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Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn Mit Wolkenkratzern gegen die Wohnungsnot

Die Visualisierung eines neuen Wohnhochhauses, das zurzeit in der Nähe des Hamburger Hafens gebaut wird. Quelle: JLL

Mehr Offenheit für Hochhausbauten fordert der Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn von Kommunalpolitikern. Eine Forderung, der sich auch andere anschließen. Denn die Bundesrepublik hinkt diesem internationalen Trend hinterher.

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Wenn es um zu hohe Mieten in Deutschlands Großstädten geht, sieht Michael Zahn vor allem einen Ausweg: In die Höhe streben. Der Chef von Deutsche Wohnen, dem zweitgrößten Wohnungsunternehmen der Republik, sieht hier allerdings die kommunale Politik im Zugzwang: Da brauche „es einfach deutlich mehr Mut“, sagt er im Podcast „Chefgespräch“ mit WirtschaftsWoche-Chefredakteur Beat Balzli. „Wir müssen erkennen, dass die Grundstückspreise mittlerweile an einem Level angelangt sind, wo wir die politische Miete, die sich die Politik wünscht, nur erreichen können über Verdichtung“, so der Zahn.

Diese Erkenntnis sei aber noch nicht überall angekommen: Frankfurt sei in dem Punkt sehr viel weiter als Städte wie Berlin und München. „Anscheinend ist der Druck noch nicht groß genug, dass wir hier insbesondere in den Großstädten Deutschlands über Verdichtung, über Höhe nachdenken“, mutmaßt der Deutsche-Wohnen-Chef im WiWo-Podcast.

Tatsächlich ist in Frankfurt erst kürzlich mit dem Grand Tower das höchste Wohnhochhaus Deutschlands entstanden. Mit 180 Metern ist es auch das einzige in der Bundesrepublik, das nach internationalem Standard als Wohnwolkenkratzer bezeichnet werden darf. Die Grenze liegt hier gewöhnlich bei 150 Metern. Direkt daneben wächst der knapp 100 Meter hohe Eden-Tower, der zwar ebenfalls beeindruckend in die Höhe wächst, den Wolkenkratzer-Status aber noch nicht verdient.

Der Frankfurter Grand Tower. Quelle: JLL

In den vergangenen Jahren sei es zwar etwas einfacher geworden, hierzulande ein Wohnhochhaus genehmigt zu bekommen, vor allem weil es inzwischen gute Referenzobjekte gibt, sagt Helen Lindner, die das deutsche Wohnentwicklungsgeschäft beim US-Immobilienunternehmen JLL leitet und auch den Frankfurter Grand Tower vermarktet. Aber ein Hochhaus zu planen und zu bauen, sei eben dennoch ein immenser Akt. Dafür sorge etwa in Berlin ein neues vom Senat der Stadt beschlossenes Hochhausleitbild. Von der Stadt heißt es hierzu: „Vor dem Hintergrund der physischen Präsenz und Dominanz im Stadtbild werden hohe Ansprüche an die Begründung von Hochhausstandorten gestellt.“ Solche Regelwerke seien es laut Lindner unter anderem, die den Bau eines Hochhauses drei bis vier Mal aufwändiger machten als den eines vergleichbaren weniger hohen Gebäudes.

Liebling der Asiaten

Kein anderes Weltereignis hat in den vergangenen Jahrzehnten wohl so zur internationalen Verbreitung moderner Wohnwolkenkratzer beigetragen wie die Übergabe der britischen Kronkolonie Hongkong an China im Jahr 1997. Reihenweise zog es jene Hongkong-Chinesen, die dem Festlandregime misstrauten, nach Kanada. Vor allem Vancouver an der Westküste wurde für viele zur Heimat oder Zuflucht. Die Skyline der Metropole hat das nachhaltig verändert: Nach Hongkonger Vorbild entstanden dutzende Wohnhochhäuser aus Glas. Heute sind sie so etwas wie ein Markenzeichen der Stadt. 

Anders als Kanada oder zuletzt Großbritannien ist Deutschland zwar kein klassisches Zuwandererland für die globale Elite, aber auch hier wird es durchaus internationaler. Damit steigt die Nachfrage nach internationalerem Wohnraum, vor allem in Berlin und München, teilweise auch in Frankfurt. Vor allem aus China beobachten Brancheninsider seit langem, ein steigendes Interesse am deutschen Wohnort. „Geld wird in den sicheren Hafen gebracht. Das ist die EU, und eines der soliden Länder ist Deutschland“, sagt Felix von Saucken, Deutschlandchef für den Bereich Wohnen beim internationalen Makler Colliers. Jene Asiaten, die sich etwa in Deutschland niederlassen oder hier investieren, mögen Wohnhochhäuser, weil sie diese aus ihren Heimatländern kennen.

