Immobilien : Hier ist Wohnen noch bezahlbar

In deutschen Großstädten sind Mieten und Kaufpreise hoch. Viele finden keine bezahlbare Wohnung. Unsere interaktiven Karten von Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt und München zeigen, wo die Lage angespannt ist – und wo nicht.

Ein Einfamilienhaus in Deutschland kostet im Schnitt 223.000 Euro. Das ist fünf Mal so viel, wie ein Bundesbürger an Einkommen im Jahr zur Verfügung hat. Rechnet man die Hauskosten durch das Jahreseinkommen, erhält man die Kaufpreis-Einkommens-Relation. Je nach Region kann sie stark variieren: Während ein Hausbesitzer im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge zweieinhalb Mal so viel für sein Haus bezahlt, wie er im Jahr verdient, muss ein Münchener das Zehnfache seiner Jahreseinkommens für das Eigenheim ausgeben. Als günstig gilt ein Kaufpreis-Einkommens-Verhältnis von unter 4,5. Rund 45 Prozent aller Kommunen in Deutschland bieten Investoren Immobilien, die das Kriterium erfüllen. Viele von ihnen liegen im Norden und Osten des Landes.

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Dagegen müssen Menschen, die im Süden Deutschlands wohnen, wesentlich mehr Geld relativ zu ihrem Einkommen für ihre Häuser und Wohnungen aufbringen. Rund ein Fünftel aller Städte und Kommunen hat eine Kaufpreis-Einkommens-Relation, die höher als sechs liegt. Betroffen sind vor allem Großstädte wie Hamburg und München. Aber auch Ballungsräume in Nordrhein-Westfalen sowie Kommunen nahe am Meer in Schleswig-Holstein sind für ihre Bewohner tendenziell teuer.

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Unter den teuren Großstädten liegt München mit einer Kaufpreis-Einkommensrelation von 10,6 ganz vorn. Es folgen die Städte Frankfurt am Main (7,9) und Stuttgart (7,8). Berlin liegt auf Platz drei mit einem Verhältnis von 7,4. Etwas günstiger wohnen die Nordlichter. In Hamburg liegt die Kaufpreis-Einkommensrelation bei 6,4 und Bremer wohnen mit einem Verhältnis von 4,3 sogar unter dem bundesweiten Schnitt (5,1).

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Wer sich fragt, in welcher Kommune sich ein Hauskauf lohnt, sollte sich auch deren Zukunftsfähigkeit anschauen. Wie gut eine Gemeinde für die Zukunft gerüstet ist, berechnet das Wirtschaftsforschungsunternehmen Prognos. In seinem Zukunftsatlas 2013 hat Prognos anhand von Daten wie etwa der demografischen Entwicklung, der Entwicklung des Arbeitsmarktes und des Wohlstandes innerhalb einer Kommune die zukunftsfähigsten Städte, Landkreise und Dörfer identifiziert. Manche von ihnen haben außerdem eine günstige Kaufpreis-Einkommens-Relation für ihre Immobilien.

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Im Westen Deutschlands ist das zum Beispiel der Landkreis Dingolfing-Landau im Südosten Bayerns. Der Kreis lebt hauptsächlich von der Autobranche. Im Dingolfinger Werk baut BMW seine Autos, eine Reihe von Zulieferern hat sich in dem Landkreis niedergelassen. Er schneidet im Prognos-Ranking sowohl bei der demografischen Entwicklung als auch in den Kategorien „Wohlstand“ und „Innovation“ gut ab. Dagegen ist die Kaufpreis-Einkommensrelation von 4,1 noch günstig. Weitere Kommunen mit hohen Zukunftschancen und einem günstigen Preis-Einkommensverhältnis: Landkreis Tutlingen in Baden-Württemberg (3,7), Landkreis Stade in der Nähe von Hamburg (3,7) und Landkreis Rhön-Grabfeld in Bayern.

