Wohnungsmarkt: Die Verlierer des Immobilienbooms
Wohnungsnot ist fast schon Alltag in deutschen Großstädten. Im Rest des Landes, vor allem in ländlichen Regionen, herrscht ein ganz anderes Problem: Leerstand.
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Steigende Mieten, Mietpreisbremse und sozialer Wohnungsbau spielen im Wahlkampf zur Bundestagswahl eine große Rolle. Deutschland erlebt einen Immobilienboom, manche Beobachter fürchten sogar eine Immobilienblase. Belastbare Anhaltspunkte gibt es dafür jedoch nicht. Weil das in den begehrten Wohngegenden - allen voran in den Metropolen München, Hamburg und Berlin - zu massiv steigenden Immobilienpreisen und damit auch drastischen Mietpreiserhöhungen geführt hat, gingen in manchen Großstädten bereits Mieter auf die Straße, um gegen den Mietpreiswucher und für bezahlbaren Wohnraum zu demonstrieren. Um Wählerstimmen bemüht, versprechen nun viele Parteien Linderung, wenn sie gewählt werden.
Platz 10: Salzgitter
Der Stahlabstich erleuchtet den Himmel über dem Stahlwerk der Preussag in Salzgitter. Die Stadt liegt im Südosten des Landes Niedersachsen.
Leerstandsquote: 9,8 Prozent
Freie Wohnungen: 5398
Eigentümerquote: 49,6 Prozent
Foto: APPlatz 9: Prignitz
Radfahrer fahren auf dem Elberadweg bei Abbendorf in der Prignitz. Der Landkreis befindet sich im Norwesten Brandenburgs.
Leerstandsquote: 9,8 Prozent
Freie Wohnungen: 4274
Eigentümerquote: 48,8 Prozent
Foto: dpaPlatz 8: Schwerin
Dunkle Regenwolken ziehen über das Schloss von Schwerin. Die Stadt ist die Landeshauptstadt von Mecklenburg-Vorpommern.
Leerstandsquote: 10,7 Prozent
Freie Wohnungen: 6040
Eigentümerquote: 15,7 Prozent
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Zwickau ist bekannt für das DDR-Symbol Trabi. Die Stadt war die Geburtsstätte des legendären Trabant, hier treffen sich Fans des legendären Kleinwagens zum Internationalen Trabi-Treffen. Zwickau liegt im südwestlichen Teil des Freistaates Sachsen.
Leerstandsquote: 11,3 Prozent
Freie Wohnungen: 21.122
Eigentümerquote: 37,3 Prozent
Foto: dpaPlatz 6: Halle an der Saale
Ein Blick auf das wieder eröffnete Wilhelm-Friedemann-Bach-Haus in Halle (Saale). Halle ist eine kreisfreie Großstadt im Süden von Sachsen-Anhalt.
Leerstandsquote: 11,5 Prozent
Freie Wohnungen: 15.971
Eigentümerquote: 16,0 Prozent
Foto: dpaPlatz 5: Gera
Ein Blick auf die ehemalige Landeszentralbank in Gera. Gera liegt im Osten Thüringens. Sie ist die bevölkerungsmäßig größte Mittelstadt Deutschlands.
Leerstandsquote: 12,1 Prozent
Freie Wohnungen: 7234
Eigentümerquote: 21,5 Prozent
Foto: dpaPlatz 4: Leipzig
Eine Fischaugenaufnahme zeigt einen Blick über Leipzig im Freistaat Sachsen.
Leerstandsquote: 12,1 Prozent
Freie Wohnungen: 38.490
Eigentümerquote: 12,9 Prozent
Foto: dpaPlatz 3: Görlitz
Ein Blick über die Dächer der aufwändig sanierten Häuser der historischen Altstadt von Görlitz in Sachsen vor der Kulisse des polnischen Riesengebirges. Görlitz ist die östlichste Stadt Deutschlands.
Leerstandsquote: 12,8 Prozent
Freie Wohnungen: 19.139
Eigentümerquote: 42,5 Prozent
Foto: ZBPlatz 2: Chemnitz
Eine Luftaufnahme zeigt Plattenbauten in der sächsischen Stadt Chemnitz.
