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Spekulative Neubauten Bei Gewerbeimmobilien droht der Absturz

Es mehren sich die Warnsignale: 2014 wird ein Rekordjahr für Gewerbeimmobilien - Umsätze mit Bürogebäuden gehen durch die Decke. Doch Experten erwarten sinkende Mieten und steigende Leerstände.

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Was Experten voraussagen
Wie schätzen Immobilienexperten die Entwicklung des Markts für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland ein? Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) ermittelt halbjährlich Expertenmeinungen zu Lage und Entwicklung des Immobilienmarkts. Der WirtschaftsWoche liegen Ergebnisse der Studie exklusiv vor. Befragt wurden Experten in den Metropolregionen Hamburg, München, Berlin, Stuttgart, Düsseldorf-Köln-Bonn, Rhein-Main und dem Ruhrgebiet. Quelle: dpa
Die Experten rechnen sowohl für den Markt für Büroimmobilien als auch für Einzelhandelsflächen im kommenden Halbjahr mit einer sinkenden Zahl an neugebauten Flächen. Für den Einzelhandel geht jeder vierte von weniger Neubauflächen aus, im Bürosegment nur jeder fünfte. Quelle: dpa
Der Mietwohnungsneubau hingegen boomt, besonders nach Meinung der Experten, die in Hamburg und Berlin tätig sind. Quelle: AP
Recht pessimistisch sehen die Experten die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen sind nur gering. Fast überall erwarten rund vierzig Prozent der Befragten einen Nachfrageeinbruch bei Büroflächen. Im Einzelhandel gehen ebenfalls mehr Befragte von einer rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen aus. Quelle: dpa
Von steigenden Leerständen vor allem im Büromarkt gehen die Experten besonders in den Regionen Düsseldorf-Köln-Bonn und in der Rhein-Main Region aus. Quelle: dpa
Experten aus dem Rhein-Main-Gebiet befürchten dabei öfter als die Befragten der anderen Metropol-Regionen eine sinkende Nachfrage im Büro- ebenso wie im Einzelhandelssegment. Von diesen Konjunktursorgen ist der Mietwohnungsmarkt weit entfernt, denn die Nachfrage nach Wohnraum scheint hoch zu bleiben. Vor allem... Quelle: dpa
... für Berlin gehen die Experten davon aus, dass die Zahl leerstehender Neubaumietwohnungen weiter zurückgehen wird. Die Befragten sind für den Mietwohnungsmarkt der Bundeshauptstadt besonders optimistisch. Doch auch im Bereich der Gewerbeimmobilien.... Quelle: dpa

Die 36 000 Messeteilnehmer, die Immobilien planen, entwickeln, finanzieren, betreuen und mit ihnen handeln, reisen mit gemischten Gefühlen zur Expo Real, dem jährlichen Branchen-Großtreff, der in dieser Woche wieder in München beginnt. „Die Party wird nicht endlos weitergehen“, stimmt etwa Rainer Eichholz, Geschäftsführer des Bremer Bauunternehmens Zech Group und Vorstand der zu Zech gehörenden DIH Deutsche Immobilien Holding, sich und die Kollegen auf härtere Zeiten ein.

Wo die Immobilienpreise am stärksten steigen

Das sehen viele so. Im August brach der Immobilienklima-Index des Berliner Marktforschungsinstituts Bulwiengesa, das Brancheninsider nach ihren Investment- und Ertragserwartungen fragt, gegenüber dem Juli-Wert drastisch ein: um 15,7 Punkte oder 11,7 Prozent. Normalerweise verändert sich der Index nur homöopathisch.

Preisanstieg für Eigentumswohnungen verliert an Dynamik

Andreas Pohl, Co-Chef der Nord/LB-Tochter Deutsche Hypo, hat die Wende angesichts der zunehmenden Bedrohungen aus Nahost, Osteuropa und Afrika erwartet: „Die Nachrichten präsentieren uns Tag für Tag mehrere Krisenherde in der Welt. Und immer stärker zeigen sich die Auswirkungen auch in der hiesigen Konjunktur.“

Dabei glänzt der Immobilienmarkt noch mit Rekordzahlen. Im ersten Halbjahr 2014 wurden in Deutschland Gewerbeimmobilien im Wert von 17 Milliarden Euro gekauft. Im zweiten Halbjahr, prognostiziert die Frankfurter Deutschland-Tochter des britischen Immobiliendienstleisters DTZ, sollen es 20 Milliarden sein. Mehr Umsatz mit deutschen Gewerbeimmobilien gab es zuletzt 2007 – und dann den Absturz in die Banken-, Staatsfinanz- und Wirtschaftskrise, die mit unsoliden Immobilieninvestments ihren Ausgang nahm.

Wo die Immobilienpreise am stärksten fallen

Kritisches Jahr 2015

Die nachlassende Konjunktur wird sich nach Einschätzung des internationalen Maklerhauses Savills spätestens 2015 in den Umsatzzahlen niederschlagen. Denn weniger Jobs erfordern weniger Bürohäuser, schwacher Konsum verringert den Bedarf an Einzelhandelsflächen, nachlassender Warenaustausch drückt die Nachfrage nach Logistikimmobilien. Noch aber werden über Monate vorbereitete Geschäfte unter Dach und Fach gebracht und zum Sieben-Jahres-Rekord beitragen.

So fand gerade das Hamburger Hochhaus-Highlight Tanzende Türme für 165 Millionen Euro einen Käufer. Entworfen hat die rund 80 und 90 Meter hohen Bürohäuser mit dem Knick in der Konstruktion der in der Hansestadt lebende Stararchitekt Hadi Teherani. Gemeinsam mit dem Entwickler Strabag Real Estate, der das Ensemble an der Reeperbahn 2013 fertiggestellt hat, gewann Teherani dafür drei Architektur- und Immobilienpreise.

