Eine Kaltmiete von über 1000 Euro ist für eine Vierzimmerwohnung in Düsseldorf eher die Regel als die Ausnahme. Für eine moderne Wohnung mit Balkon im Norden der Stadt werden 1145 Euro aufgerufen – die Nebenkosten in Höhe von 340 Euro lassen die Miete auf stolze 1575 Euro anwachsen. Die Kosten für Heizung, Müllabfuhr und Co. betragen also rund 30 Prozent der Grundmiete.
Solche Niveaus sind keine Seltenheit, hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln nun herausgefunden. Im aktuellen Wohnebenkostenreport haben die Ökonomen im Auftrag der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG ermittelt, wie stark die Nebenkosten Mieter in Deutschland belasten. Die Nebenkosten stellen einen wichtigen Kostenblock dar. IW-Ökonom Michael Voigtländer rechnet keinesfalls mit einer Trendumkehr: „Es ist davon auszugehen, dass es im nächsten Jahr weitere Preissteigerungen gibt.“ Das ist vor allem auf die steigenden Rohstoffpreise zurückzuführen.
Von 2010 bis 2020 sind die Nebenkosten um 11,9 Prozent gestiegen – und damit weniger als die Nettokaltmiete (14,3 Prozent) und der Verbraucherpreisindex (13,5 Prozent). Ein detaillierter Blick zeigt aber, dass die warmen Nebenkosten – also Kosten fürs Heizen und Warmwasser – stärker gestiegen sind als die Grundmiete. Ein Aspekt, der den IW-Ökonomen in der Debatte um die Mietbelastung zu kurz kommt.
Die Kosten für Gas und Heizöl lagen in den Jahren 2005 bis 2016 zum Teil deutlich über dem Niveau der Grundmiete. Die warmen Nebenkosten machen rund die Hälfte der gesamten Nebenkosten aus, sind also ein wesentlicher Preistreiber. Ausschlaggebend für die Höhe der Belastungen ist auch, wie kalt der Winter wird.
Steigende Preise fürs Heizen sind absehbar
Die warmen Nebenkosten schwanken also von Jahr zu Jahr. Ein Beispiel: 2013 verzeichnete die Bundesrepublik besonders niedrige Temperaturen. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung mussten Haushalte 105,70 Euro monatlich fürs Heizen ausgeben. Vier Jahre später waren es nur noch 72,10 Euro – 46,6 Prozent weniger.
Die warmen Nebenkosten können Mieter immerhin mit ihrem Heizverhalten etwas beeinflussen. Allerdings hängen die Kosten auch vom Modernisierungsgrad der Heizungsanlage und dem energetischen Zustand des Gebäudes und damit vom Vermieter ab. Die Kosten für Modernisierungen darf der Vermieter teilweise auf die Mieter umlegen.
In Zukunft dürften die Verbraucher abermals kräftig draufzahlen. Das Vergleichsportal Verivox geht davon aus, dass die Gaspreise zum Jahreswechsel um 20 Prozent ansteigen. Die CO2-Abgabe wird nämlich jährlich angehoben, im nächsten Jahr um fünf Euro auf 30 Euro pro Tonne CO2. Bis 2055 soll die Abgabe auf 55 Euro pro Tonne CO2 ansteigen. Steigende Nebenkosten sind also bereits absehbar. Die Ampelkoalition plant, die CO2-Zusatzkosten zwischen Mietern und Vermietern neu zu verteilen. Dabei soll auch die Energieeffizienz der Immobilie berücksichtigt werden. Bei sehr effizienten Wohnungen müssten die Vermieter einen geringeren Anteil tragen. Sollte ein solches Modell bis Juni 2022 aber nicht umsetzbar sein, plant die Ampel eine hälftige Verteilung.
Das Leben in den Großstädten ist teurer als auf dem Land – nicht nur, was die Kaltmieten angeht. Das IW Köln kommt auch zu dem Schluss: Je größer die Gemeinde, desto höher sind die kalten Nebenkosten. Dazu gehören die Grundsteuer, Müll- und Abwassergebühren sowie betriebswirtschaftliche Kosten des Gebäudes wie Gartenpflege oder Hauswart.
Regionale Unterschiede bei den Nebenkosten in Deutschland
Am günstigsten lebten Mieter 2019 in kleinen Gemeinden mit unter 5000 Einwohnern (im Median fallen dort nur 0,68 Euro pro Quadratmeter und Monat an), am meisten zahlen sie für die kalten Nebenkosten in Großstädten ab einer halbe Million Einwohner (im Median 1,28 Euro pro Quadratmeter ). Als Hauptgrund für die großen Unterschiede machen die IW-Ökonomen die unterschiedlichen Gebäudetypen in Stadt und Land aus. Im urbanen Raum dominieren Mehrparteien-Geschosswohnungen. Die Betriebskosten fallen hier höher aus, weil ein größerer Reinigungsaufwand besteht und beispielsweise Aufzüge betrieben werden müssen.
Auffällig auch: Besonders in Nordrhein-Westfalen fallen höhere kalte Nebenkosten an. „Über die Jahre hat sich erhärtet, dass hier die kalten Nebenkosten besonders hoch sein - kein schönes Ranking für NRW“, sagt Ökonom Voigtländer. Das ist zum einen auf den urbanen Charakter des bevölkerungsreichsten Bundeslandes zurückzuführen.
Zum anderen erheben die Kommunen dort besonders hohe Grundsteuern. Im vergangenen Jahr lag die durchschnittliche Steuerlast je Einwohner in Nordrhein-Westfalen bei 172 Euro – über 60 Euro mehr als im günstigen Brandenburg. Spitzenreiter bei der Grundsteuer war Bremen mit 302 Euro.
Die kalten Nebenkosten entwickeln sich insgesamt moderat im Zuge der allgemeinen Teuerung. Die IW-Studie zeigt aber, dass ein Posten im vergangenen Jahr besonders stark zugelegt hat: Die Kosten für die Müllabfuhr sind im Vorjahresvergleich um etwa drei Prozent gestiegen. Den Anstieg führen die Ökonomen vor allem auf die Coronapandemie zurück. Während der Krise haben Verbraucher verstärkt online eingekauft und Essen bestellt – und entsprechend viel Abfall produziert.
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