Hausordnung: Was Vermieter verbieten dürfen

Das Wohnen in einem Mietshaus erfordert Rücksichtnahme und ein paar Regeln, an die sich alle Nachbarn halten. Manche Hausordnung geht jedoch zu weit. Was Mieter schlucken müssen, wo Vermieter an Grenzen stoßen.

Von der falschen Farbgebung der Blumenkästen über das richtige Format der Fußmatte bis hin zum sommerlichen Grillabend: Wie weit dürfen die Vorschriften in mancher Hausordnung überhaupt gehen?

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Die Mieterin einer Wohnung in einem Düsseldorfer Mehrfamilienhaus wundert sich. Blaue Blumenkästen gehen gar nicht, hatte ihr der Vermieter mitgeteilt. So wie an allen anderen Balkonen des Gebäudes sollten diese dunkelbraun sein. Eine Neusserin ärgert sich hingegen darüber, dass die Hausordnung ihr sogar das zentimetergenaue Format der Fußmatte vor der Wohnungstür sowie die Farbgebung des Sichtschutzes am Balkon vorschreibt. Einem anderen Mieter in Düsseldorfs Nachbarstadt verbot die Hausordnung das Anbringen von Balkonkästen sogar ganz. Sie alle fragen sich: Sind derlei Vorschriften überhaupt zulässig? Schließlich lässt sich über Geschmack vortrefflich streiten.

Was Mieter nicht zahlen müssen

„Die Abrechnung für 2014 bedeutet höchstwahrscheinlich für den Großteil der Mieter eine Rückzahlung“, sagte der Sprecher des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz. Ursachen seien die milden Wintermonate und gesunkene Ölpreise. „Wir gehen davon aus, dass die Heizkosten - je nach Brennstoff - 2014 im Schnitt 20 bis 32 Cent pro Quadratmeter und Monat gesunken sind.“ Auch im neuen Jahr sehe es nicht nach einer Trendwende aus. Damit sänken die Betriebskosten für viele Mieter wieder unter die Marke von zwei Euro je Quadratmeter und Monat. Für 2013 hatte der Mieterbund noch einen Durchschnittswert von 2,20 Euro berechnet. Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen regelmäßig die Hälfte der Betriebskosten und mehr aus. Im vergangenen Jahr ist Heizöl laut Mieterbund jedoch acht bis zehn Prozent billiger gewesen als im Vorjahr, Fernwärme etwa zwei Prozent, Gas nur unwesentlich. Da es zu Beginn und Ende des Jahres vergleichsweise mild war, sank zudem der Verbrauch.

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Wenn ein Vermieter Nebenkosten erheben will, muss er sie im Mietvertrag festhalten. Es reicht nicht, wenn der Vermieter nur auf die Betriebskostenverordnung verweist: Der Mieter muss vor Vertragsabschluss genau erkennen können, wie viel er für Heizung, Schornsteinfeger und Müllabfuhr zahlen muss.

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Die Abrechnung der Betriebskosten darf maximal einen Zeitraum von zwölf Monaten abbilden (Paragraph 556 Absatz 3 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Im Normalfall setzen Vermieter dafür den Zeitraum vom 1.1. eines Jahres bis zum 31.12. an. Wer für mehr als ein Jahr zahlen soll, darf sich weigern. Eine Abrechnung über weniger als ein Jahr ist zulässig, aber in der Regel unüblich.

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Das bedeutet, dass der Mieter für nichts zahlen muss, was nicht auch im Mietvertrag steht: Der Satz "Der Mieter trägt die Nebenkosten" ist also unwirksam, sprich: Der Mieter muss nicht bezahlen. Auch ungenaue Formulierungen gehen zu Last des Hausbesitzers. Wenn es heißt "Kosten für die Treppenhausreinigung et cetera", braucht der Mieter bloß die Treppenhausreinigung zahlen. Alles weitere ist unklar.

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In einer Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen haben Kosten, die nichts mit dem Haus oder Grundstück an sich zu tun haben. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Hausverwaltung oder das Porto für die Nebenkostenabrechnung. Auch für die Bankgebühren des Hausbesitzers muss der Vermieter nicht aufkommen.

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Auch Renovierungsarbeiten wie Streichen und Verputzen der Fassade oder des Treppenhauses dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sollte ein Vermieter Rücklagen für eventuelle Renovierungsarbeiten bilden, ist das ebenfalls sein Privatvergnügen.

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In der Mietwohnung tobt sich der Schimmel aus, die Wasserhähne lecken und die Stromleitungen sind malade. Fällige Reparaturen muss der Vermieter auf eigene Kosten tragen. Einzige Ausnahme: Der Mieter trägt Schuld am Schaden.

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Im Sommer nimmt das Potenzial für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern zu: Es wird gegrillt, im Garten gefeiert oder der Balkon neu bepflanzt und gestaltet. Das gefällt nicht jedem Anwohner oder Vermieter. Dabei sollten der Mietvertrag und Hausordnung die Regeln für ein friedliches und rücksichtsvolles Miteinander der Parteien eigentlich zur Genüge regeln. Dass es dennoch zum Streit kommt, liegt dabei oft an sehr interpretationsfähigen rechtlichen Regelungen und breitem Gestaltungsspielraum bei den Vereinbarungen, insbesondere im Rahmen der Hausordnung. Beim Deutschen Mieterbund weiß man um die Konfliktgefahr.