Leerstandsquote: 13,7 Prozent
Freie Wohnungen: 20.621
Eigentümerquote: 17,0 Prozent
Foto: dpa-dpawebPlatz 1: Dessau-Roßlau
Teilansicht des denkmalgeschützten Bauhaus in Dessau, Sachsen-Anhalt. Dessau-Roßlau ist die Stadt mit der höchsten Leerstandquote in ganz Deutschland.
Leerstandsquote: 14,0 Prozent
Freie Wohnungen: 7308
Eigentümerquote: 32,6 Prozent
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Was Hausbesitzer in den Boomregionen freut, hat andernorts jedoch fatale Konsequenzen. Eine Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) kommt zu dem Schluss, dass Deutschland vielmehr ein Wohnungsleerstand droht, der in den betroffenen Kommunen und Kreisen zu fallenden Mieten und Wertverlust bei Häusern und Wohnungen führt. Immer mehr, vor allem junge Menschen zieht es in die boomenden Städte. "Die jungen Leute schätzen sie, weil sie dort mobiler sind und bessere Ausbildungs- und Jobchancen haben", betont Michael Voigtländer vom IW. Auch für ältere Menschen seien Städte attraktiv, weil sie dort mehr Freizeiteinrichtungen, Gesundheitsversorgung und Kulturangebote vorfänden. Damit aber stehen auf dem Land viele Wohnungen und Häuser leer. Die haben ohnehin oft ein Problem, wenn sie strukturschwach sind. Schon der Ausfall eines größeren Arbeitgebers kann einen Teufelskreis auslösen: Arbeitsplätze fehlen, die Bewohner schränken entsprechend den Konsum ein, Geschäften und dem Gewerbe vor Ort bleiben die Kunden weg, noch mehr Arbeitsplätze gehen verloren. Weil die Steuereinnahmen der Kommune ebenfalls sinken, fehlen die Mittel, um effektiv gegenzusteuern. Letzten Ende ziehen die Leute weg. "Der Run auf die Großstädte wird das Überangebot an freien Wohnungen in den ländlichen Regionen noch verstärken", prognostiziert Voigtländer.
Zurück bleiben nur die Alten. Die Hauptprobleme liegen somit einerseits in der Landflucht - die den Wohnungsmarkt in den begehrten Großstädten weiter anheizt - und andererseits in der demografischen Entwicklung, die langfristig zu Bevölkerungsschwund und zunehmender Überalterung der Einwohner führt. Das Problem nimmt der Analyse zufolge weiter zu, und zwar nicht nur für ländliche Regionen im Osten, sondern auch für manche darbende Großstadt im Westen. Essen und Dortmund etwa haben bereits Leerstandsquoten um die vier Prozent und die Nachfrage nach Wohnraum wird laut IW-Prognose dort bis 2030 aufgrund dieser Entwicklung noch weiter deutlich zurückgehen.
Ein Run auf Immobilien und kräftig steigende Mieten: Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist äußerst angespannt. Die zunehmende Urbanisierung treibt die Mietpreise in den deutschen Metropolen seit Jahren in die Höhe. Doch auch in einigen Kleinstädten gehen die Preise für Mietobjekte durch die Decke. In welchen Bundesländern die Mietpreise am stärkten zulegen, zeigt eine Auswertung des Statistischen Bundesamtes.
Foto: dpaPlatz 10: Sachsen-Anhalt
Im Jahr 2012 verzeichnete Sachsen-Anhalt lediglich einen moderaten Mietpreisanstieg von 1,7 Prozent. Die Netto-Kaltmieten lagen im vergangenen Jahr bei 4,79 Euro pro Quadratmeter, nach 4,71 Euro im Jahr 2011. Ein Grund für den geringen Preisanstieg ist der leichte Bevölkerungsrückgang im Jahr 2012. Die lokalen Behörden zählten insgesamt 17.000 Abwanderer. Die Nachfrage nach Wohnraum ging deutlich zurück.
Foto: dpaPlatz 9: Hessen
Im Bundesland Hessen lag der Mietpreisanstieg im Jahr 2012 nur minimal höher. Die Netto-Kaltmieten legten um 1,8 Prozent auf 8,0 Euro pro Quadratmeter zu.
Foto: dpaPlatz 8: Bayern
Die bayrische Landeshauptstadt München gehört zu einem der teuersten Pflaster in Deutschland. Die Mietpreise sind in den vergangenen Jahren regelrecht explodiert. Im gesamten Bundesland fällt der Preisanstieg dagegen deutlich geringer aus. Im vergangenen Jahr kletterten die Netto-Kaltmieten um 0,26 Euro auf 7,77 Euro pro Quadratmeter - ein Anstieg von 3,5 Prozent. Preistreiber war vor allem die Zuwanderung. Von den knapp 200.000 Einwanderern fanden 76.000 Menschen in Bayern ein neues Zuhause.
