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Immobilien Hier ist Wohnen noch bezahlbar

In deutschen Großstädten sind Mieten und Kaufpreise hoch. Viele finden keine bezahlbare Wohnung. Unsere interaktiven Karten von Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt und München zeigen, wo die Lage angespannt ist – und wo nicht.

Hier gibt es noch Immobilien-Schnäppchen
Ein Einfamilienhaus in Deutschland kostet im Schnitt 223.000 Euro. Das ist fünf Mal so viel, wie ein Bundesbürger an Einkommen im Jahr zur Verfügung hat. Rechnet man die Hauskosten durch das Jahreseinkommen, erhält man die Kaufpreis-Einkommens-Relation. Je nach Region kann sie stark variieren: Während ein Hausbesitzer im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge zweieinhalb Mal so viel für sein Haus bezahlt, wie er im Jahr verdient, muss ein Münchener das Zehnfache seiner Jahreseinkommens für das Eigenheim ausgeben. Als günstig gilt ein Kaufpreis-Einkommens-Verhältnis von unter 4,5. Rund 45 Prozent aller Kommunen in Deutschland bieten Investoren Immobilien, die das Kriterium erfüllen. Viele von ihnen liegen im Norden und Osten des Landes. Quelle: dpa-dpaweb
Dagegen müssen Menschen, die im Süden Deutschlands wohnen, wesentlich mehr Geld relativ zu ihrem Einkommen für ihre Häuser und Wohnungen aufbringen. Rund ein Fünftel aller Städte und Kommunen hat eine Kaufpreis-Einkommens-Relation, die höher als sechs liegt. Betroffen sind vor allem Großstädte wie Hamburg und München. Aber auch Ballungsräume in Nordrhein-Westfalen sowie Kommunen nahe am Meer in Schleswig-Holstein sind für ihre Bewohner tendenziell teuer. Quelle: dpa
Unter den teuren Großstädten liegt München mit einer Kaufpreis-Einkommensrelation von 10,6 ganz vorn. Es folgen die Städte Frankfurt am Main (7,9) und Stuttgart (7,8). Berlin liegt auf Platz drei mit einem Verhältnis von 7,4. Etwas günstiger wohnen die Nordlichter. In Hamburg liegt die Kaufpreis-Einkommensrelation bei 6,4 und Bremer wohnen mit einem Verhältnis von 4,3 sogar unter dem bundesweiten Schnitt (5,1). Quelle: dpa
Wer sich fragt, in welcher Kommune sich ein Hauskauf lohnt, sollte sich auch deren Zukunftsfähigkeit anschauen. Wie gut eine Gemeinde für die Zukunft gerüstet ist, berechnet das Wirtschaftsforschungsunternehmen Prognos. In seinem Zukunftsatlas 2013 hat Prognos anhand von Daten wie etwa der demografischen Entwicklung, der Entwicklung des Arbeitsmarktes und des Wohlstandes innerhalb einer Kommune die zukunftsfähigsten Städte, Landkreise und Dörfer identifiziert. Manche von ihnen haben außerdem eine günstige Kaufpreis-Einkommens-Relation für ihre Immobilien. Quelle: dpa
Im Westen Deutschlands ist das zum Beispiel der Landkreis Dingolfing-Landau im Südosten Bayerns. Der Kreis lebt hauptsächlich von der Autobranche. Im Dingolfinger Werk baut BMW seine Autos, eine Reihe von Zulieferern hat sich in dem Landkreis niedergelassen. Er schneidet im Prognos-Ranking sowohl bei der demografischen Entwicklung als auch in den Kategorien „Wohlstand“ und „Innovation“ gut ab. Dagegen ist die Kaufpreis-Einkommensrelation von 4,1 noch günstig. Weitere Kommunen mit hohen Zukunftschancen und einem günstigen Preis-Einkommensverhältnis: Landkreis Tutlingen in Baden-Württemberg (3,7), Landkreis Stade in der Nähe von Hamburg (3,7) und Landkreis Rhön-Grabfeld in Bayern. Quelle: dpa
Für Kommunen im Osten der Republik rechnen die Prognos-Studienmacher dagegen keine ganz so starken Zukunftschancen aus. Auch müssen die Menschen, die dort wohnen, in der Regel mehr Geld im Verhältnis zu ihrem Jahreseinkommen für ihre Häuser aufwenden, als in den am besten bewerteten Gemeinden in Westdeutschland. Dennoch gibt einige Orte die Chancen bieten. Etwa der Landkreis Mittelsachsen. Dieser bietet seinen Investoren einen ausgeglichenen Chancen-Risiko-Mix und eine Kaufpreis-Einkommens-Relation von 3,9. Auch im sächsischen Dahme-Spreewald sind die Risiken und Chancen ausgeglichen. Wer dort wohnt, muss im Schnitt viereinhalb Mal so viel für sein Haus bezahlen, wie er im Jahr verdient. Quelle: dpa-dpaweb
Interessant für Immobilieninvestoren ist auch, wie viele der Häuser und Wohnungen in einer Gemeinde bereits „vergeben“ sind. In 70 Prozent aller Kreise und kreisfreien Städte liegt die Eigentümerquote über dem Bundesdurchschnitt (46 Prozent). Dabei besitzen westdeutsche Bürger häufiger Immobilien, die Eigentümerquote liegt bei 49 Prozent. In Ostdeutschland liegt sie dagegen mit 34 Prozent unter dem deutschlandweiten Schnitt. Quelle: dpa