Dietmar Wall, Jurist beim Deutschen Mieterbund, weiß um das Konfliktpotenzial: „Die Grenzen dafür, was eine Hausordnung vorschreiben darf, sind nicht vom Gesetz geregelt. Wenn aber die Vorschriften des Vermieters den Grundrechten des Mieters widersprechen, ist eine Grenze erreicht. Umgekehrt kann ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn ein Mieter wiederholt oder vorsätzlich gegen die Hausordnung verstößt – in schweren Fällen sogar fristlos.“

Der Rechtsprechung bei gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern kommt daher große Bedeutung zu. Die jedoch kann je nach Bundesland und Region sehr unterschiedlich ausfallen. Die Richter berücksichtigen durchaus regionale Gepflogenheiten und nutzen ihren Ermessensspielraum.

Die Frage, was eine Hausordnung dem Mieter vorschreiben darf, was im Mietvertrag vereinbart werden muss und welche Vorschriften im Zweifel unwirksam sind, ist daher nicht pauschal zu beantworten. Dennoch gibt es Grenzen der Regelungswut, die die Verbände von Vermietern ebenso anerkennen wie die Mieterschutzvereine. Unbestritten ist etwa, dass ein Mietvertrag alle Pflichten eines Mieters klar benennen muss. So muss etwa die Pflicht, das Treppenhaus zu reinigen, im Mietvertrag enthalten sein. Der Turnus und Aushang des Putzplans gehören hingegen in die Hausordnung. Diese sollte allerdings auch Bestandteil beziehungsweise Anhang des Mietvertrages sein.

Hausordnung und Mietvertrag

Welche Fallen im Mietvertrag lauern

Welche Pflichten hat der Mieter?

Wohnungen sind so umkämpft wie nie zuvor, wer endlich den heiß ersehnten Mietvertrag ergattert hat ist ein echter Glückspilz. Trotzdem sollte der Mietvertrag nicht sofort in der ersten Euphorie und ohne Check unterschrieben werden. Denn in vielen Verträgen lauern einige Fallen.

Oft sind es Kleinigkeiten, die aber viel Ärger bereiten können. Wie sieht es beispielsweise mit den Pflichten des Mieters aus? Wann muss ich die Treppe im Hausflur putzen, wer schippt vor meinem Haus den Schnee weg? Eigentlich sind Hausbesitzer für Derartiges verantwortlich, sie dürfen diese und andere Pflichten aber auf den Mieter übertragen. Das muss aber im Mietvertrag entsprechend festgelegt werden, der Mieter muss das unterschrieben haben.

Quelle: zehn.de

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Klein oder groß?

Auch Haustierbesitzer sollten sich ihren Mietvertrag ganz genau ansehen, bevor sie unterschreiben. Denn soll der vierbeinige Liebling mit einziehen, muss das erlaubt sein. Grundsätzlich gehört die Haltung von Kleintieren zu den Standardrechten. Allerdings stellt sich oft die Frage, welche Tiere noch als klein bezeichnet werden dürfen. Gerade bei Katzen ist das oft umstritten, da diese beispielsweise Kratzspuren hinterlassen.

Ist Katzenhaltung im Mietvertrag ausdrücklich verboten, darf die geliebte Mieze auch nicht mit einziehen. Gleiches gilt, wenn die Haustierhaltung die Zustimmung des Vermieters vorsieht. Hat der Mieter das Tier einziehen lassen, ohne den Vermieter zu fragen, rechtfertigt das die fristlose Kündigung durch den Vermieter.

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Starre Fristen adé

Auch das Streichen der eigenen vier Wände ist nicht mal eben im Handumdrehen gemacht. Trotzdem enthalten viele Mietverträge genaue Zeitfenster darüber, wann Mieter ihre Wohnung streichen müssen. Bad und Küche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre. Diese starren Fristen sind nach einer entsprechenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht mehr gültig. Schließlich ist die Abnutzung einer Wohnung je nach Mieter unterschiedlich stark zu sehen, ein Raucher sollte beispielsweise öfter renovieren als ein Nichtraucher. Sind die Fristen allerdings mit einem Zusatz wie "falls erforderlich" oder "je nach Zustand" versehen, gelten sie weiterhin.

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Kleinvieh macht auch Mist

Tropfende Wasserhähne, klemmende Türen...kleine Reparaturen fallen oft an. Während bei großen Schäden wie kaputten Fußböden oder Türen klar ist, dass der Vermieter den Handwerker kommen lassen muss, stellt sich bei kleinen Mängeln oft die Frage, wer für den Schaden zahlt. Deshalb enthalten viele Mietverträge eine entsprechende Klausel - der Mieter ist dann verpflichtet, die Kosten für kleine Ausbesserungen zu übernehmen. Etwa 200 Euro im Jahr können da zusammen kommen. Wer eine solche Klausel nicht hat, fährt also auch gut, muss aber mit regelmäßigen kleinen Mietsteigerungen rechnen.

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Nachmessen macht Sinn

Nicht immer stimmt die tatsächliche Größe der Wohnung mit den im Mietvertrag vermerkten Quadratmetern überein. Grundsätzlich gelten hier Abweichungen von zehn Prozent als vertretbar. Ist die Angabe zur Wohnungsgröße im Vertrag allerdings unverbindlich, sind eventuell sogar mehr als zehn Prozent erlaubt.