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Für Kommunen im Osten der Republik rechnen die Prognos-Studienmacher dagegen keine ganz so starken Zukunftschancen aus. Auch müssen die Menschen, die dort wohnen, in der Regel mehr Geld im Verhältnis zu ihrem Jahreseinkommen für ihre Häuser aufwenden, als in den am besten bewerteten Gemeinden in Westdeutschland. Dennoch gibt einige Orte die Chancen bieten. Etwa der Landkreis Mittelsachsen. Dieser bietet seinen Investoren einen ausgeglichenen Chancen-Risiko-Mix und eine Kaufpreis-Einkommens-Relation von 3,9. Auch im sächsischen Dahme-Spreewald sind die Risiken und Chancen ausgeglichen. Wer dort wohnt, muss im Schnitt viereinhalb Mal so viel für sein Haus bezahlen, wie er im Jahr verdient.

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Interessant für Immobilieninvestoren ist auch, wie viele der Häuser und Wohnungen in einer Gemeinde bereits „vergeben“ sind. In 70 Prozent aller Kreise und kreisfreien Städte liegt die Eigentümerquote über dem Bundesdurchschnitt (46 Prozent). Dabei besitzen westdeutsche Bürger häufiger Immobilien, die Eigentümerquote liegt bei 49 Prozent. In Ostdeutschland liegt sie dagegen mit 34 Prozent unter dem deutschlandweiten Schnitt.

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In den großen deutschen Städten sind die Eigentümerquoten noch sehr niedrig – die meisten Berliner, Hamburger und Münchener wohnen zur Miete. Die Hauptstadt hat dabei mit 16 Prozent die geringste Eigentümerquote unter den Metropolen. Danach folgen Hamburg und München mit 24 und 25 Prozent. Nur Stuttgarter ziehen Eigentum der Miete deutlich vor. Mehr als ein Drittel (33 Prozent) besitzt eine Wohnung oder ein Haus, das ist die höchste Großstädter-Eigentümerquote.

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Wer dagegen in einen der Landkreise mit hohen Zukunftschancen ein Haus kaufen möchte wird feststellen: Das haben schon viele andere gemacht. Die Landkreise haben besonders hohe Eigentümerquoten. So liegen 68 Prozent der Immobilien im Vorzeigekreis Dingolfing-Landau bereits in Eigentümerhand. Im ostdeutschen Dahme-Spreewald sind es immerhin Prozent.

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Die Kaufpreis-Einkommensrelation ist ein guter Schätzwert dafür, wie stark Immobilien in einem Ort gefragt sind. Sie sagt allerdings nichts über den absoluten Durchschnittspreis der Häuser und Wohnungen aus. Ein Ort mit hohen Einkommen und teuren Häuser kann genau das gleiche Verhältnis haben wie eine Gemeinde, in der die Immobilien zwar günstig sind, die Menschen aber wenig verdienen. Im Fall von München zeigt aber sowohl dieser Indikator als auch der absolute Durchschnittspreis für Immobilien an: Es ist teuer. 679.000 Euro kostet ein 110 bis 150 Quadratmeter großes Einfamilienhaus in der bayerischen Landeshauptstadt. Danach folgen Stuttgart und Düsseldorf mit einem Durchschnittspreis von 440.000 und 413.000 Euro. Wieder wohnen die Bremer günstig: 205.100 Euro kostet dort ein Haus im Schnitt.

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Auch bei den Eigentumswohnungen hat München die Nase vorn. 4750 Euro pro Quadratmeter kostet eine 50 bis 90 Quadratmeter große Wohnung in der Stadt am Starnberger See. Selbst die Hauptstadt ist mit einem Quadratmeterpreis von 2300 Euro noch günstiger, aber noch deutlich über dem bundesweiten Schnitt. Dieser liegt bei 1880 Euro.

