Wohnungsmarkt : Immobilienpreise steigen – Druck auf dem Mietmarkt auch

Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, muss etwas mehr bezahlen als vor einem Jahr. Menschen, die eine Mietwohnung suchen, trifft es aber härter.

Neue Einfamilienhäuser stehen zwischen Feldern am südwestlichen Stadtrand.

Foto: Jan Woitas/dpa

Immobilienkäufer müssen wieder tiefer in die Tasche greifen, aus Sicht von Banken aber vorerst keine rasanten Preisanstiege fürchten. Im vierten Quartal 2024 waren Häuser und Wohnungen im Schnitt 2,1 Prozent teurer als im Vorjahreszeitraum, zeigen neue Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP). Gemessen am dritten Quartal stiegen die Preise um 0,7 Prozent. 

„Die Immobilienpreise haben sich stabilisiert, aber ein neuer Boom wie in Zeiten der Niedrigzinsen ist nicht abzusehen“, sagte Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt der Deutschen Presse-Agentur. „Dafür müssten die Zinsen deutlich sinken.“ 

Nach jahrelangem Boom haben sich Immobilien seit dem Höhepunkt 2022 spürbar verbilligt. Hauptgrund waren gestiegene Zinsen, die Kredite teurer machten. Da die Zinsen zuletzt wieder etwas gefallen sind, greifen Verbraucher wieder stärker zu Immobilienkrediten. Die Preise für Wohnungen und Häuser steigen seit mehreren Quartalen leicht. Selbst am kriselnden Markt für Gewerbeimmobilien gab es Ende 2024 wieder Zuwächse.

Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer

1. Maximale Monatsrate

Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche Stand: 2022

2. Zu wenig Tilgung und Zinsbindung

Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Jahr stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Eine möglichst lange Zinsbindung ist sinnvoll und sichert gegen einen Zinsanstieg ab.

3. Falsch berechnet: Der Kreditbedarf

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.

4. Unterschätzt: Die Kaufnebenkosten

Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.

5. Nicht ausgeschöpft: Zuschüsse und Förderungen

Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.

Besonders groß fiel der Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern aus mit 2,9 Prozent binnen Jahresfrist. Daran sehe man, „dass manche große Investoren in den Markt zurückkehren“, sagte Tolckmitt. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen stiegen die Preise dagegen nur um 1,2 Prozent.

Preisanstieg in Metropolen größer

In den Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart verteuerten sich Wohnimmobilien um 2,3 Prozent gemessen am Schlussquartal 2023 und damit stärker als im Bundesschnitt, so der VDP. Zum dritten Quartal 2024 ging es um 0,9 Prozent nach oben.

Der Verband vertritt rund 50 Immobilienfinanzierer, darunter Deutsche Bank, Commerzbank, große Sparkassen, Landesbanken und Spezialfinanzierer. Er legt regelmäßig Immobiliendaten vor, die auf Transaktionen von mehr als 700 Banken beruhen.

Anders als die Kaufpreise wuchsen die Mieten demnach kräftig. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stiegen binnen Jahresfrist um 4,6 Prozent im Bundesschnitt und um 3,9 Prozent in den sieben Metropolen. „Ein Ende der Mietanstiege in den gefragten Städten ist nicht zu erwarten“, sagte Tolckmitt mit Blick auf die hohe Nachfrage und das viel zu knappe Angebot.

„Viele Menschen können sich kein Wohneigentum mehr leisten, denn nur moderat gefallene Kaufpreise treffen auf gestiegene Zinsen.“ Daher strömten viele in den Mietmarkt, was dort den Druck noch erhöhe.

„Brauchen großzügigere Förderungen“

Gegen Wohnungsmangel helfe nur Neubau im großen Stil, sagte Tolckmitt. „Wir brauchen großzügigere und vor allem verlässlichere Fördermaßnahmen für Hausbauer.“ Zudem müsse eine neue Bundesregierung die Bauvorschriften deutlich entschlacken. „Es muss jeder Stein umgedreht werden.“

„Ein anderes wirksames Mittel, um mehr Menschen in Wohneigentum zu bringen, wäre eine Senkung der Grunderwerbsteuer“, sagte Tolckmitt. Dass die Wohnungspolitik im Bundestagswahlkampf, wenn überhaupt, nur eine Nebenrolle spiele, sei „völlig unverständlich“.

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