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Vorsicht bei der Staffelung

Grundsätzlich sind Staffelmieten für den Mieter eine feine Sache. Er weiß bereits jetzt, wie seine Miete in den nächsten Jahren steigen wird. In Boom-Zeiten wie diesen, in denen die Mietpreise gerade in gefragten Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt in den Himmel schießen, ist das kein Problem. Schwierig wird es erst, wenn die Marktpreise wieder sinken und der Mieter auf seinen steigenden Staffelraten sitzen bleibt. Außerdem sollten Mieter darauf achten, dass mit den Staffelmieten nicht gleichzeitig ein Kündigungsverbot einhergeht. Maximal vier Jahre Kündigungsverzicht können Vermieter von ihren Mietern fordern.

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Besser doppelt unterschreiben

Wer zu zweit in eine Wohnung oder ein Haus einzieht, sollte aus eigenem Interesse darauf bestehen, dass beide den Mietvertrag unterschreiben. Denn egal ob Freund, Ehe- oder Lebenspartner: Hat nur einer unterschrieben, steht der andere bei einer plötzlichen Trennung schnell ohne Bleibe auf der Straße.

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Die Hausordnung dient vor allem der Regelung des Zusammenlebens. Typischerweise regelt sie in Mehrfamilienhäusern folgende Bereiche:

• einzuhaltende Ruhezeiten
• Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie Waschküchen, Dachböden oder Fahrradkeller
• Gartennutzung
• Tierhaltung
• Treppenhausreinigung, Kehrwoche sowie Putzplan
• Schneeräumdienst
• Unterstellen von Fahrrädern, Kinderwagen, Rollatoren
• Schutz vor gegenseitigen Belästigungen
• Sicherheitsaspekte, wie das Verschließen von Haustüren, Gartentoren oder Tiefgaragen sowie die Freihaltung von Fluchtwegen und die Vermeidung von Brandgefahren und Wasserschäden

Dabei dürfen Vermieter die Hausordnung grundsätzlich ohne Einbeziehung der Mieter vorgeben und auch einseitig nachträglich ändern. Ist die Hausordnung von vorneherein Bestandteil und Anhang des Mietvertrages, so muss sich der Mieter auch daran halten. Ist sie es nicht, gelten zunächst Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Ignorieren kann der Mieter die Hausordnung aber auch dann nicht, wenn sie einfach nur im Haus ausgehängt ist oder ausgehändigt wurde, ohne dass sie im Mietvertrag erwähnt wurde. Denn ganz ohne gemeinsam akzeptierte Regeln funktioniert das Zusammenleben im Mietshaus schließlich nicht. Elementare Inhalte wie die Einhaltung der Nachtruhe gelten auch ohne vertraglich fixierte Hausordnung - wenn auch in Grenzen.

Darüber streiten Mieter und Vermieter vor Gericht

Platz 8

Modernisierung: 1,0 % der Konfliktfälle

Quelle: Deutscher Mieterbund; Mai 2013

Platz 7

Schönheitsreparaturen: 2,2 %

Platz 6

Andere Gründe: 9,1 %

Platz 5

Kündigung: 9,7 %

(fristlos, ordentlich und wegen Eigenbedarf)

Platz 4

Mieterhöhung: 12,9 %

Platz 3

Mietkaution: 18,3 %

Platz 2

Betriebskosten: 19,9 %

Platz 1

Vertragsverletzungen: 26,9 %

(zum Beispiel Mietmängel, Mietschulden, Beschädigung)

Zwar verfügt der Vermieter über eine gewisse Ordnungsmacht, allerdings dürfen Hausordnungen auch keine Persönlichkeits- oder Gestaltungsrechte beschränken. Eine Hausordnung darf dem Mieter auch keine einschneidenden Pflichten auferlegen, die etwa mit Arbeitsaufwand oder Haftungsfragen verknüpft sind. „Das muss im Mietvertrag geregelt sein, oder der Mietvertrag muss diesbezüglich zumindest auf die Hausordnung verweisen “, sagt Mieterbund-Jurist Wall.

Wo die Grenze des Erlaubten verläuft, lässt sich allerdings kaum allgemein fassen. Die Einzelfallabwägung und die regionale Rechtsprechung sind hier für die Relevanz der Vermietervorschriften maßgeblich. Ein Schiedsgericht lässt sich lediglich für Streitfälle zwischen Nachbarn anrufen. Für Zwist zwischen Mieter und Vermieter gibt keine derartige Instanz. Im schlimmsten Fall, wenn Gespräche mit dem Vermieter nichts bringen, bleibt nur der Klageweg zur Klärung.

Sommerliche Grillabende

BGH kippt generelles Verbot von Haustieren

Generelle Verbotsklauseln sind nicht erlaubt

Vermieter dürfen nicht generell die Haltung von Hunden in Mietwohnungen verbieten. Derartige Klauseln in Mietverträgen stellen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar und sind deshalb unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Mittwoch verkündeten Urteil (Az.: VIII ZR 168/12). Die Richter gaben der Klage eines Mieters aus Gelsenkirchen statt. Er wollte in seiner Wohnung einen kleinen Mischlingshund halten, obwohl er nach dem Mietvertrag verpflichtet war, „keine Hunde und Katzen zu halten“. Eine solche allgemeine Verbotsklausel benachteilige den Mieter jedoch unangemessen, denn bei der Haltung eines Hundes oder einer Katze müsse auch Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen genommen werden, so die Richter. Über eine Tierhaltung müsse im Einzelfall durch umfassende Interessenabwägung entschieden werden. Dazu gehören nicht nur die Interessen der Mietvertragsparteien sondern auch der anderen Hausbewohner und der Nachbarn. Die Unwirksamkeit einer generellen Klausel führe also nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Im dem

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2010 - Wildtiere

Gefährliche Wildtiere wie Schlangen sind in hessischen Privatwohnungen auch künftig nur mit einer Ausnahmegenehmigung erlaubt. Das entscheidet der Hessische Verwaltungsgerichtshof in Kassel Anfang März. Geklagt hatte ein Hobbyzüchter, der mit einer befristeten Genehmigung 132 Giftschlangen, darunter 35 Königskobras, für Forschungszwecke in seiner Wohnung hält.