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Doch es sind nicht nur die Immobilien, die in Deutschland immer teurer werden. Preise steigen auch für den Grund, auf dem sie gebaut werden. 9,5 Prozent der verfügbaren Grundstücke haben einen als „sehr hoch“ bewerteten Preis. Dieser liegt bei mehr als 280 Euro pro Quadratmeter. Weitere 13,9 Prozent des Baulandes haben einen „hohen“ Preis von 180 bis 280 Euro pro Quadratmeter. Zugleich sind zehn Prozent der Grundstücke besonders günstig. Auf ihnen kosten ein Quadratmeter weniger als 30 Euro. Solche Preise findet man zum Beispiel im sächsischen Landkreis Elbe-Elster. Dort zahlen Bauherren gerade einmal sieben Euro pro Quadratmeter Bauland.

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Wer in eine Immobilie investiert, möchte in der Regel auch Nutzen aus ihr ziehen. Blöd nur, wenn es in der gewünschten Gemeinde nicht genug Mieter gibt und die Wohnung oder das Haus leer stehen müssen. In jeder sechsten Gemeine in Deutschland (15,9 Prozent) ist die Leerstandquote sehr hoch. Als sehr hoch gilt eine Quote von über 6,4 Prozent. Vor allem in vielen ostdeutschen Gemeinden stehen die Immobilien leer. In Dessau Roßlau in Sachsen-Anhalt stehen beispielsweise 14 Prozent aller Wohnungen leer. Zugleich wird in den Ballungsräumen der Wohnraum immer knapper: 6,5 Prozent aller Gemeinden melden eine sehr niedrige Leerstandquote von weniger als 2,4 Prozent.

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Zur Wohnraumknappheit trägt außerdem bei, dass immer weniger Menschen neue Wohnungen bauen. Wurden in Deutschland 1995 noch 6,4 Wohnungen auf 1000 Einwohner neu gebaut, sind es heute nur noch 2,1. Die Fertigstellungsquote ist auf einem historisch niedrigen Stand. Gründe dafür sind die Finanzkrise 2008, welche den Investoren zugesetzt hat, sowie die Abschaffung der Eigenheimzulage, die auch den Häuslebauern das Bauen vermieste. Dabei gilt: Wo es mehr Einkommen und Nachfrage gibt, wird mehr gebaut. Und das ist vor allem der Süden und Westen des Landes.

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Es wirkt oft so, als habe der Immobilienboom in den deutschen Metropolen alle Stadtteile erfasst und die Kosten des Wohnens in unbezahlbare Höhen getrieben. Doch das ist falsch. Trotz des starken Anstiegs von Kaufpreisen und Mieten gibt es in den Großstädten noch Stadtteile, die gut bezahlbaren Wohnraum bieten.

Beispiel Berlin: Während im Postleitzahlen-Bereich 10119, zwischen Hackeschem Markt und Kollwitzkiez gelegen, das 2,4-fache Berliner Durchschnittseinkommen nötig wäre, um die Miete einer 80-Quadratmeter-Wohnung gut schultern zu können, würde etwa in vielen Postleitzahl-Bereichen von Marzahn/Hellersdorf schon das 1,1-fache Durchschnittseinkommen reichen.

Klar, nicht jeder Stadtteil kommt wirklich infrage. Doch ein Blick auf die günstigeren Lagen kann sich durchaus lohnen. Wir haben uns daher auf die Suche nach solchen Ausweichvierteln gemacht. Wie sich in deutschen Städten insgesamt deutlich mehr bezahlbarer Wohnraum schaffen ließe, lesen Sie in der Titelgeschichte der WirtschaftsWoche: Ein Zehn-Punkte Plan (mit WirtschaftsWoche-Digitalpass kostenlos).