Vermittelt hat den Verkauf die Frankfurter Niederlassung des US-Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle. Käufer ist Hansainvest, die Hamburger Immobilientochter des Versicherers Signal Iduna. Die „spannendste Büroimmobilie Hamburgs“ nennt Hansainvest-Geschäftsführer Nicholas Brinckmann das neue Schmuckstück in seinem 17,5 Milliarden Euro schweren Portfolio. Für rund zehn Jahre ist dank frischer Mietverträge die fast vollständige Vermietung quasi garantiert. Zum Mieter-Mix gehören der österreichische Baukonzern Strabag, die internationale Anwaltskanzlei Osborne Clarke, der Spirituosenhersteller Diageo Germany und – im Untergeschoss – die Neuauflage der legendären Reeperbahn-Jazzbühne Mojo Club. Das alles macht die Tanzenden Türme zu einer sogenannten Core-Immobilie, die auch in schwierigerem Umfeld gefragt bleibt.

Keine Anzeichen für Überhitzung

Auch für Logistikimmobilien sieht Christopher Garbe, Vorstand des Marktführers Garbe Logistic in Hamburg, weiter gute Chancen: Übergeordnete Trends wie der Boom im Online-Handel und die anhaltende Tendenz zum Outsourcing dürften „die Nachfrage beflügeln“. Das Geschäft mit Logistikimmobilien wuchs 2013 um 57 Prozent auf rund 2,76 Milliarden Euro. Das Segment war damit dynamischer als der Markt für Büroimmobilien (plus 27 Prozent) und für Einzelhandelsobjekte (plus 13 Prozent). Auch seine durchschnittliche Bruttoanfangsrendite – das Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis – liegt mit sieben Prozent vorn.

Womit Gewerbeimmobilienprofis für das künftige Halbjahr rechnen:

Manche Stimmen im Markt wollen von einer drohenden Krise nichts wissen. DTZ-Deutschland-Chef Yvo Postleb etwa kann sich angesichts der „enorm hohen Nachfrage und des starken Anlagebedarfs internationaler Investoren“ allenfalls vorstellen, „dass sich der Markt nicht mehr so rasant entwickelt“. Er sehe aber „keine Anzeichen für eine Überhitzung und auch keinen Anstieg spekulativer Neubauten“.

Auch die Immobilienberatung Savills bestätigt, der deutsche Büroimmobilienmarkt sei mit dem niedrigsten Leerstand und den höchsten Spitzenmieten seit zehn Jahren „in blendender Verfassung“.

Doch ob die neu entwickelten Projekte, die in den kommenden Jahren fertig werden, dann auf ein günstiges Konjunkturumfeld treffen, dahinter macht Savills ein Fragezeichen. Savills-Analyst Matthias Pink warnt, ein konjunkturell bedingter Nachfragerückgang nach Büroflächen käme ausgerechnet zu einem Zeitpunkt, „zu dem die Bau- und Projektentwicklung deutlich angestiegen ist“. Auf Gedeih und Verderb sei die Immobilienwirtschaft „von der Situation in den Unternehmen abhängig“.

Ungute Symptome registriert auch Zech-Manager Eichholz: Zwar steige aufgrund der hohen Liquidität im Markt die Nachfrage nach Immobilien, aber „der erzielbare Mietzins steigt nicht in gleicher Weise“. Das werde „zur Abkühlung der Märkte“ führen.

Die Immobiliengeschäfte laufen blendend mit guter Rendite, aber für 2015 ist die Branche skeptisch (zum Vergrößern bitte anklicken)

In der Null-Zins-Ära, warnt der Pforzheimer Volkswirtschaftsprofessor Hanno Beck im Interview mit WirtschaftsWoche Online, würden „Investments getätigt, die man bei normalen Zinsen nicht umgesetzt hätte“. Möglich sei, „dass übermorgen die Blase platzt und Preise erodieren“.

Folgt jetzt der Tsunami?

Lorenz Reibling, Mitgründer des Immobilienfonds-Anbieters Taurus Investment, zieht Parallelen zum Desaster vor sechs Jahren, als überbewertete Immobilienpakete die Investmentbank Lehman Brothers in die Insolvenz trieben und Staaten zur Bankenrettung zwangen. „So nachvollziehbar wie der Zusammenbruch 2008, so klar folgt diesmal der sich bereits abzeichnende Tsunami.“ Die Anleger würden „schmerzhafte Erfahrungen“ machen, so Reibling, etwa mit „Core-Immobilien“, auf die sich alle stürzten.

Immobilien



Tsunami? Angesichts der fröhlich plätschernden Branchen-Gegenwart scheint eine Katastrophen-Neuauflage schwer vorstellbar. Aber sogar die Deutsche Bundesbank sorgt vor, damit Immobilienkredite nicht wieder Banken ins Wanken bringen, sagt deren Vizepräsidentin Claudia Buch: „Wir arbeiten an Instrumenten, die im Notfall eingesetzt werden könnten.“ Dass damit schärfere Eigenkapitalvorschriften bei Immobilienkrediten gemeint sein könnten, will die Bundesbank nicht bestätigen.

Bei der Expo Real hinterlässt das Krisenumfeld bereits Spuren. So sagten reihenweise russische Unternehmen ihre Teilnahme ab. Den 500 Quadratmeter großen Russland-Gemeinschaftsstand wird es nicht geben. Die Ausstellerzahl, teilen die Messe-Organisatoren auf Anfrage mit, „geht nach derzeitigem Stand auf 1641 zurück“. Damit zieht das Stimmungsbarometer der Branche ein Dutzend Aussteller weniger an als 2013.

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