Stadtportrait Stuttgart: Immobilien in Stuttgart: Schwieriges Pflaster – aber die Rendite...
Was lange währt ... Stuttgart 21 soll angeblich in zwei Jahren in Betrieb gehen, im Oktober war das Richtfest für das künftige Eingangsgebäude.
Foto: Bernd Weißbrod/dpaDa sind zum Beispiel die Terrassenwohnungen in der Tapachstraße. Wie eine Sitztreppe in einem Fußfallstadion hängt der Sichtbetonklotz in der Luft, die einzelnen Etagen fein separiert. Roh und monumental. „Bodybuilding-Architektur“, nennen Fans und Spötter gleichermaßen ein solches Brutalismus-Experiment. In Stuttgart Zufffenhausen, einem Quartier zwischen begrünten Wohnsiedlungen und Porsche-Werk, stehen davon so einige, darunter auch Parkhäuser, Kirchen und Bürokomplexe.
Gebaut meist in den 1960er- und 70er-Jahren, als die Schwaben ihren industriellen Erfolg in Wohnbeton gossen. Für heutige Eigentümer sind diese Bauten jedoch oft, wonach sie schon äußerlich aussehen: ein Klotz am Bein. Energetisch sind die Betonwände oft minderwertig, weil sie schnell auskühlen. Sanierungen sind aufwendig und teuer, weil viele Gebäude, wie die Terrassenwohnungen in der Tapachstraße, unter Denkmalschutz stehen.
Und die hohe Dichte der Brutalismus-Bauten findet sich in Stuttgart nicht nur in Zuffenhausen. Sie stehen vermehrt auch in Freiberg, Heslach, Nord, Asemwald, Mitte. Zu den schwierigen Bauten kommt ein zweites regionalspezifisches Phänomen der Stadt dazu: Das Gebäude-Angebot ist durch eine Kessellage physisch beschränkt. Die Stadt liegt in einem Tal, das von Hügeln eingeschlossen ist.
Nürnberg baut doppelt so viel Stuttgart
Das führt dazu, dass Stuttgart nicht so einfach in die Fläche wachsen kann wie andere Großstädte. Seit Jahren ist die Zahl neu erschlossener Wohnungen und Häuser auf sehr niedrigem Niveau. 2023 bekamen lediglich etwas mehr als 600 Wohneinheiten die Baufreigabe, im kleineren Nürnberg waren es in derselben Zeit doppelt so viele. Und wenn gebaut wird, dann fast ausschließlich hochpreisig mit Durchschnittspreisen von knapp 8700 Euro pro Quadratmeter.
„Stuttgart hat einige Herausforderungen mehr als andere Großstädte“, findet der langjährige Immobilienmakler Ralph Schenkel, Geschäftsstelleninhaber bei von Poll Immobilien. Der unterschiedliche Zustand der Gebäude führe dazu, dass sich die Kaufpreise selbst innerhalb einer Straße deutlich unterscheiden können. Interessenten müssten deshalb mehr Zeit in die Suche investieren als anderswo.
Eine weitere Besonderheit in Stuttgart, und für Mieter wie Käufer relevant: der Blick aus dem Fenster. Bei Wohneinheiten in beliebter Halbhöhe, also am Hang gebaut, müssen Käufer zum Teil schon mal 5000 Euro je Quadratmeter mehr drauflegen als bei jenen in der Fläche. In Stadtteilen wie Killesberg etwa, mit Blick auf Weinberge und Fernsehturm, müssen Interessenten nochmals 2000 Euro extra draufpacken. Bei Quadratmeterpreisen dann weit jenseits der 10.000 Euro wird es auch für Besserverdienende finanziell extrem eng.
Dennoch sind die Kaufpreise in Stuttgart – wie in vielen anderen Städten Deutschlands – in den vergangenen zwei Jahren gefallen, bei Bestandswohnungen und Häusern um etwa zehn Prozent. Wobei Maklern zufolge viele Besitzer zuweilen noch immer den Höchstpreisen aus der Niedrigzinsphase hinterhertrauern – und mit dem Verkauf warten.
Kriterien bei der Wohnungswahl
In beliebten Lagen wie Stuttgart West oder den Fildergebieten außerhalb des Stadtkessels kann sich eine Kapitalanlage wegen der steigenden Mieten aber weiter rentieren. Die Stadtteile auf den Fildern etwa, zu denen die Quartiere Degerloch oder Sillenbuch zählen, sind besonders bei Expats beliebt, die bei großen Konzernen wie Mercedes oder Bosch arbeiten. Die Gebiete sind gut an den Flughafen und die Innenstadt angebunden und verfügen über mehrere internationale Schulen und Kindergärten, für viele ein zentrales Kriterium bei der Ortswahl.
Beliebt sind darüber hinaus auch Wohnungen und Häuser im Westen, mit Gründerzeit-Bauten in ruhiger Lage, Cafés und kleinen Boutiquen. Schenkel zählt dort noch immer 30 bis 40 Anfragen pro Objekt – immer noch viel, aber doch weniger als vor zwei Jahren, als der Immobilienmakler seine Angebote wegen Hunderter Mails teilweise nach wenigen Stunden wieder aus dem Netz nehmen musste. „Das Verhältnis von Angebot zu Nachfrage hat sich heute normalisiert“, sagt Schenkel.
Eine Mietrendite von vier Prozent
Wegen der geographischen Enge bleibt der Markt somit sperrig – und für Investoren lukrativ. Die erwartete Mietrendite liegt in Stuttgart aktuell bei fast vier Prozent und damit über dem Niveau vieler anderer Großstädte. Trotzdem sind sich nicht alle Investoren über die Erfolgsaussichten der Stadt einig. Vereinfacht gesagt: München und Berlin werden es in Zukunft irgendwie schon machen. In Stuttgart hingegen stehen Betonriesen wie die Terrassenwohnungen in Zuffenhausen. Die zu sanieren wird sicherlich teuer und langwierig. Und dann gibt es da noch die Großbaustelle Stuttgart 21. Auch so ein Sichtbetonklotz inmitten der Stadt. Sollte er, wie jetzt vorgesehen, doch endlich in zwei Jahren in Betrieb gehen (Stand November 2024), hätte er sogar das Zeug für ein neues Wahrzeichen der Stadt.
Dass die Schwaben bereit sind, mit grotesken Bauprojekten über die Jahre ihren Frieden zu machen, zeigt das Beispiel des Fernsehturms. Der wurde kurz nach Fertigstellung in den 1950er Jahren auch lange geschmäht – und ist heute eines der beliebtesten Symbole der baden-württembergischen Hauptstadt.
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