Deutsche Wohnen Wohnungsriese schraubt Gewinnziel hoch

Der Bestand ist fast voll vermietet, die Mieten steigen, die Kosten sinken: Deutschlands zweitgrößter Wohnungskonzern Deutsche Wohnen kann auf ein gutes zweites Quartal zurückblicken und erhöht sein Gewinnziel.

Hier gibt es noch Immobilien-Schnäppchen
Ein Einfamilienhaus in Deutschland kostet im Schnitt 223.000 Euro. Das ist fünf Mal so viel, wie ein Bundesbürger an Einkommen im Jahr zur Verfügung hat. Rechnet man die Hauskosten durch das Jahreseinkommen, erhält man die Kaufpreis-Einkommens-Relation. Je nach Region kann sie stark variieren: Während ein Hausbesitzer im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge zweieinhalb Mal so viel für sein Haus bezahlt, wie er im Jahr verdient, muss ein Münchener das Zehnfache seiner Jahreseinkommens für das Eigenheim ausgeben. Als günstig gilt ein Kaufpreis-Einkommens-Verhältnis von unter 4,5. Rund 45 Prozent aller Kommunen in Deutschland bieten Investoren Immobilien, die das Kriterium erfüllen. Viele von ihnen liegen im Norden und Osten des Landes. Quelle: dpa-dpaweb
Dagegen müssen Menschen, die im Süden Deutschlands wohnen, wesentlich mehr Geld relativ zu ihrem Einkommen für ihre Häuser und Wohnungen aufbringen. Rund ein Fünftel aller Städte und Kommunen hat eine Kaufpreis-Einkommens-Relation, die höher als sechs liegt. Betroffen sind vor allem Großstädte wie Hamburg und München. Aber auch Ballungsräume in Nordrhein-Westfalen sowie Kommunen nahe am Meer in Schleswig-Holstein sind für ihre Bewohner tendenziell teuer. Quelle: dpa
Unter den teuren Großstädten liegt München mit einer Kaufpreis-Einkommensrelation von 10,6 ganz vorn. Es folgen die Städte Frankfurt am Main (7,9) und Stuttgart (7,8). Berlin liegt auf Platz drei mit einem Verhältnis von 7,4. Etwas günstiger wohnen die Nordlichter. In Hamburg liegt die Kaufpreis-Einkommensrelation bei 6,4 und Bremer wohnen mit einem Verhältnis von 4,3 sogar unter dem bundesweiten Schnitt (5,1). Quelle: dpa
Wer sich fragt, in welcher Kommune sich ein Hauskauf lohnt, sollte sich auch deren Zukunftsfähigkeit anschauen. Wie gut eine Gemeinde für die Zukunft gerüstet ist, berechnet das Wirtschaftsforschungsunternehmen Prognos. In seinem Zukunftsatlas 2013 hat Prognos anhand von Daten wie etwa der demografischen Entwicklung, der Entwicklung des Arbeitsmarktes und des Wohlstandes innerhalb einer Kommune die zukunftsfähigsten Städte, Landkreise und Dörfer identifiziert. Manche von ihnen haben außerdem eine günstige Kaufpreis-Einkommens-Relation für ihre Immobilien. Quelle: dpa
Im Westen Deutschlands ist das zum Beispiel der Landkreis Dingolfing-Landau im Südosten Bayerns. Der Kreis lebt hauptsächlich von der Autobranche. Im Dingolfinger Werk baut BMW seine Autos, eine Reihe von Zulieferern hat sich in dem Landkreis niedergelassen. Er schneidet im Prognos-Ranking sowohl bei der demografischen Entwicklung als auch in den Kategorien „Wohlstand“ und „Innovation“ gut ab. Dagegen ist die Kaufpreis-Einkommensrelation von 4,1 noch günstig. Weitere Kommunen mit hohen Zukunftschancen und einem günstigen Preis-Einkommensverhältnis: Landkreis Tutlingen in Baden-Württemberg (3,7), Landkreis Stade in der Nähe von Hamburg (3,7) und Landkreis Rhön-Grabfeld in Bayern. Quelle: dpa
Für Kommunen im Osten der Republik rechnen die Prognos-Studienmacher dagegen keine ganz so starken Zukunftschancen aus. Auch müssen die Menschen, die dort wohnen, in der Regel mehr Geld im Verhältnis zu ihrem Jahreseinkommen für ihre Häuser aufwenden, als in den am besten bewerteten Gemeinden in Westdeutschland. Dennoch gibt einige Orte die Chancen bieten. Etwa der Landkreis Mittelsachsen. Dieser bietet seinen Investoren einen ausgeglichenen Chancen-Risiko-Mix und eine Kaufpreis-Einkommens-Relation von 3,9. Auch im sächsischen Dahme-Spreewald sind die Risiken und Chancen ausgeglichen. Wer dort wohnt, muss im Schnitt viereinhalb Mal so viel für sein Haus bezahlen, wie er im Jahr verdient. Quelle: dpa-dpaweb
