Kommt das Ende der Grundsteuer?: Die Immobilienbranche läuft Sturm

Dort müssen sich Bund und Länder auch mit dem Vorwurf auseinandersetzen, warum sie seit mehr als 20 Jahren – als die Vermögensteuer schon als verfassungswidrig erklärt wurde – keine Reform der Grundsteuer zustande gebracht haben. Schließlich war damals schon klar, dass auch die Grundsteuer eigentlich gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen müsste.

Zwar gab es wenige zaghafte Reformansätze, doch zuckten die Länder immer wieder zurück, und der Bund wollte sich nicht die Finger verbrennen für eine komplizierte Reform, an der er selbst nichts verdient. Immerhin haben sich die Länder im Jahr 2016 nach zähen Verhandlungen zu einem neuen Berechnungsmodell durchgerungen, wenn auch gegen den heftigen Widerstand von Bayern und Hamburg. Verabschiedet wurde vom Gesetzgeber noch nichts.

Nach dem 2016 vereinbarten Kostenwert sollen Immobilien realitätsnäher bewertet werden. Das dürfte zu einer Verteuerung gegenüber dem Einheitswert um den Faktor zehn führen, rechnete der Eigentümerverband „Haus und Grund“ aus. Damit wäre einer dramatischen Erhöhung der Grundsteuer Tür und Tor geöffnet, befürchtet nicht nur „Haus und Grund“.

Wo die meisten von Eigentum nur träumen können

10. Platz: Düsseldorf

Unter allen kreisfreien deutschen Städten belegt Düsseldorf den zehnten Platz, was die aktuellen Preise von neugebauten Eigentumswohnungen angeht. Wer in der Rheinmetropole eine Neubauwohnung sein Eigen nennen möchte, muss im Schnitt 4437 Euro pro Quadratmeter zahlen. Das verrät der Immobilienpreisindex 3/2017, in dem das Empirica Institut seit 2004 die Immobilienpreise untersucht und die Ergebnisse quartalsweise veröffentlicht. Demnach ist der Preis in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens innerhalb eines Jahres um 9,2 Prozent gestiegen.

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9. Platz: Erlangen

Die mittelfränkische Stadt Erlangen liegt mit 4455 Euro pro Quadratmeter auf dem neunten Platz. Der Preis für Neubau-Eigentumswohnungen ist damit im Gegensatz zum vergangenen Jahr um 9,2 Prozent höher. Nürnbergs kleiner Nachbar ist nur die erste von vielen bayerischen Städten in dem Ranking. Wie beliebt der Freistaat für Immobilieninvestment ist, zeigen gerade die hohen Preise bei den eher kleineren Großstädten.

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8. Platz: Regensburg

In der Rangliste fiel Regensburg um zwei Plätze runter auf die Acht. Mit einem Quadratmeterpreis von 4530 Euro legen die Preise gegenüber dem Vorjahr dennoch um 8,9 Prozent zu. Damit liegt die Domstadt ganz nah am Trend für alle kreisfreien Städte Deutschlands, bei denen die Preissteigerung durchschnittlich 8,8 Prozent betrug.

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7. Platz: Hamburg

Nur knapp davor folgt die Metropole Hamburg mit 4536 Euro für jeden Quadratmeter neugebauter Eigentumswohnung. Weil die Preise mit 8,4 Prozent in den letzten zwölf Monaten nicht so stark anzogen wie bei den anderen Top-Locations der Nation, fällt die Hansestadt von der Fünf auf die Sieben zurück.

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6. Platz: Rosenheim

Bayern, die dritte: Rosenheim weißt mit 4571 Euro je Quadratmeter die sechstteuersten Neubau-Preise für Eigentumswohnungen in der ganzen Bundesrepublik auf. Weil München immer teurer wird, ziehen die Preise für den gesamten Münchener Speckgürtel an. In Rosenheim, staufrei etwas mehr als eine Autostunde von der Landeshauptstadt entfernt, legten sie innerhalb eines Jahres um ganze elf Prozent zu. Allein in den letzten drei Monaten ging es fünf Prozent rauf.

