Düsseldorf Dass Rolf Buch, Chef von Deutschlands größter Vermieter Vonovia, den schwedischen Wohnungsmarkt im Visier hatte, konnte man ahnen. Denn er sammelt dort schon eine Weile Erfahrungen als Aufsichtsrat des börsennotierten schwedischen Wohnungsinvestors D. Carnegie & Co. Insofern kommt das Übernahmeangebot für Victoria Park mit 15.000 Wohnungen nicht völlig überraschend.
Als er sehen wollte, auf welche Wohnungen er bieten würde, hatte Buch ein Schlüsselerlebnis. Er besichtigte Wohnungen wie potenzielle Nachmieter im Beisein der Mieter. Die Verwalter von Victoria Park konnten ihm keine leerstehenden Wohnungen zeigen, weil ihnen keine zur Verfügung standen. Buch hat den Eindruck, „dass der Wohnungsmarkt in Schweden tendenziell noch angespannter ist als in Deutschland.“ Dem skandinavischen Land fehlen nach Expertenaussagen bis zum Jahr 2025 rund 700 000 neue Wohnungen
Auf Victoria Park hatte Buch schon ein Auge geworfen, als er im vergangenen Oktober einen Kooperationsvertrag mit Frankreichs größtem Wohnungsvermieter SNI, der heute als CDC habitat firmiert, unterschrieb. Doch in Schweden kam die Gelegenheit zum Einstieg früher als in Frankreich.
Dafür ist indirekt das Übernahmeangebot von Starwood Capital, einem US-Finanzinvestor, der 56 Milliarden Dollar verwaltet, für Victoria Park, verantwortlich. Es forcierte Buchs Entschluss, den Aktionären im Einklang mit Management und Aufsichtsrat ein Übernahmeangebot zu machen. Der „weiße Ritter“ Vonovia tritt nun gegen den „schwarzen Ritter“ Starwood an.
Deutscher und schwedischer Wohnungsmarkt ähneln sich
„Der Wohnungsmarkt in Schweden ist der in Europa, der dem deutschen am ähnlichsten ist“, weiß Buch. Die Vermieterschaft ist heterogen, besteht aus staatlichen, genossenschaftsähnlichen, privaten und börsennotierten Unternehmen. Die Bestandsmieten ohne Erhöhungen nach Modernisierungen steigen ähnlich wie in Deutschland um 1,6 Prozent im Jahr. Die Mieten seien zu dem nach einem System reguliert, dass dem deutschen Mietspiegel-Verfahren ähnele, erläutert Buch.
Die Bevölkerung, aktuell gut zehn Millionen Menschen, wächst und dies ganz besonders in den drei Metropolen Stockholm, Göteborg und Malmö. In diesen drei Städten vermietet Victoria Park 14.000 seiner 15.000 Wohnungen. Den Zustand der schwedischen Wohnungen vergleicht Buch mit denen in Deutschland vor ein paar Jahren. Sie müssen dringend modernisiert werden. Das liegt auch daran, dass eine Million Geschosswohnungen, ein Drittel des Bestandes, zwischen 1965 und 1975 gebaut wurden.
Buch ist sehr optimistisch, im dritten Quartal 2018 die Übernahme von Victoria Park abschließen zu können. Ein Bietergefecht mit Starwood schließt er aus. „Wir haben das bessere Angebot abgegeben“, sagt Buch. Vonovia bietet 38 Schwedische Kronen, Starwood nur 34 Kronen je Aktie.
Das Starwood sein Angebot noch einmal erhöht, glaubt Buch nicht. Vonovia lägen bereits Zusagen über die Andienung von Aktien mit 37,3 Prozent der Stimmrechte vor. Das sollte nach Buchs Ansicht genügen, um die Mindestannahmequote von 50 Prozent zu erreichen, zumal Vorstand und Aufsichtsrat der Schweden Vonovias Angebot unterstützen.
Es ist die erste Investition von Vonovia außerhalb des Euro-Raums. Das als nicht besonders hoch eingeschätzte Währungsrisiko der Schwedischen Krone will Buch komplett absichern.
Über die endgültige Finanzierung will das Vonovia-Management erst nach dem Ende der Angebotsfrist am 18. Juni entscheiden und die Zahl der angedienten Papiere feststeht. Zwischenzeitlich finanziert ein Brückenkredit von J.P. Morgan die bis zu 900 Millionen Euro für den Kauf der Aktien.
Gelingt die Übernahme, muss Vonovia auch für die Schulden von Victoria Park geradestehen, die den Kaufpreis auf 1,6 Milliarden Euro erhöhen. Ohne die Synergie konkret zu beziffern, weiß Buch bereits, was er besser machen kann. Vonovia kann sich zu besseren Konditionen finanzieren als Victoria Park, verwaltet effizienter und modernisiert preisgünstiger, weil sie das dazu benötigte Material in größeren Stückzahlen einkaufen.