Es wirkt oft so, als habe der Immobilienboom in den deutschen Metropolen alle Stadtteile erfasst und die Kosten des Wohnens in unbezahlbare Höhen getrieben. Doch das ist falsch. Trotz des starken Anstiegs von Kaufpreisen und Mieten gibt es in den Großstädten noch Stadtteile, die gut bezahlbaren Wohnraum bieten.

Beispiel Berlin: Während im Postleitzahlen-Bereich 10119, zwischen Hackeschem Markt und Kollwitzkiez gelegen, das 2,4-fache Berliner Durchschnittseinkommen nötig wäre, um die Miete einer 80-Quadratmeter-Wohnung gut schultern zu können, würde etwa in vielen Postleitzahl-Bereichen von Marzahn/Hellersdorf schon das 1,1-fache Durchschnittseinkommen reichen.

Klar, nicht jeder Stadtteil kommt wirklich infrage. Doch ein Blick auf die günstigeren Lagen kann sich durchaus lohnen. Wir haben uns daher auf die Suche nach solchen Ausweichvierteln gemacht. Wie sich in deutschen Städten insgesamt deutlich mehr bezahlbarer Wohnraum schaffen ließe, lesen Sie in der Titelgeschichte der WirtschaftsWoche: Ein Zehn-Punkte Plan (mit WirtschaftsWoche-Digitalpass kostenlos).

Immobilien: Was nichts in einer Nebenkostenabrechnung zu suchen hat

Eine detaillierte Auswertung der WirtschaftsWoche auf Basis von Daten des Marktforschers empirica-systeme zeigt, wo das Wohnen vor Ort auch für Normal- oder Geringverdiener schon jetzt tragbar ist. Angesetzt haben wir die Durchschnittsmiete einer 80-Quadratmeter-Wohnung im Bestand (also kein Neubau) der verschiedenen Postleitzahl-Bereiche.

Wann ist eine Miete tragbar?

Als gut tragbar gilt eine Miete, die nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens nach Steuern ausmacht. Für jeden Postleitzahl-Bereich haben wir daher verglichen, wie hoch das dort zur Miete nötige Mindesteinkommen im Verhältnis zum stadtweit durchschnittlich verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen inklusive eventueller staatlicher Zuschüsse ist.

Immobilien: Welche Nebenkosten Mieter zahlen müssen

Die Auswertung basiert also jeweils auf dem stadtweiten Durchschnittseinkommen, nicht auf den lokalen Einkommen im Postleitzahlen-Bereich – schließlich suchen wir gerade nach Vierteln, die für Bewohner anderer Stadtbereiche oder Zuzügler attraktiv sind.

Beträgt der ermittelte Wert 1,8, heißt das, dass ein Haushalt dort 1,8-Mal das stadtweite Pro-Kopf-Einkommen bräuchte, damit er sich die Miete einer 80-Quadratmeter-Wohnung im jeweiligen Postleitzahlen-Bereich leisten könnte. Schafft der Haushalt aber nur das einfache Pro-Kopf-Einkommen, etwa weil nur ein Elternteil einen durchschnittlich bezahlten Job ausübt, wäre das Wohnen dort zu teuer.

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