Foto: APPlatz 7: Hamburg
Wenn's ums Wohnen geht, gehört Hamburg sicherlich zu einem der Top-Adressen in Deutschland. Die hohe Nachfrage nach Wohnobjekten spiegelt sich auch in den Immobilen - und Mietpreisen wieder. Im Jahr 2012 zahlten Mieter 10,92 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Jahr 2011 ein Anstieg von 3,6 Prozent.
Foto: dpaPlatz 6: Nordrhein-Westfalen
Der Trend – weg vom Land, hin zu den Städten – sorgt für einen starken Bevölkerungszuwachs in Nordrhein-Westfalens Metropolen. Eine Studie der BBSR Bonn rechnet mit einem Bevölkerungszuwachs bis 2030 von 7,5 Prozent in Großstädten wie Köln und Düsseldorf . Gleichzeitig wird der Wohnraum immer knapper. Das treibt die Preise. Im Jahr 2012 zahlten Mieter 5,97 Euro pro Quadratmeter - ein Anstieg von 4,0 Prozent im Vergleich zum Jahr 2011.
Foto: dpaPlatz 5: Baden-Württemberg
Auch in Baden-Württemberg steigen die Mietpreise seit Jahren an. Preistreiber ist vor allem die relativ geringe Arbeitslosenquote. Die Spitzenwerte liegen bei maximal sieben Prozent, in vielen Teilen des Bundeslandes herrscht sogar Vollbeschäftigung. Eine finanzstarke Mittelschicht, das Haushaltseinkommen liegt vielerorts bei über 1750 Euro, treibt so die Mietpreise seit Jahren in immer neue Sphären. Alleine im Jahr 2012 legten die Mieten um 4,2 Prozent zu. Der Preis für einen Quadratmeter lag bei 7,47 Euro.
Foto: dpaPlatz 4: Schleswig-Holstein
Die Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung in Schleswig-Holstein sagen einen Bevölkerungsschwund in den kommenden Jahren voraus. In der Region um Kiel rechnen Forscher mit einer Abwanderung von 2,5 bis 7,0 Prozent der Bevölkerung bis 2030. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien könnte in den kommenden Jahren also stark zurück gehen. Doch noch steigen die Preise. Im Jahr 2012 legten die Mieten um 4,4 Prozent auf 6,45 Euro pro Quadratmeter zu.
Foto: dpaPlatz 3 : Niedersachsen
Noch höher fielen die Mietpreissteigerungen in Niedersachsen aus. Mieter zahlten im Durchschnitt 5,55 Euro und damit 15 Eurocent pro Quadratmeter mehr als im Jahr 2011 - ein Anstieg von 4,8 Prozent.
Foto: dpaPlatz 2: Berlin
Seit Beginn der Euro-Krise stiegen die Kauf - und Mietpreise in Berlin auf immer neue Rekordstände. Während die Kaufpreise von einer hohen Nachfrage finanzstarker ausländischer Investoren in die Höhe getragen wurden, kletterten die Mietpreise aufgrund von fehlendem Wohnraum. Trotz einer steigenden Bevölkerungszahl blieben die neu fertiggestellten Wohnungen je tausend Wohnungen mit 1,5 bis drei auf einem unterirdischen Niveau. Alleine im Jahr 2012 kletterten die Mietpreise um satte 11,1 Prozent in die Höhe. Für den Quadratmeter zahlen Berliner im Schnitt 7,82 Euro.
Foto: dpaPlatz 1: Bremen
Bremen verzeichnete im Jahr 2012 den mit Abstand kräftigsten Preisanstieg in Deutschland. Die Mieten kletterten um 11,9 Prozent in die Höhe. Der Quadratmeterpreis stieg somit von 5,54 Euro auf 6,21 Euro. Bremen gehört zu den am dicht besiedelten Städten in Deutschland. Die Einwohnerdichte liegt bei über 1000 Menschen pro Quadratkilometer. Der Bevölkerungszuwachs lag in den vergangenen Jahren auf einem hohen Niveau. Am Ende treibt das die Preise.