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5. Platz: Frankfurt

Deutschlands Finanzplatz Nummer eins erlebt einen wahren Ansturm auf Immobilien. Im dritten Quartal 2016 tauchte die Mainmetropole gar nicht in den Top Ten auf. Mit 4779 Euro pro Quadratmeter springt sie nun aber direkt auf den fünften Platz. Wegen des Brexits erlebt London einen Exodus der Banken. Einen Großteil zieht es nach Frankfurt – und mit ihnen Hunderte von Bankern samt Familien. Das treibt die Preise. Seit der letzten Erhebung vor drei Monaten zogen die Preise um 6,1 Prozent an.

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4. Platz: Ingolstadt

Mit Ingolstadt findet eine weitere Stadt aus Oberbayern ihren Platz in den teuersten Städten Deutschlands, was neugebautes Wohneigentum angeht. Die wohlhabende Gemeinde, knapp 80 Kilometer entfernt von München, kommt auf 4817 Euro pro Quadratmeter. Immerhin beruhigt sich dort der Markt etwas: Mit 6,4 Prozent zogen die Preise innerhalb der letzten zwölf Monate langsamer an als im bundesdeutschen Schnitt (Gesamtdeutschland: 7,7 Prozent, kreisfreie Städte: 8,8 Prozent, Landkreise/Kreise: 7,0 Prozent). Innerhalb der letzten drei Monate kam das Wachstum mit 0,1 Prozent zum Stillstand.

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Auch die Immobilienindustrie läuft seither Sturm gegen den Reformplan. Niemand will hier so recht glauben, dass die Kommunen bei höheren Immobilienwerten im Gegenzug ihre Hebesätze reduzieren und damit für die versprochene Aufkommensneutralität bei der Grundsteuer sorgen.

Steigerungen auf 460 Prozent

Die Entwicklung der Grunderwerbsteuer gilt als warnendes Beispiel. Seit diese nicht mehr bundesweit einheitlich festgelegt ist, haben die meisten Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent immer wieder erhöht, einige binnen zehn Jahren auf inzwischen 6,5 Prozent. Auch bei der Grundsteuer selbst wird ständig an der Schraube gedreht, die Hebesätze sind in den vergangenen zehn Jahren von durchschnittlich 400 auf 460 Prozent gestiegen.

Die Kritiker der Grundsteuerreform hoffen, dass das Bundesverfassungsgericht nun nicht nur über die noch geltende Grundsteuer urteilt, sondern gleich auch die Reformpläne mitverurteilt. Hinweise darauf möchten die Teilnehmer der öffentlichen Anhörung aus der Art der Fragen von den Robenträgern interpretieren. Umgekehrt bemühen sich die Vertreter von Bund, Ländern (mit Ausnahme von Bayern und Hamburg) und Gemeinden, jeden Zweifel am ausgehandelten Kostenwertmodell zu zerstreuen, das das Einheitswertmodell in einigen Jahren ersetzen soll.

Dabei fragt niemand, ob die Grundsteuer überhaupt noch in die Zeit passt, in der Wohnen immer teurer wird und Politiker ständig nach neuen Mitteln und Wegen suchen, damit das Dach über dem Kopf bezahlbar bleibt. 

Städte und Gemeinden mit den höchsten Grundsteuerhebesätzen

Platz 1

Stadt/Gemeinde	Bundesland/Kreis	Einwohnerzahl	Hebesatz
Gemeinde Nauheim	Hessen/Kreis Groß-Gerau	10.510	960 %

Quelle: HOMEDAY, Stand: 14.11.2017

Platz 2

Stadt/Gemeinde	Bundesland/Kreis	Einwohnerzahl	Hebesatz
Bergneustadt	Nordrhein-Westfalen/Oberbergischer Kreis	18.940	959 %

Platz 3

Stadt/Gemeinde	Bundesland/Kreis	Einwohnerzahl	Hebesatz
Witten	Nordrhein-Westfalen/Ennepe-Ruhr-Kreis	96.700	910 %

Platz 4

Stadt/Gemeinde	Bundesland/Kreis	Einwohnerzahl	Hebesatz
Altena	Nordrhein-Westfalen/Märkischer Kreis	17.375	910 %

Platz 5

Stadt/Gemeinde	Bundesland/Kreis	Einwohnerzahl	Hebesatz
Gemeinde Dierfeld	Rheinland-Pfalz/Wittlich-Land	12	900 %