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2008 - Hunde

Ein Hartz IV-Empfänger hat keinen Anspruch auf eine größere Wohnung, wenn er einen Hund hält. Das entscheidet das Sozialgericht Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt) Ende Mai. Wer ein Haustier besitze, könne weder ein höheres Arbeitslosengeld II noch ein größere Wohnung erhalten. Geklagt hatte eine Hundebesitzerin, die sich im Vergleich zu Hartz IV-Empfängern mit Kindern benachteiligt fühlte.

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2005 - Hausschweine

Mini-Schweine dürfen nach einem Urteil des Amtsgerichts München im Januar nur dann in einer Wohnung gehalten werden, wenn sie die Mitbewohner des Hauses nicht gefährden. Das schwarze Hausschwein einer Münchnerin hatte beim Spaziergang in einer Panikattacke zwei Menschen verletzt. Nun muss das Tier ausziehen.

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2004 - Katzen

Das Bayerische Oberste Landesgericht in München verhängt im September Stubenarrest gegen eine Katze. Die Richter gaben den Eigentümern einer Wohnanlage recht, die in der Hausordnung das Auslaufen von Haustieren auf ihrem Grundstück verbieten. Die Gefahr einer Verschmutzung der Anlage „liege nicht fern“, so die Richter. Bei Ausgängen muss „Cora“ künftig an die Leine.

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2004 - Papageien

Nachbarn eines Vogelfreundes, der 35 Papageien in seiner Wohnung hält, müssen dies nicht hinnehmen. Das entscheidet das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz Ende Januar. Die Nachbarn fühlten sich durch das Gekreische der Tiere gestört.

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1999 - Katzen

Ein Katzenliebhaber setzt in zweiter Instanz einen eigenen Balkon-Ausgang für seine vier Stubentiger durch. Im August erstreitet er vor dem Münchner Landgericht ein Katzen-Ausschlupfloch in der Balkontür seiner Mietwohnung. Er darf sie auf eigene Kosten einbauen und muss sie beim Auszug wieder entfernen.

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So manche Hausordnung geht nämlich weit über den üblichen Rahmen hinaus. Es gibt neben den eingangs genannten Beispielen zur Fußmattengröße und Balkongestaltung noch zahlreiche weitere Vermietervorschriften, die in ihrer Zumutbarkeit und Verhältnismäßigkeit zumindest angezweifelt werden dürfen. Vermieter haben demnach auch schon das Aufstellen von Planschbecken in Gemeinschaftsgärten, das Aufstellen von Möbeln auf dem Balkon oder das Empfangen von Besuch und das Duschen nach 22 Uhr schon komplett per Hausordnung untersagt. Derartige Vorschriften können Mieter nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes ignorieren. Das gilt selbst nach Auffassung des Verbandes Haus & Grund, der zahlreiche Vermieter vertritt. Gerold Happ, Geschäftsführer für Immobilien und Umweltrecht beim Vermieterverband Haus & Grund, hält zum Beispiel Vorschriften des Vermieters für die optische Gestaltung von Balkonen und die zu verwendenden Blumenkästen für problematisch. „Vorgaben zur Größe oder Farbe halte ich für schwierig und kaum für gerichtlich durchsetzbar.“

Ähnlich dürfte die Rechtslage sein, wenn Vermieter das Aufstellen von Wäscheständern auf Balkonen untersagen, weil sie das Erscheinungsbild des Gebäudes empfindlich stören. Der Balkon gehört schließlich zur Mietsache und Mieter haben das Recht, ihre Wäsche aufzuhängen. Gibt es allerdings dafür vorgesehene Räume, kann die Hausvorschrift durchaus greifen. Letzten Endes entscheiden die Begebenheiten vor Ort.

Selbst zum beliebten Streitthema Grillen auf Balkon oder im Gemeinschaftsgarten gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Gerade bei sommerlichen Grillabenden oder Feiern fühlen sich Nachbarn schnell belästigt, wenn Rauch in die Wohnung zieht oder es auch nach 22 Uhr noch laut ist.

Die Rechte der Haustierhalter

Nachtruhe

Das Landgericht Mainz (AZ 6 S 87/94) hat entschieden, dass auch auf dem Land ein Hundehalter darauf achten muss, dass die Nachbarn zwischen 22 Uhr abends und sieben Uhr morgens sowie zwischen 13 und 15 Uhr mittags nicht durch übermäßiges Bellen gestört werden – wie der Hundehalter diese Ruhezeiten einzuhalten hat, beantworteten die Richter allerdings nicht.

