Steuern und Recht kompakt: Rechtstipp der Woche: Streit um die Mietnebenkosten

Vermieter und Mieter sollten die Spielregeln für Nebenkostenabrechnungen beachten, um Ärger zu vermeiden. Außerdem gibt es neues zu den Themen Elternunterhalt, Streitschlichtung und Negativzinsen.

08.06.2015 - 06:00 Uhr

Warum können die Mieten gedeckelt werden?

In vielen großen Städten werden Mietwohnungen immer teurer. Laut Justizministerium lagen neu geforderte Mieten in Hamburg und München im vergangenen Jahr um 25 Prozent über bestehenden Mieten, in Münster um 30 Prozent. Einkommensschwache und Familien können sich Umziehen dann kaum leisten. In kleinen Gemeinden ist die Lage dagegen relativ entspannt. Deswegen soll die Mietpreisbremse auch nicht überall greifen.

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Wie genau funktioniert sie?

Wird eine Wohnung frei, darf der Eigentümer sie nicht mehr beliebig teurer machen. Die neue Miete darf maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Das ist zum Beispiel im Mietspiegel nachzulesen. Kostet eine Wohnung bisher 5,50 Euro pro Quadratmeter und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 6,00 Euro, darf der Vermieter bis auf 6,60 Euro raufgehen - auch wenn er in dem Viertel eigentlich mehr rausholen könnte.

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Wo kommt die Mietpreisbremse - und wann?

Berlin ist das einzige Bundesland, in dem sie zum 1. Juni startete. In anderen Ländern dauert es noch. Hamburg und Nordrhein-Westfalen wollen im Juli nachziehen. In Bayern will die Staatsregierung bis Ende Juli bekanntgeben, in welchen Städten und Gemeinden die Deckelung eingeführt wird. Es sei geplant, die Verordnung noch vor der Sommerpause zu erlassen, sagte eine Sprecherin des Justizministeriums. Vor allem große Städte machen sich Hoffnungen auf die Mietpreisbremse. Als sicherster Kandidat gilt München, wo die Lage besonders angespannt ist. Aber auch Nürnberg, Regensburg und Würzburg wünschen sich die Deckelung.

Viele andere Landesregierungen prüfen noch, in welchen Städten der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Termine für die Begrenzung haben sie noch nicht genannt. Manche peilen den Sommer an, in Niedersachsen zum Beispiel wird es dieses Jahr wohl nichts mehr. Manche Bundesländer wollen überhaupt keine Gebiete mit Mietpreisbremse ausweisen. Sachsen-Anhalt und das Saarland schätzen ihre Wohnungsmärkte nicht als so eng ein. In Sachsen-Anhalt steht bei großen Wohnungsunternehmen sogar fast jede achte Wohnung leer.

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Gibt es Ausnahmen, wenn die Mietpreisbremse gilt?

Die Bundesregierung will den dringend nötigen Neubau nicht abwürgen. Die Mietpreisbremse gilt daher nicht, wenn ab dem 1. Oktober 2014 gebaute Wohnungen erstmals vermietet werden. Genauso nach großen Modernisierungen. Die Miete muss außerdem nie gesenkt werden. Hat der Vormieter überdurchschnittlich viel gezahlt, darf das weiter verlangt werden.

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Wie kräftig ist die Wirkung?

Das kann sich erst in der Praxis zeigen. „Den Wohnungsmarkt revolutionieren wird die Mietpreisbremse nicht“, meint Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Dafür gebe es zu viele Ausnahmen. Extreme Mietsteigerungen würden aber verhindert - und das sei wichtig. Der Bundesverband der Wohnungswirtschaft (GdW) geht davon aus, dass sich am Grundproblem der Wohnungsknappheit nichts ändert.

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Kann die Preisbremse negative Nebenwirkungen haben?

GdW-Präsident Axel Gedaschko warnt davor, dass der Wohnungsmarkt noch knapper werden könnte - dann nämlich, wenn Vermieter ihre Wohnungen verkaufen, weil sich das Vermieten nicht mehr lohnt. Der Eigentümerverein Haus und Grund erwartet, dass in Mietshäusern bald weniger modernisiert und repariert wird.

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Welche Probleme macht das Gerichtsurteil gegen den Berliner Mietspiegel?