Interessant für Immobilieninvestoren ist auch, wie viele der Häuser und Wohnungen in einer Gemeinde bereits „vergeben“ sind. In 70 Prozent aller Kreise und kreisfreien Städte liegt die Eigentümerquote über dem Bundesdurchschnitt (46 Prozent). Dabei besitzen westdeutsche Bürger häufiger Immobilien, die Eigentümerquote liegt bei 49 Prozent. In Ostdeutschland liegt sie dagegen mit 34 Prozent unter dem deutschlandweiten Schnitt. Quelle: dpa
In den großen deutschen Städten sind die Eigentümerquoten noch sehr niedrig – die meisten Berliner, Hamburger und Münchener wohnen zur Miete. Die Hauptstadt hat dabei mit 16 Prozent die geringste Eigentümerquote unter den Metropolen. Danach folgen Hamburg und München mit 24 und 25 Prozent. Nur Stuttgarter ziehen Eigentum der Miete deutlich vor. Mehr als ein Drittel (33 Prozent) besitzt eine Wohnung oder ein Haus, das ist die höchste Großstädter-Eigentümerquote. Quelle: dpa
Wer dagegen in einen der Landkreise mit hohen Zukunftschancen ein Haus kaufen möchte wird feststellen: Das haben schon viele andere gemacht. Die Landkreise haben besonders hohe Eigentümerquoten. So liegen 68 Prozent der Immobilien im Vorzeigekreis Dingolfing-Landau bereits in Eigentümerhand. Im ostdeutschen Dahme-Spreewald sind es immerhin Prozent. Quelle: dpa
Die Kaufpreis-Einkommensrelation ist ein guter Schätzwert dafür, wie stark Immobilien in einem Ort gefragt sind. Sie sagt allerdings nichts über den absoluten Durchschnittspreis der Häuser und Wohnungen aus. Ein Ort mit hohen Einkommen und teuren Häuser kann genau das gleiche Verhältnis haben wie eine Gemeinde, in der die Immobilien zwar günstig sind, die Menschen aber wenig verdienen. Im Fall von München zeigt aber sowohl dieser Indikator als auch der absolute Durchschnittspreis für Immobilien an: Es ist teuer. 679.000 Euro kostet ein 110 bis 150 Quadratmeter großes Einfamilienhaus in der bayerischen Landeshauptstadt. Danach folgen Stuttgart und Düsseldorf mit einem Durchschnittspreis von 440.000 und 413.000 Euro. Wieder wohnen die Bremer günstig: 205.100 Euro kostet dort ein Haus im Schnitt. Quelle: dpa
Auch bei den Eigentumswohnungen hat München die Nase vorn. 4750 Euro pro Quadratmeter kostet eine 50 bis 90 Quadratmeter große Wohnung in der Stadt am Starnberger See. Selbst die Hauptstadt ist mit einem Quadratmeterpreis von 2300 Euro noch günstiger, aber noch deutlich über dem bundesweiten Schnitt. Dieser liegt bei 1880 Euro. Quelle: dpa
Doch es sind nicht nur die Immobilien, die in Deutschland immer teurer werden. Preise steigen auch für den Grund, auf dem sie gebaut werden. 9,5 Prozent der verfügbaren Grundstücke haben einen als „sehr hoch“ bewerteten Preis. Dieser liegt bei mehr als 280 Euro pro Quadratmeter. Weitere 13,9 Prozent des Baulandes haben einen „hohen“ Preis von 180 bis 280 Euro pro Quadratmeter. Zugleich sind zehn Prozent der Grundstücke besonders günstig. Auf ihnen kosten ein Quadratmeter weniger als 30 Euro. Solche Preise findet man zum Beispiel im sächsischen Landkreis Elbe-Elster. Dort zahlen Bauherren gerade einmal sieben Euro pro Quadratmeter Bauland. Quelle: dpa
Wer in eine Immobilie investiert, möchte in der Regel auch Nutzen aus ihr ziehen. Blöd nur, wenn es in der gewünschten Gemeinde nicht genug Mieter gibt und die Wohnung oder das Haus leer stehen müssen. In jeder sechsten Gemeine in Deutschland (15,9 Prozent) ist die Leerstandquote sehr hoch. Als sehr hoch gilt eine Quote von über 6,4 Prozent. Vor allem in vielen ostdeutschen Gemeinden stehen die Immobilien leer. In Dessau Roßlau in Sachsen-Anhalt stehen beispielsweise 14 Prozent aller Wohnungen leer. Zugleich wird in den Ballungsräumen der Wohnraum immer knapper: 6,5 Prozent aller Gemeinden melden eine sehr niedrige Leerstandquote von weniger als 2,4 Prozent. Quelle: dpa
Zur Wohnraumknappheit trägt außerdem bei, dass immer weniger Menschen neue Wohnungen bauen. Wurden in Deutschland 1995 noch 6,4 Wohnungen auf 1000 Einwohner neu gebaut, sind es heute nur noch 2,1. Die Fertigstellungsquote ist auf einem historisch niedrigen Stand. Gründe dafür sind die Finanzkrise 2008, welche den Investoren zugesetzt hat, sowie die Abschaffung der Eigenheimzulage, die auch den Häuslebauern das Bauen vermieste. Dabei gilt: Wo es mehr Einkommen und Nachfrage gibt, wird mehr gebaut. Und das ist vor allem der Süden und Westen des Landes. Quelle: dpa