Mietminderung

Lebt der bellende Vierbeiner in der Stadt Tür an Tür mit dem Nachbarn, so kann das für den Besitzer auch einmal dramatischer ausgehen. So haben das Amtsgericht Rheine /AZ 14 C 731/97), das Amtsgericht Hamburg (AZ 49 C 165/05) und auch das Amtsgericht Potsdam (AZ 26 C 76/00) entschieden, dass in besonders drastischen Fällen von Dauer-Gebell auch eine Mietminderung wegen Hundegebells aus der Nachbarwohnung vertretbar sei. Auch der Vermieter ist gegenüber solchen Dauerkläffern nicht machtlos: Ist der Hundehalter uneinsichtig oder gelingt es nicht, seinen Vierbeiner mit normalen Umgangsformen auszustatten, dann kann der Vermieter dem Mieter samt ständigem Dauerkläffer das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Katzenplage

Doch nicht nur die bellenden Hausgenossen geben Anlass zum Ärger, auch Samtpfoten können für Auseinandersetzungen in der Nachbarschaft sorgen. Nachbarn müssen frei laufende Katzen im Garten in gewisser Anzahl zwar erdulden – das gilt allerdings nicht immer. Das Landgericht in Bonn entschied (AZ 8 S 142/09), dass die Kläger Verunreinigungen auf Gemeinschaftsflächen nicht hinnehmen müssen, weil die Katzen auf den großen Terrassenflächen ihre Hinterlassenschaften nicht verscharren können.

Erlaubnis im Mietvertrag

Ist im Mietvertrag beispielsweise die Katzenhaltung ausdrücklich erlaubt, so schützt dass den Mieter nicht vor einer Wohnungskündigung, wenn sich herausstellt, dass in der besagten Wohnung 15 Katzen gehalten werden. Die Eröffnung eines privaten Tierasyls fällt nach Ansicht des Landgerichts Aurich (AZ 1 S 275/09) nicht unter die ursprünglich erteilte Erlaubnis der Katzenhaltung.

Kickericki

Doch nicht nur Haustiere sorgen für Ärger beim menschlichen Miteinander - auch bei der Nutztierhaltung gilt es, einige Regeln zu beachten. So hat das Oberlandesgericht in Celle entschieden (AZ 4 U 37/87), dass das Gegacker von Hühnern eine unzumutbare Belästigung sein kann. Ähnliches gilt auch für das morgendliche Krähen eines Hahnes, urteilten sowohl das Landgericht in Hildesheim (AZ 7 S 541/89) als auch das Landgericht München (AZ 23 O 13352/86). Aber es gibt auch Federvieh-freundliche Richter. So urteilte das Landgericht Kleve (AZ 6 S 311/88), dass der Weckruf eines Hahnes früh um 3 Uhr morgens auf dem Land durchaus zumutbar sei.

Das Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten ist Mietern laut Mieterbund grundsätzlich gestattet, Nachbarn und Vermieter müssen damit leben. Das Wort „grundsätzlich“ ist allerdings Juristen zufolge ein Hinweis darauf, dass es auch Ausnahmeregelungen geben kann. Ein Grillverbot greift insbesondere dann, wenn sich der Mieter im Mietvertrag zur Einhaltung verpflichtet hat. Oft wird solch ein Verbot vom Vermieter für Grillen auf Balkon oder Terrasse ausgesprochen, der Garten als Grillort jedoch ausgespart. Wer gegen diesen Passus des Mietvertrages verstößt, riskiert eine Abmahnung und in letzter Konsequenz sogar die Kündigung. Das Landgericht Essen hat dies in einem Urteil bestätigt.

Außerdem gilt eine wesentliche Belästigung durch starken Grillrauch oder dichten Qualm, der in die Nachbarwohnungen zieht, als Ordnungswidrigkeit und kann von den Behörden mit einem Bußgeld belegt werden. Deshalb raten Mieterschützer wie Vermieterverbände häufig zum Grillen ohne Holzkohle und empfehlen Gas- oder Elektrogrills.

Die zehn Hauptpflichten des Mieters

Hausordnung

Die Hausordnung ist das zentrale Regulierungsdokument eines Mehrparteienhauses, ein Grundgesetz unter Nachbarn sozusagen. Die Hausordnung ist Bestandteil des Vertrags, der zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wird. Der Vermieter kann diese Ordnung allerdings auch einseitig erlassen.

Wichtigste Punkte der Hausordnung: Wer muss wann und wie oft das Treppenhaus reinigen? Wer kümmert sich wie und wann um den Schnee vor der Haustür? Wie werden die Gemeinschaftsräume (Keller, Speicher, Waschküche) verwendet? Wie laut dürfen die Nachbarn feiern und ab wie viel Uhr ist Schluss mit dem Lärm?

Es gibt aber auch Dinge, die der Vermieter zwar in die Hausordnung schreiben kann, die aber nicht zulässig sind, beispielsweise das Verbot von Besuch nach 22:00 Uhr.

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Persönliche Habe im Flur

Niemand muss die Schuhsammlung eines Nachbarn auf den Gang und im Treppenhaus dulden - wenn die Hausordnung das Abstellen von Schuhen nicht ausdrücklich erlaubt. Ausnahme: Ein Schuhpaar tut niemanden weh, ein ganzer Schuhschrank, der den Gang versperrt, hingegen schon. Gleiches gilt für Poster, Wäscheständer, Sperrmüll oder Pflanzen. Im Zweifelsfall lieber den Vermieter um Erlaubnis fragen.