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In Deutschland lag der Mietpreisanstieg im Jahr 2012 bei 3,6 Prozent. Damit liegen die Preise in insgesamt acht alten Bundesländern (Berlin mitberücksichtigt) deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Die Zahlen machen deutlich: Das Mietpreisgefälle zwischen den alten und neuen Bundesländern ist nach wie vor ziemlich hoch.
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Tatsächlich leben laut IW nur 15 der 80 Millionen Bundesbürger in Regionen, in denen aufgrund einer steigenden Nachfrage das Wohnen in den vergangenen Jahren teurer geworden ist. Den größten Zuwachs hätten den Prognosen dabei nicht etwa Berlin oder Hamburg, sondern der Speckgürtel im Münchner Umland - also Erding, Ebersberg, Dachau und Freising. Dort könne die Nachfrage nach Wohnraum bis 2030 um bis zu 35,3 Prozent steigen. Den fünftstärksten Zuwachs verzeichnet München selbst.
In 240 der insgesamt 402 Landkreise und kreisfreien Städte dürfte jedoch die Nachfrage nach Wohnraum bis zum Jahr 2030 eher zurückgehen. Selbst unter den optimistischen Annahmen, dass jährlich 200.000 Menschen zuwandern und der Pro-Kopf-Bedarf nach Wohnraum steigt, wäre spätestens 2050 der Zenit überschritten und das Angebot würde die Nachfrage nach Wohnraum deutschlandweit übertreffen. Leerstehende Wohnungen wären dann nicht mehr nur ein Phänomen in strukturschwachen Dörfern auf dem Land, sondern wären außerhalb der Metropolen und ihrem direkten Umland ein flächendeckendes, nahezu überall anzutreffendes Problem. So manche Kommune hat bereits mit dem Rückbau der Wohnkapazitäten begonnen.
Die Verliererregionen im deutschen Wohnungsmarkt
Am stärksten wäre aller Voraussicht nach Ostdeutschland vom zunehmenden Leerstand betroffen. Laut IW könnte dort 2030 schon ein Fünftel der Wohnungen überflüssig sein. Doch auch in Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen könnten einzelne Kreise und Städte vor großen Herausforderungen stehen. Am härtesten träfe es Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Brandenburg.
Davon ausgehend, dass die Pro-Kopf-Nachfrage nach Wohnraum unverändert bleibt, sind die folgenden Landkreise bundesweit am stärksten von Landflucht und Bewohnerschwund betroffen:
Das Institut malt ein düsteres Bild: Leerstand und verlassene Gebäude könnten zu Vandalismus und Verwahrlosung in den betroffenen Regionen führen. Dies könne eine Abwärtsspirale auslösen und ganze Stadtviertel unattraktiv machen, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer und nannte als weltweit bekanntestes Beispiel Detroit. Die amerikanische Großstadt rutschte mit dem Niedergang der Automobilindustrie in die Pleite und verwahrloste zunehmend.
Besonders bitter ist der drohende Leerstand auch für Immobilienbesitzer, die Haus und Wohnung als Teil ihrer Altersvorsorge oder mögliche Erbschaft für ihre Nachkommen betrachten. Durch Leerstände können die Immobilienpreise und Mieten teilweise dramatisch sinken. In Ostdeutschland etwa gibt es bereits Kommunen, in denen die Immobilienpreise innerhalb von nur drei Jahren um bis zu zwei Drittel eingebrochen sind. Wer dort ein Haus verkaufen möchte, kann die nur unter hohen Verlusten. Der Umzug in eine Wohnung in den Boomregionen ist jedoch teuer. Somit bleibt vielen nur, die eigene Immobilie selbst zu nutzen. Kommunen und schrumpfende Städte müssten den demografischen Wandel akzeptieren und dürften nicht versuchen, mit neuen Gewerbe- und Wohngebieten gegenzusteuern, empfiehlt das IW Köln. Vielmehr sollten die Gemeinden bestehende Immobilien aufwerten, sagte Voigtländer. Das aber bedeutet, dass die Abrissbirnen noch mehr zu tun bekommen. In den gefragten Metropolen wie Hamburg, München, Berlin, Köln oder Frankfurt hingegen, kommt man mit Erschließung neuen Wohnraums nicht mehr nach. Dort werden die Immobilienpreise ohne Gegensteuerung der Politik langfristig weiter steigen.
Mit Material von dpa und reuters.