Wohnungsunternehmen: Vonovia plant Komplett-Übernahme von Deutsche Wohnen: Was Anleger wissen müssen
Vonovia hält bereits knapp 87 Prozent an der Deutschen Wohnen.
Foto: Annette Riedl/dpaWichtige Nachrichten machen Unternehmen oft erst nach Börsenschluss publik. So auch Vonovia: Am Mittwochabend, um 18.31 Uhr, veröffentlichte der Bochumer Wohnungskonzern eine Ad-hoc-Mitteilung. Darin kündigte er an, mit seiner Tochter Deutsche Wohnen über einen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag (BuG) zu sprechen.
Mit einem Beherrschungsvertrag begibt sich ein Unternehmen unter die Leitung eines anderen Unternehmens. Kommt ein Gewinnabführungsvertrag hinzu, führt es überdies seinen gesamten Jahresüberschuss an das beherrschende Unternehmen ab. Management-Entscheidungen würden dadurch einfacher und Vonovia könne „alleinig Entscheidungen treffen“, sagt eine Vonovia-Sprecherin.
Die Aktionäre von Vonovia und Deutsche Wohnen müssen dem BuG auf einer außerordentlichen Hauptversammlung zustimmen. Vonovia geht davon aus, dass diese im Dezember stattfinden wird. Mindestens drei Viertel des bei Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals der Deutschen Wohnen müssen das Vorhaben absegnen. Die Abstimmung dürfte nicht mehr als eine Formsache sein: Vonovia ist mit fast 87 Prozent der Anteile Hauptaktionär der Deutsche Wohnen. Vor drei Jahren hatten die Bochumer für 17 Milliarden Euro die Mehrheit an der Deutsche Wohnen übernommen. Auch die Aktionäre von Vonovia müssen dem BuG mehrheitlich zustimmen.
Der Abschluss eines BuG werde die Strukturen des Konzerns vereinfachen, kommentiert Philipp Wass von der Ratingagentur Scope. „Aus Analystensicht ist das zu begrüßen.“ Bei vielen Börsianern kamen Vonovias Pläne gut an: Die Aktie der Deutsche Wohnen stieg am Donnerstag in der Spitze um fast 25 Prozent auf 28 Euro. Vonovia selbst büßte knapp zwei Prozent an.
Wie viel bekommen Aktionäre der Deutschen Wohnen?
Freien Aktionären der Deutsche Wohnen werde Vonovia „ein Angebot auf Erwerb ihrer Aktien gegen eine Abfindung in Form von neu auszugebenden Aktien von Vonovia gemacht“, heißt es in der Ad-hoc-Mitteilung. Ein solches Abfindungsangebot ist vom Aktiengesetz vorgeschrieben. Wer seine Deutsche-Wohnen-Aktien behält, bekommt für die Dauer des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags eine jährliche Ausgleichszahlung von Vonovia, oft als Garantiedividende bezeichnet.
„Spannend wird die Höhe der Kompensationszahlungen und des Tauschverhältnisses“, sagt Marc Liebscher, Vorstandsmitglied der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK). Die Details dazu müssen Vonovia und Deutsche Wohnen noch festlegen. Wirtschaftsprüfer ermittelten jetzt einen „angemessenen“ Umtauschwert, teilt Vonovia mit.
Unter Vorstandschef Rolf Buch hat Vonovia vor gut drei Jahren die Deutsche Wohnen übernommen.
Foto: REUTERSEinen Anhaltspunkt dafür, was die Prüfer als angemessen erachten könnten, gibt womöglich der Nettovermögenswert der Deutsche Wohnen – der Verkehrswert ihrer Immobilien abzüglich Schulden. Dieser liegt bei 16,7 Milliarden Euro, das entspricht rund 42 Euro je Aktie. Deutlich mehr als der aktuelle Kurs von um die 28 Euro. Die Vonovia-Aktie stand zuletzt bei rund 32 Euro.
Letztlich steht mit dem BuG-Plan ein Szenario im Raum, auf das so manche Deutsche-Wohnen-Aktionäre seit längerem spekulieren: ein Squeeze-out. Vonovia bestätigt gegenüber der WirtschaftsWoche, dass dieses Szenario denkbar sei. Bei einem Squeeze-out drängt der Hauptaktionär die Minderheitsaktionäre gegen Zahlung einer Barabfindung aus dem Unternehmen und nimmt die Aktie dann in der Regel aus dem regulierten Börsenhandel. Für einen verschmelzungsrechtlichen Squeeze-out, bei dem Mutter und Tochter fusionieren, benötigt der Hauptaktionär mindestens 90 Prozent des Grundkapitals. Dies ist bei Vonovia bisher nicht der Fall – aus einem bestimmten Grund.
Spekulationen auf Squeeze out dürften weitergehen
Anlässlich der Übernahme im Jahr 2021 veröffentlichten Vonovia und Deutsche Wohnen eine gemeinsame Stellungnahme. Darin hieß es, die Bieterin werde „eine Beteiligungshöhe von 90 Prozent an der Deutsche Wohnen nicht erreichen“. Andernfalls hätte Vonovia nämlich Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Werden weniger als 90 Prozent der Anteile an einem Immobilienunternehmen übertragen, ist der Deal nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Schätzungen zufolge hätte Vonovia für die Übernahme der Deutsche Wohnen sonst rund eine Milliarde Euro an das Land Berlin zahlen müssen. Dass Vonovia seinen Anteil perspektivisch auf mindestens 90 Prozent aufstockt, um die Deutsche Wohnen komplett zu übernehmen, ist nicht unrealistisch. Die Doppelstrukturen inklusive zweier Hauptversammlungen sind schließlich ein Kostenfaktor. Die Spekulationen auf dieses Szenario dürften daher wohl vorerst weiterlaufen.
Der Zeitpunkt, um mehr Anteile an der Deutschen Wohnen zu erwerben, erscheint günstig: Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren deutlich gesunken, finden nun allerdings einen Boden. Die Deutsche-Wohnen-Aktie hat sich gegenüber dem Hoch aus 2021 halbiert. Nachdem Vonovia zuletzt im Kampf gegen die hohen Schulden Immobilienbestände in Milliardenhöhe veräußerte, scheint nun der Strategieschwenk anzustehen. Perspektivisch plant das Unternehmen wieder Zukäufe. "Vonovia hat die Krise hinter sich gelassen", sagte Vorstandschef Rolf Buch im August.
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