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Nutzung des Treppenhauses

Das Treppenhaus ist übrigens ein Gemeinschaftsraum. Das bedeutetet nicht, dass alte Menschen und junge Familien dort keine Rollatoren oder Kinderwagen deponieren dürfen. Solange im Flur und im Treppenhaus ausreichend Platz dafür zur Verfügung steht, dürfen sowohl Buggy als auch Zwiebelporsche dort geparkt werden. Ist das nicht der Fall, müssen die Familien ihre Besitztümer in der Wohnung verstauen. Das gilt ebenso, wenn Sanitäter und Feuerwehrleute wegen der Habseligkeiten der Mieter nicht ins Haus und in die Wohnungen können. Fahrräder müssen übrigens in den Speicher oder im Keller abgestellt werden.

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Kehrwoche

Die Kehrwoche ist kein Phänomen süddeutscher Bundesländer. In der Regel gilt: Die Hausordnung bestimmt, wer im welchen Turnus die Gemeinschaftseinrichtungen säubern muss. In größeren Wohneinheiten können professionelle Reinigungskräfte diese Arbeit verrichten. Der Vermieter kann dann die Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter anteilig umlegen.

Zu welcher Uhrzeit der Zuständige zum Besen greift, ist nebensächlich - solange er sich an die üblichen Ruhezeiten hält. Nachts und Sonntagsfrüh ist demnach Putzen nicht erlaubt. Wer in den Urlaub fliegen möchte, sollte vor Abflug seinen Kehrdienst mit den Nachbarn tauschen.

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Schneeschippen

Auch das Schneeschippen kann in den Zuständigkeitsbereich der Mieter fallen, wenn die Gemeinden die Verantwortung für die Räumung des Weges vor den Häusern an die Objekteigentümer übertragen. Die Hausbesitzer können dann wählen: Entweder Profis schippen - oder die Mieter. Sind die Mieter in der Pflicht, muss es auch im Vertrag stehen. Damit nicht ein Mieter für die ganze Hausgemeinschaft den Schnee wegräumen muss, bieten sich "Schneekarten" an. Sie werden beim Schnee jeden Tag an eine andere Partei im Haus weitergereicht.

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Uhrzeiten einhalten

Wer Winterdienst hat, muss leider früh aufstehen. 12:12 Uhr ist ein absolutes No-Go. Ab sieben Uhr früh und bis 20 Uhr abends muss der Mieter für einen begehbaren Weg vor dem Haus sorgen. In einigen Gemeinden muss man noch früher ran und bis 22:00 Uhr schippen. Kleiner Trost für den Mieter: Am Wochenende muss er erst ab 09:00 Uhr ran.

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Grillen

Der Mietvertrag regelt auch das Grillen auf dem Balkon oder der Terrasse - im schlimmsten Fall sind sogar Elektrogrills verboten. Haut der Mieter trotzdem Bulletten und Würstchen auf den Rost, riskiert er die fristlose Kündigung. So urteilte das Landgericht Essen. In anderen Gegenden sind die Richter dagegen milder gestimmt. In Bonn reicht es beispielsweise, wenn Mieter ihren Nachbarn einige Tage vorher Bescheid geben und nicht öfter als zweimal im Monat den Grill anschmeißen.

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Umstritten ist hingegen, wie häufig auf Balkon oder Terrasse gegrillt werden darf, ohne die Zumutbarkeitsgrenze der Nachbarn zu überschreiten. Das Arbeitsgericht in Bonn entschied etwa 1997, das Grillen auf Balkon oder Terrasse einmal im Monat vertretbar sei, wenn es der Mieter seinen Nachbarn 48 Stunden zuvor ankündigt. Das Landgericht Aachen hält zweimal Grillen pro Monat für hinnehmbar, sofern der Grill möglichst weit weg von den Nachbarn im Garten platziert wird. Laut Landgericht Stuttgart ist das Grillen auf sechs Stunden pro Jahr zu beschränken. Laut Oberlandesgericht Bayern dürfen Mieter den Holzkohlegrill im Garten einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen im Garten fünfmal jährlich benutzen, das Düsseldorfer Landesgericht hat das Grillen mit Holzkohle auf Balkonen kurzerhand ganz verboten.

Ruhezeiten und Lärmbelästigung

Wann Sie ihre Miete kürzen dürfen

Heizung kaputt

Väterchen Frost ist da, die Temperaturen in Deutschland sind eisig. Fällt jetzt die Heizung aus, ist das nicht nur unangenehm, Folgen wie Erkältung oder Grippe sind vorprogrammiert. Ist die Heizung also kaputt und der Vermieter weigert sich, sie schnellstmöglich zu reparieren, darf die Miete gemindert werden. Die Höhe ist dabei abhängig von der jeweiligen Wetterlage – während bei frühlingshaften Temperaturen von 15 bis 18 Grad eine Minderung um 30 Prozent angemessen ist, kann bei einem Ausfall im tiefsten Winter schon mal um 100 Prozent gekürzt werden.

Grundsätzlich sollte die Heizung in der Lage sein, zwischen sechs Uhr morgens und 23 Uhr abends mindestens 20 bis 22 Grad zu erreichen.

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Defekte Einrichtung

Sind beim Einzug Einrichtungsgegenstände kaputt, muss der Vermieter den Mangel beheben. Das gilt für den kaputten Toilettenkasten genau wie für den nicht funktionierenden Rollladen. Beseitigt der Vermieter Schäden an diesen mitgemieteten Gegenständen nicht, sind Mietkürzungen möglich. Ist beispielsweise die Lüftung eines innen liegenden Badezimmers defekt, ist beispielsweise eine Kürzung von fünf Prozent gerechtfertigt, urteilte das Amtsgericht Köln.   

