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Stadt versus Speckgürtel Wo Käufer noch gute Chancen auf bezahlbare Immobilien haben

Die Flucht ins Umland bringt Berlinern wenig: Dort ist die Nachfrage nach Immobilien genauso hoch. Quelle: dpa

Der Immobilienboom treibt immer mehr Menschen in die Speckgürtel. Die Maklerfirma McMakler hat untersucht, wo Käufer auf die größte Konkurrenz stoßen – und wo es noch gute Chancen gibt.

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Die Immobilie steht sinnbildlich für ein Münchener Phänomen: Mit 125 Quadratmetern Wohnfläche ist das Reihenmittelhaus im Stadtteil Waldperlach, Baujahr 2011, bestens für eine durchschnittliche Familie geeignet. Der Kaufpreis allerdings sprengt das Budget der Otto-Normal-Familie. Inklusive Kaufnebenkosten soll das Haus gut 1,3 Million Euro kosten.

Das Eigenheim bleibt für viele bloß ein Traum. Die Immobilienpreise sind überall in der Bundesrepublik explodiert. Und viele Hauskäufer schlagen jetzt, wo die Zinsen immerhin günstig sind, noch schnell zu. Es herrscht quasi eine Torschlusspanik am Immobilienmarkt.

Nicht wenige verzweifelte Immobilienkäufer flüchten daher ins Umland. Sie hoffen, im Speckgürtel der teuren Metropolen eine bezahlbare Immobilie zu finden. Auch dort allerdings steigen die Preise, sogar stärker als in den Großstädten selbst. Absolut aber kommen Käufer dort noch immer günstiger weg.

Das Maklerunternehmen McMakler hat untersucht, wo Käufer noch gute Chancen auf eine bezahlbare Immobilie haben – und mit wie viel Konkurrenz sie dort rechnen müssen. Dafür hat es im Zeitraum von Mai 2020 bis August 2021 die Inserate verschiedener Immobilienportale ausgewertet. „Unsere Daten zeigen klar, dass die Kaufinteressenten verstärkt in die Speckgürtel der Metropolen ausweichen,“ sagt McMakler-Chef Felix Jahn. „In vier der sieben größten deutschen Städte ist die Nachfrage im Umland inzwischen höher – und die Preise ziehen deutlich mit.“



So wie in München: Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von knapp 8500 Euro ist die bayrische Landeshauptstadt noch immer das teuerste Pflaster Deutschlands. Beim Kauf einer Immobilie im Speckgürtel statt in der Stadt lässt sich den Daten von McMakler zufolge gut ein Fünftel des Kaufpreises sparen (bei dann rund 7000 Euro pro Quadratmeter).

Die teuren Preise und die veränderten Wohnbedürfnisse im Zuge der Coronapandemie treiben in München immer mehr Hauskäufer ins Umland. Die Nachfrage steigt entsprechend. Pro Immobilie bewerben sich im Speckgürtel 63 Kaufinteressenten. In München selbst sind es dagegen nur 48. Es ist also zu erwarten, dass sich die Preise im Münchener Umland denen in der Stadt zunehmend weiter annähern.

Ähnlich sieht es in den Rhein-Metropolen Köln und Düsseldorf aus. Auch dort bewerben sich im Umland mehr Menschen auf eine Immobilie als in der Stadt selbst. Mit Preisunterschieden von 26 Prozent (Köln) beziehungsweise 29 Prozent (Düsseldorf) lässt sich hier mit einem Umzug in den Speckgürtel prozentual außerdem noch mehr sparen als in München.



Etwas teurer ist der Quadratmeterpreis in der Bundeshauptstadt Berlin. Auch hier sparen Hauskäufer im Speckgürtel viel Geld – im Schnitt sind es 26 Prozent, wenn sie eine Immobilie außerhalb kaufen. Das Problem der Hauptstadt, so McMakler-Chef Jahn, sei aber im Speckgürtel überhaupt etwas zu finden: „Andernorts können Käufer bei hoher Konkurrenz in der Stadt auf den Immobilienmarkt im Speckgürtel ausweichen, nicht so in Berlin.“ In der gesamten Metropolregion Berlin-Brandenburg stünde der Immobilienmarkt unter Druck. Sowohl in der Stadt als auch im Umland gibt es mit 64 beziehungsweise 65 Bewerbern pro Immobilie eine große Konkurrenz. Entsprechend schwer fällt die Suche nach dem passenden Objekt.

Am härtesten ist der Konkurrenzkampf in Hamburg. In der Hafenstadt versuchen im Schnitt, 67 Bewerber den Zuschlag für ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu bekommen. Im Speckgürtel sind es dagegen nur 54. Auch in Frankfurt ziehen mehr Menschen das Leben in der Stadt dem im Umland vor (60 beziehungsweise 50 Bewerber pro Immobilie). Hier sind die Preisunterschiede zwischen Stadt und Speckgürtel auch am geringsten. Eine Immobilie außerhalb der Bankenmetropole ist im Durchschnitt bloß 14 Prozent günstiger.

Experten rechnen damit, dass der Trend zum Leben im Speckgürtel weiter zunehmen wird. Weil viele Arbeitnehmer mehr im Homeoffice arbeiten und nicht mehr fünf Tage die Woche pendeln müssen, dürften viele auch längere Pendelstrecken auf sich nehmen. Die steigende Nachfrage nach Immobilien im Umland dürfte zu einer weiteren Annäherung der Umlandpreise an die der Großstädte führen.

McMakler-Chef Jahn sagt daher: „Um der bestehenden Wohnungsknappheit entgegenzuwirken und die Ballungszentren zu entlasten, muss der Neubau sowie der Ausbau der Infrastruktur im Umland der Metropolen gefördert werden. Das würde den Nachfragedruck deutlich entzerren und zur Entspannung der Kaufpreise beitragen.“

Mehr zum Thema: Die Preise für Immobilien steigen weiter, das Angebot ist knapp, und Kredite sind noch günstig. Doch nur wenn Käufer klug finanzieren und häufige Fehler vermeiden, kann sich der Traum vom Eigenheim erfüllen. Was beim Haus- und Wohnungskauf in der Torschlusspanik zu beachten ist.

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