Immobilien: Was nichts in einer Nebenkostenabrechnung zu suchen hat

Instandhaltung des Gebäudes

Wird in einem Mietshaus zum Beispiel eine Badezimmersanierung, die Reparatur der elektrischen Anlage oder ein Anstrich im Treppenhaus fällig, sind diese Kosten allein vom Vermieter zu tragen

Grunderwerbsteuer, Erbschaftsteuer, Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Während Grundsteuer und kommunale Gebühren zu den Betriebskosten zahlen und über die Nebenkosten von Mietern zu bezahlen sind, gehören diese drei Steuerarten keinesfalls in die Nebenkostenabrechnung

Rechtsschutz- oder Hausratversicherung

Versicherungen gegen Feuer, Sturm oder Überflutung (Wohngebäudeversicherung) zählen zu den Nebenkosten. Die Rechtsschutz- und Hausratversicherung (für gemeinschaftlich genutzten Hausrat) schützen lediglich den Vermieter vor Verlusten und sind von ihm allein zu zahlen.

Anschlussgebühren für Kabel oder Antenne

Zwar zählen die monatlichen Gebühren etwa für einen gemeinschaftlich genutzten TV-Kabelanschluss zu den Nebenkosten, deren Einrichtung ist aber Sache des Vermieters.

Prüfung der Gasleitung, die Wartung der Hauselektrik oder der Türschließanlage

Muss der Haus-Gasanschluss geprüft oder die Türschließanlage samt Freisprechanlage gewartet werden, sind diese Kosten vom Vermieter zu übernehmen.

Beiträge zum Grundeigentümerverein

Verbände wie Haus und Grund oder Vereinigungen von Hausverwaltungen verlangen Mitgliedsbeiträge. Die sind aber keine Nebenkosten, sondern allein vom Eigentümer oder Vermieter zu tragen.

Gebühren für Mieterkonten

Entstehen dem Vermieter Kosten durch die Einrichtung eines Kontos, auf dem er die Mieteinnahmen verwaltet, muss er diese allein tragen.

Verwaltungskosten

Ausgaben für Dienstleister, die zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung erstellen, die Buchhaltung übernehmen oder Mietinteressenten durch leere Wohnungen führen, sind allein Sache des Vermieters.

Heizkosten nur nach Wohnungsgröße

Eine Verteilung der Gesamtausgaben für die Heizung in einem Mehrparteienhaus, die sich nur an der Wohnungsgröße orientiert, ist laut Heizkostenverordnung nicht erlaubt. Demnach müssen etwa 50 bis 70 Prozent nach dem tatsächlich erfassten Verbrauch abgerechnet werden.

Eine detaillierte Auswertung der WirtschaftsWoche auf Basis von Daten des Marktforschers empirica-systeme zeigt, wo das Wohnen vor Ort auch für Normal- oder Geringverdiener schon jetzt tragbar ist. Angesetzt haben wir die Durchschnittsmiete einer 80-Quadratmeter-Wohnung im Bestand (also kein Neubau) der verschiedenen Postleitzahl-Bereiche.

Wann ist eine Miete tragbar?

Als gut tragbar gilt eine Miete, die nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens nach Steuern ausmacht. Für jeden Postleitzahl-Bereich haben wir daher verglichen, wie hoch das dort zur Miete nötige Mindesteinkommen im Verhältnis zum stadtweit durchschnittlich verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen inklusive eventueller staatlicher Zuschüsse ist.

Immobilien: Welche Nebenkosten Mieter zahlen müssen

Wärme

Heizkosten und Warmwasserkosten sind Nebenkosten. Sie werden überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet und sind meist der größte Posten auf der Nebenkostenabrechnung. Nur ein geringer Anteil der Gesamtkosten darf über die Wohnfläche und die Anzahl der Personen im Haushalt auf die Mieter umgelegt werden. Je besser die Verbrauchsmessung, umso weniger sollten Wohnfläche und Personenzahl im Haushalt eine Rolle in der Nebenkostenabrechnung spielen.