Mittlerweile gibt es aber auch immer mehr Deutsche, die diese Art des Wohnens aus ihren Urlauben kennen oder im Ausland so gelebt haben. Zudem macht sich in Frankfurt der Brexit bemerkbar. So beobachtet Makler von Saucken etwa zurzeit immer mehr Zuzug aus London. Der habe lange auf sich warten lassen, doch jetzt gebe es diese und jene kleine Private-Equity-Firma, die hier eine Dependance einrichtet. Das seien mal 20 Leute, mal 50, in Summe aber eine große Zahl gut verdienender Menschen. „Und die ziehen in genau solche Wohnungen: hoch, mit tollem Blick, cool“.

Michael Reiss, Geschäftsführer bei Sotheby’s International Realty in München sieht besonders bei solchem Wohnraum enormen Nachholbedarf. Das internationale Klientel habe deutlich höhere Ansprüche. Da gebe es hierzulande immer noch sehr wenige Projekte, die diese Kriterien erfüllten. „Diese Kunden erwarten riesengroße Penthouses, hohe Decken, Wohnflächen bis zu 500 Quadratmetern und alle Annehmlichkeiten, die sie aus dem Ausland kennen“, sagt er. Vom Concierge-Service bis zur hausinternen Wäscherei. Und sie erwarten Höhe.

In der Münchner Innenstadt beispielsweise aber gilt seit langem die Regel, dass kein Gebäude höher sein darf als die Frauenkirche. Reiss ist sich wie Deutsche-Wohnen-Chef Zahn sicher, dass diese Regel auf Dauer nicht zu halten sein wird. Reserveflächen in München seien sehr begrenzt, die Stadt müsste massiv in die Fläche wachsen und das würde enorme Infrastrukturinvestitionen etwa in das U-Bahn-Netz erfordern. Er sei überzeugt, dass die Stadt durch Wohnhochhäuser an Attraktivität gewinnen und die Wohnungsnot in den Griff bekommen könnte. Am Willen der Investoren liege es nicht.



Nur für Reiche

Doch nicht jeder ist davon überzeugt, dass diese Wolkenkratzer am Ende wirklich eine Entspannung am Wohnungsmarkt bewirken. „Was brauchen wir denn für Wohnraum“, fragt Ricarda Pätzold, Wissenschaftlerin beim Deutschen Institut für Urbanistik (Difu). „Die meisten würden sagen: bezahlbaren.“ Die Wohnungen in Hochhäusern seien in der Regel hochpreisig, auch weil die Baukosten höher sind. Im Hochpreissegment gebe es aber bereits ein großes Angebot, das helfe Wohnungssuchenden mit niedrigerem Einkommen nicht.

Dass Deutschland im internationalen Vergleich ein Entwicklungsland in Sachen modernes Wohnhochhaus ist, liegt laut Colliers-Manager von Saucken aber nicht nur an den Auflagen und am mangelnden politischen Willen. Die Mieten und Kaufpreise seien im Vergleich zu Geschäftsräumen hierzulande zu niedrig. „Wenn ich ein Hochhausgrundstück habe, dann mache ich eher Büroflächen draus, weil ich da beispielsweise die Flure mit vermieten kann. Beim Wohnen gilt das nur ab Wohnungstür“, sagt er. Und es braucht unbedingt zahlungswilliges Klientel: Liegt die normale Miete in einer Stadt bei 18 Euro pro Quadratmeter, brauche es für ein Wohnhochhaus mindestens 28 bis 30 Euro, um es rentabel zu machen, aufgrund der höheren Brandschutzvorkehrungen etwa, oder der Kosten für Infrastruktur wie Aufzüge.

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Zwar können Wohnwolkenkratzer das Stadtbild urbaner machen, räumt Difu-Wissenschaftlerin Pätzold ein, sie würfen aber auch viel Schatten. Wirklich durchgesetzt hätten sie sich international am Ende vor allem dort, wo eine harte Grenze um eine Stadt besteht und deshalb die Grundstückspreise ins exorbitante gestiegen sind: in Singapur, in Hongkong, in Manhattan. 

Mehr zum Thema: Hören Sie hier, den WiWo-Podcast mit Michael Zahn, in dem der Deutsche-Wohnen-Chef erzählt, was der Milliardendeal mit Vonovia für sein Privatvermögen bedeutet, warum Deutschland Wolkenkratzer braucht – und wie er sich einst mit ehemaligen Parteibonzen aus der DDR anlegte. Jetzt reinhören!

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