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Warmwasser

Mit dem Warmwasser verhält es sich ähnlich wie mit der Heizung: Fällt die Gasversorgung zwischen Oktober und Dezember aus, so dass es kein warmes Wasser gibt, die Heizung nicht funktioniert und auch nicht gekocht werden kann, ist eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt, urteilte das Landgericht Berlin. Fällt allein die Warmwasserbereitung aus, darf die Miete laut Amtsgericht München um 15 Prozent gemindert werden.

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Schimmel

Das Problem kennen viele Mieter in Deutschland: Weil die Räume feucht sind, bildet sich Schimmel an den Wänden. Da dies Gesundheitsgefahren birgt, winken Mietern erhebliche Mietkürzungen, wenn der Pilz sich ausbreitet.

Wer beispielsweise Schimmel in Wohn- und Schlafzimmer sowie Küche und Toilette hat, darf die Miete laut einem Urteil vom Landgericht München um 15 Prozent kürzen.

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Bordell in der Nachbarwohnung

Neben den Klassikern gibt es auch Mietmängel der besonderen Art. Wird in der Nachbarwohnung ein Bordell betrieben, ist das ein anerkannter Mietmangel. Wenn die Freier die gleiche Eingangstür wie die Mieter benutzen, locken zehn Prozent Mietminderung, belästigen sie die Mieter sind es sogar 30 Prozent.

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Müll

Fehlt die Mülltonne und die Bewohner des Hauses ersticken im Abfall, darf die Miete um zehn Prozent gekürzt werden. Das hat das Amtsgericht Lichtenfels entschieden.

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Ratten

Haustiere im Hinterhof sind eigentlich etwas Schönes. Nicht, wenn es sich um Ratten handelt. Wie das Amtsgericht Aachen urteilte rechtfertigt die Anwesenheit der Nager eine Kürzung der Nettomiete um zehn Prozent.

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Das Thema Ruhezeiten dürfte in den meisten Hausordnungen den größten Raum einnehmen. „Beim Thema Ruhezeiten und Lärmbelästigung gibt es den meisten Streit mit Nachbarn“, sagt Happ vom Vermieterverband Haus & Grund. „Die Nachtruhe gehört zu den elementaren Bestandteilen einer Hausordnung. Mieter, die dagegen verstoßen, müssen mit einer Abmahnung des Vermieters rechnen.“

Die reicht jedoch nach Einschätzung von Haus & Grund in der Regel völlig aus, um den lauten Mieter zur Räson zu bringen. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses sollte nur erfolgen, wenn sich die Ruhestörung in kurzen Abständen wiederholt. Eine fristlose Kündigung ist nur möglich, wenn der Verstoß deutlich über die Maßgaben der Hausordnung hinausgeht und auch andere Rechte verletzt werden oder ein Fortbestand des Mietverhältnis für die Hausgemeinschaft unzumutbar ist, so die Einschätzung der Vermietervertreter.

Was Vermieter über Mieter wissen dürfen

Auskunftspflicht

Nicht alle Fragen müssen Mieter beantworten. Ausschlag gebend ist die Frage, ob die Fragen des Vermieters zulässig oder unzulässig sind. Alles, was mit der direkten Abwicklung des Mietverhältnisses zusammenhängt, gilt als zulässig. Mehrere Urteile geben Mietern Orientierung.

Beruf und Gehalt

Fragen nach Beruf und Einkommen zulässig. Denn der Beruf sagt viel über die Bonität des Mieters aus. Das gilt auch für Fragen nach dem Arbeitgeber und nach dem durchschnittlichen Nettoeinkommen. Denn letztlich ist die Mietzahlung die entscheidende Leistungspflicht des Mieters, entschied das LG München (AZ 14 S 18532/08).

Bürgschaft

Dagegen darf der Vermieter nur dann nach den Einkommensverhältnissen der Angehörigen fragen, wenn der Angehörige selbst etwas mit dem Mietverhältnis zu tun hat. Das ist der Fall, wenn der Angehörige beispielsweise für den Mieter bürgt.

Pfändung

Der Vermieter darf sich auch nach möglichen Gehaltspfändungen erkundigen, die der Mieter wahrheitsgemäß beantworten muss. Auch für den Arbeitgeber gilt in diesem Fall, dass er korrekte Antworten geben muss, sonst macht er sich nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts Koblenz schadenersatzpflichtig (OLG Koblenz, Beschluss vom 6.5.208, AZ 5 U 28/08).

Sozialleistungen

Mietinteressenten, die von Sozialleistungen abhängig sind, müssen dies nach einem Urteil des Landgerichts Gießen dem möglichen Vermieter sogar ohne dessen direkte Nachfrage mitteilen (LG Gießen, AZ 1 S 590/00).

Insolvenz

Ähnliches gilt in dem Fall, wenn über das Vermögen des Mietinteressenten bereits das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Dann besteht die Gefahr, dass der Vermieter zukünftige Mietforderungen gar nicht oder nur zu einem geringen Teil erstattet bekommt – also muss der Mieter hier wahrheitsgemäß antworten, sagt das Amtsgericht Hamburg (Urteil v. 6.5.2003, AZ 48 C 636/02).

Privatssphäre

Fragen, die unverhältnismäßig in die Persönlichkeitsrechte des Mieters eingreifen, sind im Gegensatz zu Vermögensfragen unzulässig. Diese muss der Mietinteressent in der Regel also nicht wahrheitsgemäß beantworten. Auch zu diesen Fragen gibt es bereits eine Reihe von Grundsatzentscheidungen.

