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Wohnungsmarkt Mietpreisbremse bringt Luxusmieten auf dem Kiez

Die Mietpreisbremse verändert die Spielregeln auf dem Wohnungsmarkt. Wie Vermieter, Mieter und Makler darauf reagieren, welche Strategien erlaubt und wirtschaftlich sinnvoll sind.

Mietpreisbremse in Berlin-Charlottenburg Quelle: dpa Picture-Alliance

"Darf ick mal vorbei", knarzt ein fülliger Rentner. Sein Gegenüber, ein Mittsechziger mit Bürstenhaarschnitt und grellbuntem Pulli, hält ein Klapphandy an sein Ohr. Er steht vor dem Eingang des „Lindengarten“, eines gutbürgerlichen Lokals im Berliner Arbeiterviertel Wedding. Grauhaarige Gäste lassen sich Holsteiner Schnitzel oder Königsberger Klopse schmecken. Peer Steinbrück soll hier Stammgast sein. Der Ex-Kanzlerkandidat der SPD, der 2013 mit der Mietpreisbremse Wahlkampf machte, hat sich ganz in der Nähe eine Wohnung gekauft. Steinbrück ist zwar als Kandidat gescheitert. Seine Idee, Wohnmieten zu deckeln, hat der Bundestag jedoch als Gesetz beschlossen. Künftig dürfen Mieten in neuen Verträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete des kommunalen Mietspiegels liegen.

In Hamburg und Berlin gilt die Bremse frühestens ab April

Am 27. März könnte der Bundesrat dem Gesetz zustimmen, frühestens Mitte April würde es in Hamburg und Berlin greifen. In den meisten Ländern wird es länger dauern. Doch Vermieter stellen sich schon auf die neuen Spielregeln ein. Nach einer Umfrage der Vermieterlobby Haus und Grund haben knapp die Hälfte aller privaten Vermieter in den vergangenen zwei Jahren die Miete erhöht. Dafür macht Haus und Grund auch die Mietpreisbremse verantwortlich. „Der eine oder andere, der sonst sagte, ich warte auf den nächsten Mieter, erhöht nun doch“, sagt Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke.

Die neuen Regelungen bei der Mietpreisbremse

Das gilt auch für Wohnviertel mit geringverdienenden Mietern, die die Mietpreisbremse eigentlich schützen soll – wie den Steinbrück-Kiez Berlin-Wedding. „Seit etwa sechs Monaten reißen mir die Vermieter die Formulare für Mieterhöhungen aus den Händen“, sagt Thomas Werner, Vorsitzender von Haus und Grund in Wedding.

Noch ist der Wedding in weiten Teilen eine einfache Wohnlage mit hohem Immigranten-Anteil: türkische Geschäfte dicht an dicht, Wohnungen mit Ofenheizung. In der Badstraße, in der Thomas Werner sein Büro hat, steht auf einer Häuserwand der Slogan „Gewachsen auf Beton“. Darunter sind die Konterfeis von Profi-Kicker Kevin-Prince Boateng und seines Bruders George zu sehen, die im Wedding aufgewachsen sind. Straßenfußballer und Kiez, das passt.

Sozial schwache Mieter werden verdrängt

Doch jetzt ziehen vermehrt Mieter aus der Mittelschicht in den Wedding, weil ihnen der Prenzlauer Berg zu teuer geworden ist. Sozial schwache Mieter werden verdrängt (Gentrifizierung). „Die Linie zwischen altem Kiez und neuem Wedding verschiebt sich immer weiter nach Nordwesten“, sagt die Maklerin Marina Buchmann.

Dass die Mietpreisbremse die Gentrifizierung stoppen wird, daran glaubt Vermieter Werner nicht: „Das Gesetz schützt vor allem gut situierte Mieter, die in bereits sanierten Wohnungen sitzen und künftig mit geringeren Mietsteigerungen rechnen können.“ Sie kommt aber zu spät, um sozial schwachen Mietern zu helfen. Das neue Gesetz führt vielmehr dazu, dass Vermieter und Makler Lücken im Gesetz nutzen, um sich finanziell schadlos zu halten.

Was Mieter und Vermieter noch dürfen

Zwar deckelt die Mietpreisbremse die Mieten für neue Verträge, bei einer „umfassenden“ Modernisierung jedoch greift das neue Gesetz nicht. „Umfassend“ ist eine Modernisierung, wenn:

  • mindestens 30 Prozent der Kosten anfallen, die bei einem Neubau entstehen;
  • die Wohnung in mehreren „wesentlichen Teilen“, darunter Bad, Heizung, Elektroinstallation und Fußboden, auf einen modernen Standard gebracht wird.

Sind diese Bedingungen erfüllt, kann der Vermieter wie bei einem Neubau die Miete für den ersten Mieter frei aushandeln.

Noch arbeitet das Bundesjustizministerium an den Regeln, nach denen Neubaukosten zu kalkulieren sind. „Vermieter sollten die Vergleichsgröße Neubaukosten für das gesamte Mietshaus ermitteln und sie nach Quadratmetern auf einzelne Wohnungen umlegen“, rät Mietrechtsexperte Roland Schäfer von der Düsseldorfer Kanzlei GTW. Würden Vermieter nur die Neubaukosten für eine einzelne Wohnung – etwa ohne die Kosten fürs Treppenhaus – ansetzen, wäre die Mieterhöhung wahrscheinlich unzulässig.

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