Grundsteuer

Diese Abgabe an die jeweilige Kommune wird in älteren Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks" genannt. Viele Städte und Gemeinden haben die Grundsteuer in den vergangenen Jahren erhöht, um ihren kommunalen Haushalt zu sanieren, teilweise sogar mehrfach. 2013 lagen die Kosten für die Grundsteuer pro Quadratmeter Wohnfläche bei durchschnittlich 18 Cent.

Wasser & Abwasserkosten

Ausgaben für Frischwasser, die Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage stellen Vermieter in Rechnung. Hinzu kommen Gebühren für Abwasser und Niederschlagswasser, das einige Kommunen anhand der Regenmenge und der versiegelten Grundstückflächen berechnen. Außerdem erheben Kommunen Gebühren für die Nutzung der Kanalisation, einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.

Straßenreinigung & Müllabfuhr

Diese Kosten stellt die Stadt dem Vermieter mittels Abgabenbescheid in Rechnung. Zusammen mit den Gebühren für Wasser und Abwasser spricht man auch von den kommunalen Gebühren. Sie machten 2013 nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes 54 Cent pro Quadratmeter aus.

Fahrstuhl

Die Ausgaben für Betriebsstrom, Überwachung, Reinigung, Wartung, sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft dürfen Vermieter als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Reparaturen an den Fahrstühlen hingegen nicht.

Hausreinigung & Ungezieferbekämpfung

Die Ausgaben für die Reinigung von Fluren, Treppen, Keller, Waschküche, et cetera dürfen Vermieter über die Nebenkosten in Rechnung stellen. Das gilt auch, wenn der Vermieter selbst diese gemeinschaftlich genutzten Bereiche reinigt. Dann darf er das berechnen, was eine Reinigungskraft verlangen würde. Außerdem darf ein Vermieter die laufenden Kosten für eine Ungezieferbekämpfung – zum Beispiel ein Insektenspray – in Rechnung stellen.

Gartenpflege

Zu den Nebenkosten gehören auch die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen, also etwa für Dünger, Unkrautvernichter und einen Gärtner. Auch Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen gehören dazu.

Beleuchtung

Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Hausflure, Keller oder Waschküche dürfen Vermieter mit den Betriebskosten umlegen.

Schornsteinreinigung

Die Ausgaben für den Schornsteinfeger (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung sind Bestandteil der Nebenkosten.

Versicherungen

Teil der Betriebskostenabrechnung sind Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.

Hausmeister

Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung und vergleichbar übernimmt, dürfen Vermieter zu den Nebenkosten zählen. Führt der Hausmeister allerdings auch Reparaturen durch oder übernimmt Verwaltungsaufgaben – etwa die Organisation und Durchführung von Wohnungsbesichtigungen für Mietinteressenten – sind diese Kosten allein vom Vermieter zu tragen.

Gemeinschaftsantenne & Breitbandkabel

Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche Grundgebühr hinzu. Sofern ein Mieter einen Vertrag direkt einem Kabelanbieter abgeschlossen hat.

Waschküche

Kosten für Strom, Reinigung und Wartung von Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trocknern zählen zu den Nebenkosten.

Sonstige Betriebskosten

Hierunter fallen zum Beispiel Kosten für Fitnessraum, Schwimmbad oder Sauna im Haus, die Dachrinnenreinigung, die Wartung von Brandschutzeinrichtungen oder Feuerlöschgebühren. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt und diese im Mietvertrag explizit aufgelistet haben.

Die Auswertung basiert also jeweils auf dem stadtweiten Durchschnittseinkommen, nicht auf den lokalen Einkommen im Postleitzahlen-Bereich – schließlich suchen wir gerade nach Vierteln, die für Bewohner anderer Stadtbereiche oder Zuzügler attraktiv sind.

Beträgt der ermittelte Wert 1,8, heißt das, dass ein Haushalt dort 1,8-Mal das stadtweite Pro-Kopf-Einkommen bräuchte, damit er sich die Miete einer 80-Quadratmeter-Wohnung im jeweiligen Postleitzahlen-Bereich leisten könnte. Schafft der Haushalt aber nur das einfache Pro-Kopf-Einkommen, etwa weil nur ein Elternteil einen durchschnittlich bezahlten Job ausübt, wäre das Wohnen dort zu teuer.

