Wohnraum ist in vielen Städten knapp und die Mieten für Wohnungssuchende kaum noch erschwinglich. Mit der 2015 verabschiedeten Mietpreisbremse wollte die Regierung dem Einhalt gebieten – und musste später einräumen, dass das nicht wie gewünscht funktioniert. Nun startet Bundesjustizministerin Katharina Barley (SPD) eine neue Offensive gegen zu hohe Mieten: Die Mietpreisbremse wird in vielen Punkten verschärft, konkretisiert und nachgebessert. Sie soll am heutigen Donnerstag im Bundestag beschlossen werden und ab dem 1. Januar 2019 in „angespannten Wohnungsmärkten“ gelten, die die Bundesländer benennen. Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen.
Bisherige Miethöhe transparent
Für eine wirksame Begrenzung der Miethöhe muss bei bestehenden Wohngebäuden immer eine Vergleichsmiete herangezogen werden. Verlangt der Vermieter eine Miete, die um mehr als zehn Prozent die ortsübliche Miete übersteigt, muss er den Mieter schon vor Vertragsabschluss darüber informieren, warum er das darf. Dazu ist der Vermieter nach den neuen Regeln verpflichtet, die Miethöhe des Vormieters offenzulegen, und zwar den Stand von einem Jahr vor Beendigung des vorigen Mietverhältnisses. Bislang gab es keine Bringschuld des Vermieters, Mieter mussten die Offenlegung durchsetzen. Das war ein zentraler Kritikpunkt an der bisherigen Mietpreisbremse. Für Neubauten und umfangreich sanierte Gebäude gilt diese Regel dennoch nicht - aber dazu später mehr.
Einfacherer Einspruch
Ist der Mieter der Meinung, sein Vermieter verlange zu viel Geld, kann er künftig leichter widersprechen. Wenn etwa der Vermieter die Erhöhung im Mietvertrag mit einer umfassenden Modernisierung begründet, kann der Mieter darauf laut Justizministerium in seiner sogenannten Rüge verweisen. Wenn der Vermieter keine Begründung liefert, könnten Betroffene demnach auch eine einfache Rüge aussprechen, also ohne Begründung. Solch eine Rüge ist Voraussetzung für weitere rechtliche Schritte oder eine außergerichtliche Einigung. Dazu soll ein einfaches Schreiben, etwa mit dem Satz „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“ zunächst genügen. Der Sprecher Barleys widerspricht damit ausdrücklich Aussagen des Eigentümerverbandes Haus & Grund. Dieser hatte erklärt, der Mieter müsse auch künftig „qualifiziert rügen“ - das bedeutet mit einer umfassenden Erklärung. Mieter sollten aber keinesfalls ohne rechtlichen Beistand Vergleichsmieten berechnen und rügen. Besser ist eine Rüge verbunden mit Mietzahlungen unter dem Vorbehalt einer Rückforderung.
Umlage der Modernisierungskosten
Marktbeobachter und Betroffene kritisieren, dass Altmieter durch üppige Mieterhöhungen nach Gebäudemodernisierungen aus ihren Mietverhältnissen gedrängt werden, indem die Mieten massiv erhöht werden. Deshalb will die Regierung die Umlage jetzt stärker begrenzen. Bisher durften Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen, künftig sind es bundesweit nur noch acht Prozent, die Mieter mittragen müssen. Es gibt zudem ein „vereinfachtes Verfahren“, wenn die Modernisierung weniger als 10.000 Euro kostet.
Obergrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierung
Zusätzlich zur Begrenzung der Umlage gibt es ab 2019 eine Obergrenze für Mieterhöhungen nach Gebäudeinvestitionen. Die Miete darf deutschlandweit nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro pro Quadratmeter steigen. Eine Sonderregelung gilt für vergleichsweise günstige Mieten. Bei Nettokaltmieten von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter darf die Monatsmiete um maximal zwei Euro im Jahr steigen.
Schadenersatz und Strafe für „Herausmodernisieren“
Wenn Immobilienbesitzer eine Modernisierung ankündigen oder durchführen mit der Absicht, den Mieter loszuwerden - die Politiker sprechen auch von „herausmodernisieren“ -, dann hat der Mieter künftig Anspruch auf Schadenersatz. Das kann zum Beispiel passieren, wenn ein Jahr nach Ankündigung der Modernisierung noch nichts passiert ist, wenn der Vermieter eine Verdopplung der Miete ankündigt oder die Bauarbeiten unnötig belastend für Mieter sind. Allerdings muss der Mieter den Nachweis beibringen, dass der Vermieter vorsätzlich so handelt. Diese Regelung dürfte künftig häufiger die Gerichte beschäftigen. Zudem ist so eine Modernisierung oder ihre Ankündigung „in missbräuchlicher Weise“ in Zukunft eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einer Geldbuße bis 100.000 Euro geahndet werden.
Längerfristiger Mietspiegel
Bundesjustizministerin Katarina Barley will außerdem mit Änderungen am Mietspiegel einen plötzlichen Anstieg der Mieten in beliebten Wohngegenden verhindern. „Wir werden den Betrachtungszeitraum bei der ortsüblichen Vergleichsmiete verlängern“, sagte Barley den Zeitungen der Funke-Mediengruppe. „Dadurch verhindern wir einen abrupten Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete.“
Baukindergeld und Steuervorteil für das Eigenheim
Zusätzlich zur Verschärfung der Mietpreisbremse will die Bundesregierung den sozialen Wohnungsbau fördern, über das Baukindergeld mehr Familien zum Eigenheim verhelfen und den privat finanzierten Wohnungsbau steuerlich fördern. Eine bis Ende 2021 befristete Sonderabschreibung soll Investoren locken. Rückwirkend zum 1. September sollen Investoren vier Jahre lang fünf Prozent der Baukosten abschreiben dürfen. Die Immobilienwirtschaft fürchtet allerdings, dass diese Regelung primär die Baukosten in die Höhe treibe und die zeitliche Befristung Bauunternehmen daran hindere, Kapazitäten aufzubauen. Die Auslastung der Bauunternehmen gilt als wesentliches Hindernis im Wohnungsneubau.