Deutschlands zweitgrößter Wohnungskonzern Deutsche Wohnen schraubt wie etliche Rivalen sein Gewinnziel hoch. Im Gesamtjahr soll nun ein operatives Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft (FFO) von mindestens 380 (2015: 303) Millionen Euro zu Buche stehen, wie Vorstandschef Michael Zahn am Freitag ankündigte. Das sind 20 Millionen mehr, als bislang in Aussicht gestellt wurde. Hintergrund: Der Bestand von knapp 160.000 Wohnungen ist fast voll vermietet, die Mieten stiegen zuletzt sogar und die Kosten sinken.

Nach den ersten sechs Monaten kommt Deutsche Wohnen auf ein FFO von 197 Millionen Euro, zum Vorjahr ein Plus von 38 Prozent. Der Überschuss kletterte auf 623 (543) Millionen Euro. Hier profitierte der Konzern von einer Aufwertung seiner Immobilien durch Gutachter, weil gerade der Berliner Heimatmarkt boomt und die Preise stetig steigen.

So erhöhte sich der Wert des gesamten Bestandes von Deutsche Wohnen um rund 730 Millionen auf 13,5 Milliarden Euro. Bewertungseffekte können in schlechteren Zeiten allerdings zum Bumerang werden: Dann müssen die Immobilien auch wieder - der Marktentwicklung entsprechend - abgewertet werden.

Auch Branchenführerin Vonovia und die auf Nordrhein-Westfalen fokussierte LEG Immobilien schauen inzwischen optimistischer auf das Gesamtjahr. Sie alle haben aber das gleiche Problem: Zukäufe gestalten sich immer schwieriger, größere Portfolios sind kaum noch zu finden. Die Branchenkonsolidierung wiederum kam zuletzt zum Stillstand. Sowohl ein Zusammenschluss von Deutsche Wohnen und Vonovia als auch von Deutsche Wohnen und LEG scheiterten am Widerstand der Investoren.

So lange es im Kerngeschäft keine Zukaufsmöglichkeiten mehr gibt, versucht Deutsche Wohnen, sein kleineres Standbein zu stärken: das Verwalten von Pflegeheimen. Der Konzern ist bereits an der Katharinenhof-Gesellschaft beteiligt, die rund 2.000 Pflegeplätze in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Niedersachsen betreibt. Jetzt sollen 28 Pflegeheime mit insgesamt gut 4.100 Plätzen in Westdeutschland hinzukommen, wie Deutsche Wohnen ankündigte. Der Zukauf soll zum Jahresende abgeschlossen sein, einen Preis nannte Vorstandschef Zahn nicht. "Der deutsche Pflegemarkt ist aufgrund der demografischen Entwicklungen ein klarer Wachstumsmarkt für uns", erklärte er. Von einem Strategieschwenk könne aber keine Rede sein.

An der Börse sorgte der Deal für wenig Begeisterung: Die Deutsche-Wohnen-Aktie verlor zum Wochenausklang ein Prozent und damit stärker als der Gesamtmarkt.

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