Trotz der hohen Mieten ist die Lage in München oft entspannter als etwa in Frankfurt. Dies hat einen simplen Grund: Da die Münchner mit fast 30.000 Euro verfügbarem Pro-Kopf-Einkommen auch deutlich besser verdienen als die Frankfurter (nur gut 20.000 Euro pro Kopf), können sie auch teureren Wohnraum eher bezahlen.

Hamburg
Ähnlich wie München, wenn auch nicht so stark, profitiert der Hamburger Immobilienmarkt davon, dass die Hansestädter vergleichsweise gut verdienen. Das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen liegt bei rund 22.000 Euro im Jahr. Das hält Mietwohnungen trotz ordentlicher Mieten bezahlbar. Selbst in Top-Lagen (wie PLZ 20149 in Harvestehude) braucht ein Haushalt für die Miete einer 80-Quadratmeter-Wohnung „nur“ das 2,2-fache Pro-Kopf-Einkommen der Stadt. Im Durchschnitt aller Postleitzahl-Bereiche Hamburgs liegt der Wert bei 1,5. Das ist vergleichsweise niedrig und zeigt, dass der Hamburger Immobilienmarkt noch nicht überhitzt ist.

Berlin
Mit unter 20.000 Euro Pro-Kopf-Einkommen nach Steuern und staatlichen Transfers sind auch die im Vergleich eigentlich nicht sonderlich hohen Mieten für Berliner oft schwer zu schultern. Die teuren Lagen ziehen sich vom Zentrum in den Südwesten. Stadtrandlagen in Nord und Ost sind die günstigen Ausweichmöglichkeiten.

Köln
Der Kölner Immobilienmarkt ist vergleichsweise solide. Mehr als das 1,8-fache Pro-Kopf-Einkommen bräuchte ein Haushalt in der Domstadt in keinem Postleitzahlen-Bereich, um eine 80-Quadratmeter-Wohnung zu mieten. Das ist im Vergleich zu anderen Großstädten ein sehr niedriger Maximalwert. Auch in Köln sind die teureren Lagen vom Zentrum ausgehend im Westen/Südwesten zu finden, etwa in Lindenthal.

Frankfurt
Nicht München, sondern Frankfurt ist die Stadt des teuren Wohnens, wenn man Mieten und Einkommen ins Verhältnis setzt. Im Zentrum braucht ein Haushalt hier das 2,4-fache Pro-Kopf-Einkommen der Stadt, um eine 80-Quadratmeter-Wohnung finanziell tragbar mieten zu können. Das zeigt: Normal- oder gar Geringverdiener haben hier keine Chance. Selbst in etwas zentrumsentfernter gelegenen Stadtteilen bleibt der Wert mit 1,6 bis 1,8 oft noch hoch. Im Durchschnitt aller Frankfurter Postleitzahl-Bereiche liegt er bei 1,9. Das ist der Rekord der deutschen Top-Metropolen.

München
München ist für besonders teures Wohnen bekannt. Doch im Durchschnitt braucht ein Haushalt in den Münchner Postleitzahl-Bereichen nur das 1,7-fache Pro-Kopf-Einkommen der Stadt, um eine 80-Quadratmeter-Mietwohnung gut zahlen zu können. Dieser Wert liegt unter dem von Frankfurt (1,9), den hohen Münchner Einkommen sei Dank. Anders als in den meisten Großstädten ziehen sich die teureren Lagen nicht in den Südwesten, sondern vom Zentrum in den Osten. Je weiter weg vom Zentrum, desto weniger Einkommen ist für die Miete nötig. Unter 1,3 (PLZ 80999, Allach-Untermenzing) fällt der Wert aber nirgendwo.