Lebenspartner

So sind Fragen zur Identität des Mieters wie Name, Anschrift und Telefonnummer selbstverständlich rechtens. Die Frage nach dem Familienstand wurde bislang ebenfalls grundsätzlich als rechts anerkannt (z. B. Landgericht Landau, AZ 1 S 226/84). Seit Anerkennung der Lebenspartnerschaft könnte das aber problematisch werden. So sollte der Vermieter wertungsfrei nach dem Status "verheiratet/in einer Lebenspartnerschaft" fragen. Er darf dagegen nicht fragen, ob der Interessent geschieden oder verlobt ist, bereits mehrere Beziehungen hinter sich hat und wie lange diese gedauert haben.

Kinder

Fragen darf der Vermieter allerdings nach der Anzahl der Kinder, die mit eine Wohnung ziehen sollen. Denn er hat ein berechtigtes Interesse daran, wie viele Personen in seinem Eigentum wohnen – egal, ob Wohngemeinschaft, Großfamilie oder Single.

Kinderlärm

Wer als Vermieter Lärm durch Kleinkinder ausschließen will, bewegt sich juristisch allerdings auf ganz dünnem Eis. Denn die Gerichte halten Kinderlärm im Treppenhaus in ständiger Rechtsprechung für zulässig – egal, ob es sich nun um einen Jugendlichen oder ein Kleinkind handelt, sagt beispielsweise das Landgericht München I (AZ 31 S 20796/04).

Familienplanung

Auch Fragen nach einem möglichen Kinderwunsch, einer geplanten oder bestehenden Schwangerschaft sind nicht zulässig, denn sie verletzen das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters. Sie müssen daher auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.

Gesundheit

Gleiches gilt für Fragen nach dem Gesundheitszustand, die ebenfalls nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. Auch Fragen nach Behinderungen sind unzulässig.

Haustiere

Fragen nach Haustieren muss der Mieter beantworten, wenn der Vermieter sich mit der Tierhaltung einverstanden erklären muss, das gilt beispielsweise bei Hunden oder Katzen und insbesondere für Exoten, die im Normalfall nur mit Genehmigung des Vermieters gehalten werden dürfen. Kleintiere wie Fische, Hamster, Vögel oder Schildkröten können immer auch ohne Einverständnis des Vermieters gehalten werden (Bundesgerichtshof, Urteil VIII 340/06), wenn die Anzahl der Tiere im normalen Rahmen liegt.

Musik

Ob und welches Musikinstrument ein Mieter spielt, fällt in den geschützten Privatbereich. Hält der Mieter sich an die Ruhezeiten im Haus, darf er ohne Weiteres musizieren, in der Regel bis zu zwei Stunden am Tag.

Heimsport

Ähnlich sieht es beim Sport aus, der ebenfalls in den geschützten Privatbereich fällt – Mieter müssen nicht darlegen, dass sie Sportgeräte mit einem gewissen Geräuschfaktor wie beispielsweise ein Trimmrad nutzen.

Rauchen

Fragen nach den Rauchgewohnheiten müssen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Der Vermieter kann aus der Aussage des Mieters, er sei Nichtraucher, kein generelles Rauchverbot für die Wohnung herleiten. Raucht der Mieter dann während des Mietverhältnisses gelegentlich selbst (oder sein Besuch), ist diese Tatsache kein Kündigungsgrund (LG Stuttgart, Urteil v. 2.7.1992, AZ, 16 S / 137/92).

Recht tolerant zeigten sich Gerichte bislang bei Kinderlärm. So darf keine Hausordnung die Kinder am Spielen hindern - schon gar nicht im Garten oder dafür vorgesehenen Plätzen. Lediglich aus Sicherheitsgründen darf Spielen in Waschküchen, Tiefgaragen oder Kellerräumen untersagt werden. Zudem kann der Vermieter erwarten, dass Spielzeug auch wieder weggeräumt wird und Spielplätze sauber gehalten werden.

Beim heimischen Musizieren gilt ebenso die Einhaltung der Ruhezeiten. Zumutbar ist laut Rechtsprechung tägliches Üben auf dem Instrument für die Dauer von zwei Stunden. Der Mieterbund empfiehlt in seiner Musterhausordnung, das Musizieren in der Zeit zwischen 13 und 15 Uhr sowie von 19 bis 8 Uhr zu unterlassen. Normalerweise gilt die Nachtruhe zwischen 22 und 6 Uhr.

Sind sich Vermieter und Mieter uneins, was bestimmte Regelungen in der Hausordnung angeht, empfiehlt sich in der Regel zunächst ein klärendes Gespräch. Bleiben die Fronten verhärtet, bleibt nur der Klageweg. Allerdings sind Mieter in den meisten Fällen besser beraten, die Vorschriften zu ignorieren und abzuwarten, ob der Vermieter tatsächlich den Klageweg beschreitet.

Schließlich können Anwalts- und Prozesskosten die Haushaltskasse erheblich belasten, hinzukommen Zeitaufwand, strapazierte Nerven und ein zusätzlich vergiftetes Klima zwischen den Parteien. Vermieter und Mieter sollten sich daher immer fragen, ob die Streitpunkte diese Belastung rechtfertigen und ob nicht andere Lösungen gefunden werden können. Schließlich geht es ja um ein friedliches Miteinander im Mietshaus.