsindex nicht unabhängig von politischen und gesellschaftlichen Rahmenbedingen betrachtet werden kann: Insbesondere der Zugang zu Eigenkapital ist zu berücksichtigen, auch vor dem Hintergrund späterer Familiengründungen. Nichtsdestotrotz verdeutlicht der Index aber, dass sich die Lage für Wohneigentümer zwar deutlich verschlechtert hat, sie aber im langfristigen Mittel noch immer relativ gut ist und sich am aktuellen Rand aufgrund steigender Einkommen bei leicht fallenden Preisen wieder verbessert.
Tatsächlich könnte sich die Erschwinglichkeit noch weiter verbessern, wenn die Zinsen wieder fallen. Angesichts sinkender Inflationsraten ist dies wahrscheinlich. Wie schnell sich das in sinkenden Finanzierungszinsen niederschlägt, ist aber noch nicht absehbar.
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