Mietspiegel sollen vielerorts zur Grundlage für die Mietpreisbremse werden, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete ausweisen. Nun hat ein Gericht den alten Berliner Mietspiegel für ungültig erklärt. Auch gegen den neuen erwartet die Landesregierung Klagen - ist sich aber sicher, dass er nicht zu beanstanden ist. Trotzdem, davon geht auch Haus und Grund aus, dürfte es Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern darüber geben, wie die Vergleichsmiete ermittelt wird.

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Vermieter und Mieter streiten sich am häufigsten über die Abrechnung von Nebenkosten. Meist geht es darum, was abgerechnet werden darf und wie Kosten auf die Mieter zu verteilen sind.

Nicht auf den Mieter umlegbar sind:

Verwaltungskosten: Darunter fallen Kosten für Telefonate, Briefverkehr, EDV sowie Gebühren von Hausverwaltern.

Kosten für Instandhaltung: Dazu gehören alle Maßnahmen, die dazu dienen, den Zustand des Hauses zu erhalten, etwa ein neuer Fassadenanstrich oder Dachreparaturen.

Schnellgericht

Profil erfüllt, kein Geld zurück

§Ein Mann wollte sein Geld von einer Partnervermittlung zurück. Die vermittelten Frauen seien zu alt gewesen oder hätten „Altlasten“ wie Kinder gehabt. Weil der Mann nicht belegen konnte, dass die Frauen nicht dem gewünschten Profil entsprachen, gab es kein Geld (Amtsgericht Neumarkt, 1 C 28/15).

Schadensersatz für Schlüssel

§Wenn Mieter beim Auszug nur noch einen von zwei Wohnungsschlüssel dem Vermieter zurückgeben können und der Verbleib des anderen Schlüssels unklar ist, kann der Eigentümer ihnen den Ausbau der Schließanlage in Rechnung stellen (Bundesgerichtshof, VIII ZR 205/13). Dies gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter dem Mieter zwar die Kosten für den Ausbau in Rechnung stellt, aber die alte Schließanlage im Mietshaus belässt und somit für ihn kein Schaden entstanden ist.

Wer bestellt, zahlt den Makler

§Das Bundesverfassungsgericht hat es abgelehnt, das Bestellerprinzip für Maklerprovisionen bei Mietwohnungen per einstweiliger Verfügung zu stoppen. Seit 1. Juni bezahlt nur derjenige den Makler, der ihn auch bestellt hat. Das ist meist der Vermieter. Es sei den Antragstellern nicht gelungen, einen schwerwiegenden Nachteil des Bestellerprinzips zu belegen, so die Richter.

Anders sieht es bei Modernisierungskosten aus. Beispiel: Ersetzt der Vermieter eine zerbrochene Fensterscheibe, ist das Instandhaltung. Die Kosten des Glasers gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung. Tauscht der Vermieter ein altes Fenster gegen ein energiesparendes Modell aus, kann er die Kosten als Modernisierung auf die Mieter umlegen.

Verteilerschlüssel

Wenig Probleme gibt es, wenn sich die Nebenkosten über den Verbrauch messen lassen. Bei Heiz- und Warmwasserkosten gilt, dass 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch zu verteilen sind, der Rest in der Regel nach Wohnfläche. Schwieriger wird es bei Kosten, die sich weder nach Verbrauch noch nach Fläche gerecht verteilen lassen, etwa die für die Wartung des Fahrstuhls. Feste Regeln gibt es nicht. Die Parteien sind an die im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel gebunden. Solche Schlüssel lassen sich nur einvernehmlich ändern. Ausnahme: Wenn der neue Verteilerschlüssel nach Verbrauch abrechnet, darf der Vermieter ihn auch ohne Zustimmung des Mieters ändern.

Fristen

Vermieter sind verpflichtet, innerhalb von zwölf Monaten nach Jahresende eine Nebenkostenabrechnung zu versenden. Tun sie das nicht, können sie keine Nachzahlungen auf angefallene Nebenkosten verlangen. Verspätet sich der Vermieter mit der Abrechnung können die Mieter im Fall einer Rückzahlung keine Verzugszinsen verlangen (Bundesgerichtshof, XII ZR 44/11). Nach Eingang der Nebenkostenabrechnung haben Mieter zwölf Monate Zeit Widerspruch einzulegen.

Leerstand

Rang 13: Essen

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
2,8	+2 bis -2%	+0,0	5,2	60,3	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen