Mietrecht: Der Ärger mit den Nebenkosten
Warum die Energiepreise steigen
Preistreiber Staat: Einen fetten Teil des Strompreises verantwortet der Staat: 10,30 Euro zahlte 2011 jeder deutsche Haushalt im Monat für die Einspeisung von Strom aus erneuerbaren Energien, dreimal so viel wie 2008. 20 Prozent verlangen die Kommunen bis 2015 mehr für die Durchleitung von Strom auf ihrem Gebiet. Und auch beim Rohöl langt der Fiskus kräftig zu: 90 Cent pro Liter beträgt der Steueranteil am Benzinpreis 2011, 1990 waren es noch 37 Cent.
Preistreiber Stromkonzerne:
Und natürlich halten auch die Energieversorger ihre großen Hände auf: 87 Prozent höher als vor fünf Jahren liegen die Kosten der Stromkonzerne für Beschaffung und Vertrieb; der Posten enthält jedoch nicht nur Ausgaben, sondern auch die Gewinne. 14.000 Jobs wollen RWE und E.On jetzt zusammen in Deutschland streichen. Mangelndes Kostenbewusstsein zählte zum Geschäft. Nun bringen die schmelzenden Atomgewinne ans Licht, was Kunden alles mitbezahlten.
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Preistreiber Ölkonzerne:
196-mal erhöhten die Ölmultis im vergangenen Jahr die Spritpreise, fast fünfmal so oft wie 1999. 100 Prozent teurer als 2004 notiert derzeit der Preis für Diesel, den die Konzerne mit den Tankstellen abrechnen.
Foto: dpaPreistreiber Gazprom:
Und auch die Russen haben ihre Finger im Energiepreisspiel: 140 Euro beträgt die Differenz pro 1000 Kubikmeter Gas zwischen dem Preis, den der russische Staatskonzern Gazprom von deutschen Abnehmern verlangt, und dem niedrigeren Preis für verflüssigtes Gas auf den Spotmärkten etwa in Zeebrugge in Belgien.
Nachdem der deutsche Staat, die Energieversorger und Ölmultis und Gazprom jeder ein Stück vom Kuchen abgeschnitten haben, kommt folgendes beim Verbraucher an:
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Der Liter Heizöl kostet 82,9 Cent. Im Vergleich zum Jahr 2006 ist das eine Preissteigerung von 43 Prozent. Der Preis setzt sich zusammen aus...
Foto: dpa...13,2 Cent Mehrwertsteuer (16 Prozent), 7,6 Cent Mineralölsteuer (9 Prozent), dem Deckungsbeitrag von 1,8 Cent pro Liter (rund 2 Prozent) - darin enthalten sind unter anderem die Kosten für Transport und Lagerung, Verwaltung sowie für die Beimischung von Biokomponenten. Hinzu kommen noch die Kosten für Beschaffung und Vertrieb in Höhe von 60,3 Cent pro Liter (rund 73 Prozent) und fertig ist der Preis für den Liter Heizöl: 82,9 Cent.
Foto: APDer Strom kostet derzeit 25,45 Cent pro Kilowattstunde. Das sind 34 Prozent mehr als noch vor fünf Jahren. Den Löwenanteil daran verdient der Staat...
Foto: dapd...so fließen von den 25,45 Cent pro Kilowattstunde rund 14 Prozent - nämlich 3,53 Cent je Kilowattstunde - in die Umlage für Strom aus erneuerbaren Energien. 1,65 Cent (7 Prozent) gehen für sonstige Abgaben drauf, 6,11 Cent (24 Prozent) sind reine Steuern. Hinzu kommen die Kosten für die Nutzung der Netze in Höhe von 5,75 Cent (22 Prozent) und die Kosten für die Energiebeschaffung und den Vertrieb von 8,41 Cent (41 Prozent).
Foto: dpaDer Liter Diesel kostete dieses Jahr im Schnitt 144,3 Cent. Das sind 33 Prozent mehr als noch im Jahr 2006. Davon sind rund 33 Prozent oder 47 Cent Mineralölsteuer.
Foto: dpaWeitere 23 Cent (16 Prozent) sind Mehrwertsteuer. Der Deckungsbeitrag (Transport- und Lagerkosten, Verwaltung, Bevorratung, Beimischung) beträgt 14,6 Cent pro Liter (rund 10 Prozent), dazu kommen noch die Kosten für Beschaffung und Vertrieb in Höhe von 59,7 Cent pro Liter (41 Prozent). Alles zusammen ergibt dann den Gesamtpreis von 144,3 Cent pro Liter Diesel.
Foto: dpaAuch Gas ist teurer geworden, wenn auch nicht in einem solchen Maß wie die anderen Energiearten: Hier sind es nur 10 Prozent mehr als noch im Jahr 2006. Die Kilowattstunde Gas kostet 2011 durchschnittlich 6,64 Cent pro Liter.
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Foto: dapdSeit Januar trudeln sie peu à peu ein: die Nebenkostenabrechnungen. Im Dezember werden die letzten Mieter erfahren, wie viel sie für Wasser, Heizung und Co nachzahlen müssen oder ob sie etwas zurückbekommen. Laut deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,19 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Dabei gibt es regionale Unterschiede: In den alten Bundesländern sind die Betriebskosten etwas höher, in den alten Bundesländern etwas niedriger. Wer tatsächlich alle der 17 möglichen Positionen auf der Betriebskostenabrechnung zahlen muss, kommt im Schnitt auf 2,94 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Geändertes Mietrecht
Um die Nebenkosten aller künftig zu senken, hat die Bundesregierung am Mittwoch das Mietrecht reformiert. Wenn der Vermieter eine energieeffizientere Heizung, doppelverglaste Fenster oder sonstige energetische Sanierungen vornehmen möchte, dürfen Mieter sich nicht mehr dagegen wehren. Das gilt aber nur, wenn durch die Renovierungen die Nebenkosten sinken. Selbst wenn Staub und Lärm die Lebensqualität mindern, muss der Mieter dies zumindest drei Monate lang hinnehmen. "Das neue Gesetz schafft Anreize für Vermieter, vermieteten Wohnraum zu sanieren, und zugleich profitieren Mieter von einer energetischen Modernisierungsmaßnahme, weil die Mietnebenkosten nach der Renovierung sinken" sagt Andrea Voßhoff, Sprecherin der CDU/CSU-Bundestagsfraktion. Für die Renovierung dürfen Vermieter maximal elf Prozent der Kosten auf die Miete umlegen, beschloss die Bundesregierung. Weniger Nebenkosten, weniger Ärger mit den Abrechnungen, könnte man meinen.
Überflüssig wie ein Kropf
Der Deutsche Mieterbund (DMB) sieht das allerdings anders. "Die Änderungen des Mietrechts sind überflüssig wie ein Kropf", sagt DMB-Chef Lukas Siebenkotten. Er findet es problematisch, dass Mieter zwar 100 Prozent zahlen müssten, die Wohnung dafür aber nicht zu 100 Prozent nutzen könnten, weil beispielsweise Heizung oder die Wasserversorgung nicht funktionieren. „Damit schafft die Bundesregierung ein ‚Grundrecht für Verbraucher‘ teilweise ab", empört sich Siebenkotten.
Grundsteuer
Wer ein Haus kauft, muss Grundsteuer zahlen. Das bestimmt das Grundsteuergesetz (GrStG). Wird das Haus vermietet, darf der Besitzer diese Steuer auf seine Mieter umlegen. Allerdings ist der Steuersatz in Deutschland nicht einheitlich. Jede Gemeinde kann ihren eigenen Hebesatz festlegen. Deswegen kann diese Position der Nebenkostenabrechnung von Stadt zu Stadt variieren.
Versicherung
Da nicht nur Menschen und Autos versichert sind, taucht auf Nebenkostenabrechnungen auch gern der Punkt Versicherung auf. Darunter fallen Gebäudehaftpflichtversicherungen, oder die Kosten für eine Absicherung gegen Feuer, Sturm, Regen, Hagel oder Erdbeben.
Gebäudereinigung
Wenn die Mieter nicht selbst Besen und Wischer in die Hand nehmen, ist der Vermieter berechtigt, einen Reinigungsdienst einzustellen. Die Kosten für die Treppenreinigung, Ungezieferbekämpfung, Straße kehren und Co. dürfen auf die Mieter umgelegt werden.
Hausmeister
Beschäftigt ein Vermieter einen Hausmeister, müssen die Mieter sein Gehalt bezahlen. Gleiches gilt auch für die Sozialbeiträge des Hauswarts.
Gartenpflege
Selbst einen Gärtner dürfen Vermieter anstellen und sämtliche Kosten für die Pflege und Instandhaltung von Grundstück und Garten weitergeben.
Müllabfuhr
Hausbesitzer zahlen die Gebühren für Abfallentsorgung und Straßenreinigung. Insofern ist es völlig in Ordnung, diese Gebühren auf alle Parteien im Haus umzulegen. Wohnt der Vermieter mit im Haus, zahlt er natürlich auch seinen Anteil.
Wasser
Der Wasserverbrauch pro Wohnung gehört genauso in die Nebenkostenabrechnung wie die Gebühren für den Wasserzähler. Auch die Wartungsarbeiten oder den Austausch eines Zählers müssen die Mieter zahlen. Damit das Wasser nicht kalt aus dem Hahn kommt, muss im Regelfall ein Boiler (Strom) oder die Heizung (Heizkosten) ran. Sollten die Kosten für Warmwasser darin nicht enthalten sein, gibt es in der Abrechnung einen zusätzlichen Punkt "Warmwasserversorgung". Gleiches gilt für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Sollte die nicht ohnehin unter die Punkte Heizung oder Wasser fallen, findet sich in der Abrechnung eine Position "verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage"
Entwässerung
Hat ein Vermieter Kosten durch eine regelmäßige Grundstücksentwässerung, darf er sie auf die Parteien im Haus umlegen. Dazu gehören die Gebühren für die Entwässerung sowie die Kosten für eine entsprechende Pumpe.
Heizung
Ein oft reklamierter Punkt auf der Nebenkostenabrechnung sind die Heizkosten. Dazu gehören nicht nur die verbrauchten Liter Öl oder die verbrauchte Menge Gas, sondern auch die Wartung und Reinigung. Sollte bei den Betriebskosten für die Heizanlage keine Schornsteinreinigung enthalten sein, gibt es im Regelfall einen Extraposten "Schornsteinreinigung".
Aufzüge
Ist ein Aufzug im Haus, müssen Mieter die Wartungskosten sowie den benötigten Strom zahlen. Auch die Reinigung und TÜV-Prüfungen werden auf die Bewohner des Hauses umgelegt.
Beleuchtung
Auch das Licht im Treppenhaus oder im Keller braucht Strom. Und den müssen die Mieter zahlen.
Satellitenschüssel
Hat das Haus eine gemeinsame Satellitenschüssel oder ein Breitbandkabelnetz, darf der Vermieter die Kosten für die Instandhaltung und Wartung weitergeben.
Wäsche
Wenn es im Haus Gemeinschaftswaschmaschinen gibt, fallen Kosten für Betrieb und Wartung an. Die Kosten für den Strom, den Wäschetrockner und die Waschmaschine müssen sich alle Parteien teilen.
Sonstiges
Alle Kosten, die nicht unter einen der anderen Punkte fallen, darf der Vermieter unter Sonstiges aufführen. Allerdings dürfen nur Kosten umgelegt werden, die im Zusammenhang mit dem Gebäude und dem Grundstück entstehen. Genau nachlesen können Mieter das unter Paragraph 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
„Die Abrechnung für 2014 bedeutet höchstwahrscheinlich für den Großteil der Mieter eine Rückzahlung“, sagte der Sprecher des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz. Ursachen seien die milden Wintermonate und gesunkene Ölpreise. „Wir gehen davon aus, dass die Heizkosten - je nach Brennstoff - 2014 im Schnitt 20 bis 32 Cent pro Quadratmeter und Monat gesunken sind.“ Auch im neuen Jahr sehe es nicht nach einer Trendwende aus. Damit sänken die Betriebskosten für viele Mieter wieder unter die Marke von zwei Euro je Quadratmeter und Monat. Für 2013 hatte der Mieterbund noch einen Durchschnittswert von 2,20 Euro berechnet. Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen regelmäßig die Hälfte der Betriebskosten und mehr aus. Im vergangenen Jahr ist Heizöl laut Mieterbund jedoch acht bis zehn Prozent billiger gewesen als im Vorjahr, Fernwärme etwa zwei Prozent, Gas nur unwesentlich. Da es zu Beginn und Ende des Jahres vergleichsweise mild war, sank zudem der Verbrauch.
Foto: dpaWenn ein Vermieter Nebenkosten erheben will, muss er sie im Mietvertrag festhalten. Es reicht nicht, wenn der Vermieter nur auf die Betriebskostenverordnung verweist: Der Mieter muss vor Vertragsabschluss genau erkennen können, wie viel er für Heizung, Schornsteinfeger und Müllabfuhr zahlen muss.
Foto: dpaDie Abrechnung der Betriebskosten darf maximal einen Zeitraum von zwölf Monaten abbilden (Paragraph 556 Absatz 3 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Im Normalfall setzen Vermieter dafür den Zeitraum vom 1.1. eines Jahres bis zum 31.12. an. Wer für mehr als ein Jahr zahlen soll, darf sich weigern. Eine Abrechnung über weniger als ein Jahr ist zulässig, aber in der Regel unüblich.
Foto: dpaDas bedeutet, dass der Mieter für nichts zahlen muss, was nicht auch im Mietvertrag steht: Der Satz "Der Mieter trägt die Nebenkosten" ist also unwirksam, sprich: Der Mieter muss nicht bezahlen. Auch ungenaue Formulierungen gehen zu Last des Hausbesitzers. Wenn es heißt "Kosten für die Treppenhausreinigung et cetera", braucht der Mieter bloß die Treppenhausreinigung zahlen. Alles weitere ist unklar.
Foto: dpaIn einer Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen haben Kosten, die nichts mit dem Haus oder Grundstück an sich zu tun haben. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Hausverwaltung oder das Porto für die Nebenkostenabrechnung. Auch für die Bankgebühren des Hausbesitzers muss der Vermieter nicht aufkommen.
Foto: FotoliaAuch Renovierungsarbeiten wie Streichen und Verputzen der Fassade oder des Treppenhauses dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sollte ein Vermieter Rücklagen für eventuelle Renovierungsarbeiten bilden, ist das ebenfalls sein Privatvergnügen.
Foto: dpaIn der Mietwohnung tobt sich der Schimmel aus, die Wasserhähne lecken und die Stromleitungen sind malade. Fällige Reparaturen muss der Vermieter auf eigene Kosten tragen. Einzige Ausnahme: Der Mieter trägt Schuld am Schaden.
Foto: dpaAuch an den Fehlern in den Nebenkostenabrechnungen dürfte sich durch den Beschluss nichts ändern. Beim Mieterschutzbund e.V. gehen im Schnitt pro Monat 500 Beschwerden über Betriebskostenabrechnungen ein, in den Monaten Januar und Dezember sind es sogar noch mehr, sagt Claus Deese, Geschäftsführer vom Mieterschutzbund. Und jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch.
Mieter zahlen nicht für Rechenfehler
In diesem Fall hat der Mieter Glück: Vermieter müssen Mietnebenkosten künftig korrekt berechnen. Machen sie dabei Fehler, können sie weder höhere Vorauszahlungen verlangen, noch zahlungsunwillige Mieter auf Räumung der Wohnung verklagen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) so entschieden. Das bedeutet: Verlangt der Vermieter zu viel Geld oder Gebühren für etwas, das gemäß Betriebskostenverordnung nicht zu den Nebenkosten gehört, braucht der Mieter nicht zu zahlen. Gleiches gilt, wenn nicht klar ist, woraus die einzelnen Nebenkosten bestehen.
Falsche Kosten in der Abrechnung
Zu entscheiden hatte der BGH das, weil ein Vermieter aus Hoyerswerda zwei Mietern fristlos kündigte und mit einer Räumungsklage gegen sie vorging. Die Mieter hatten sich geweigert, die Abschlagszahlungen für falsch berechnete Nebenkosten zu zahlen. Gerade wegen dieses Urteils vom BGH, das die Rechte der Mieter stärkt, empfiehlt der Mieterschutzbund, die Abrechnungen genau zu prüfen. Die beliebtesten Abrechnungsfehler sind:
- falscher Abrechnungszeitraum
- Kosten für die Hausverwaltung
- Reparatur- und Renovierungskosten
Die beiden genannten Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Auch wenn der Hausmeister, dessen Gehalt die Mieter per se zahlen müssen, etwas repariert, hat die Reparatur auf der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen (BGH-Urteil, AZ: VIII ZR 27/07). Für die Überprüfung der Abrechnung haben Mieter im Regelfall zwei bis drei Wochen Zeit. Allerdings können sie laut Hamburger Mietverein sogar noch bis zu einem Jahr nach Erhalt der Abrechnung Einspruch erheben.
„Für Handwerker“
Hinter dieser Bezeichnung verbirgt sich eine nicht sanierbare Ruine. Ein absolut hoffnungsloser Fall. Heißt es in der Anzeige, die Wohnung sei "Renovierungsbedürftig", ist sie in einem schlechten Zustand und wurde seit vielen Jahren nicht renoviert. Um die Schönheitsreparaturen möchten sich allerdings weder der Vermieter noch der aktuelle Mieter kümmern – das soll der neue Mieter dann auch übernehmen.
Foto: AP"Absolut ruhige Wohngegend"
Wer wünscht sich nicht eine ruhige Wohngegend? Ungewöhnlich ist an dieser Formulierung nur das Wort „absolut“. Das legt die Vermutung nahe, dass der nächste Supermarkt kilometerweit entfernt ist und es auch keinerlei Restaurants, Cafés oder urbanes Leben gibt.
„Schaffen Sie sich Ihre eigene Wohlfühloase“
Auf den Böden liegt Linoleum von 1965. Braun-orange gekachelte Bäder versprühen den Charme der Siebziger.
Foto: dpa/dpaweb„Gerade bei jungen Leuten beliebte Wohnlage“
Abends und nachts geht es zur Sache: Grölende Jugendliche stolpern während ihrer Sauftouren von einer Kneipe zur nächsten.
Foto: dpa„Viele Einkaufsmöglichkeiten vorhanden“
Wenn eine Wohnung in der Überschrift auf diese Weise beworben wird, lässt sich vermuten, dass sie außer dem nahe gelegenen Supermarkt und der Drogerie um die Ecke nicht viel zu bieten hat.
„Penthouse-Flair“
Die Wohnung ist schlicht schlecht geschnitten. Sollte die Wohnung dagegen als „Ungewöhnlich geschnitten“ angepriesen werden, kann das bedeuten, dass es sich um eine Dachgeschosswohnung handelt, deren Decken so schräg sind, dass man keine Regale, Schränke oder Möbel unterbringen kann.
Foto: © aaphotograph - Fotolia.com„Für Sportliche“
Die Wohnung liegt in der 6. Etage, wahrscheinlich im Altbau, ohne Aufzug.
Foto: ZB„Offener Wohn/Küchenbereich“
Das Wohnzimmer und die Küche fressen die Hälfte der Fläche, sonst bietet die Wohnung nur noch zwei kleine Zimmer und ein fensterloses Bad.
Foto: © huebi71 - Fotolia.com„Barrierefrei“
In Ihre Souterrain-Wohnung kann Ihnen jeder reinglotzen.
Foto: © Jürgen Fälchle - Fotolia.com„Verkehrsgünstige Lage“
Die Wohnung liegt an einer mindestens vierspurigen Haupt-Durchgangsstraße. Wird der Autobahnanschluss gesondert erwähnt, handelt es sich dagegen um mehr als eine günstige Verkehrsanbindung: Die Immobilie befindet sich direkt an der Autobahn, Grundrauschen und Smog inklusive. Wer ein ruhiges Zuhause in der Natur sucht, kann sich bei dieser Immobilie die Besichtigung sparen.
Foto: dpa„Toller Ausblick über die ganze Stadt“
Wer wünscht sich nicht einen guten Ausblick? Wenn eine Immobilie allerdings auf diese Weise beworben wird, sollte man lieber vorher nachfragen. Denn dahinter kann sich zwar durchaus eine Dachgeschosswohnung in einem Jugendstilaltbau verbergen – aber in den meisten Fällen ist es doch eher eine Wohnung im obersten Stockwerk einer Plattenbausiedlung.
„Erster Monat mietfrei“
Ob in Metropolen wie Berlin und München oder in kleineren Städten auf dem Land: Schöne Immobilien sind immer hoch begehrt, an Interessenten herrscht kein Mangel. Wenn also eine Wohnung damit beworben wird, dass der Mieter einen Monat mietfrei erhält, kann das nur eines bedeuten: Dass hier sonst niemand freiwillig einziehen würde.
London
Der Londoner Bürgermeister Boris Johnson will mit harten Mitteln den Wohnungsmangel bekämpfen: Er will auf dem Gelände des Flughafens Heathrow ein Wohngebiet für rund 250.000 Menschen bauen lassen. Um den Plan zu realisieren, soll das Gelände für rund 19 Milliarden Euro aufgekauft und bebaut werden. Dafür sollen neue Flughäfen am Rande der Stadt entstehen. Das berichtet die Zeitung "Die Welt". Doch London ist nicht die Stadt, in der es einen starken Wohnungsmangel gibt. Auch in deutschen Großstädten fehlt es an Immobilien.
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Platz 10: Freiburg
Im baden-württembergischen Freiburg fehlen rund 3.000 Mietwohnungen. Das ist das Ergebnis zweier aktueller Studien, die das Pestel-Institut in Hannover und der Bochumer Wohnungsbau-Experte Prof. Dr. Volker Eichener im Auftrag der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ erstellt haben. Die Experten warnen: Deutschlandweit müssen in den nächsten fünf Jahren mindestens 825.000 Mietwohnungen neu geschaffen werden.
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Auch in Karlsruhe fehlen um die 3000 Mietwohnungen. Konkret sind es 3600 zu wenig, so die Experten. Sie fordern die Verdopplung des Mietwohnungsbaus - mindestens 130.000 Wohnungen müssen pro Jahr in den Ballungszentren geschaffen werden.
Foto: dapdPlatz 8: Bonn
In der ehemaligen Bundeshauptstadt Bonn sind sogar 5000 Wohnungen zu wenig. Die Studien der beiden Institute belegen, dass der schrittweise Rückzug des Bundes aus der Wohnungsbauförderung in den vergangenen 15 Jahren zu der aktuellen Wohnungsnot geführt hat.
Foto: dpaPlatz 7: Region Hannover
In und um die Stadt Hannover mangelt es an etwas mehr Wohnungen. 5200 Menschen suchen in der Hauptstadt des Landes Niedersachsen und den Gebieten darum herum nach bezahlbaren Mietwohnungen. Hätten die Bundesländer die soziale Wohnraumförderung im vergangenen Jahrzehnt nicht um nahezu 80 Prozent reduziert, wäre das Bild ein anderes, sagen die Wissenschaftler vom Pestel-Institut.
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Platz 6: Düsseldorf
In der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen fehlen ganze 6.400 Mietwohnungen. Das ist ein Problem: Die Wissenschaftler halten die Wohnungsnot für eine Gefahr für die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands, gerade in den Großstädten und Ballungszentren. „Wohnmöglichkeiten und Wohnpreise sind wichtige Standortfaktoren für eine sich immer internationaler orientierende Wirtschaft“, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut.
Foto: dpaPlatz 5: Köln
Bei den verhassten Nachbarn der Düsseldorfer fehlen sogar 7.000 Wohnungen. Konkret gibt es zu wenig erschwingliche Wohnungen. Für einen Großteil der Haushalte in Deutschland werde das Wohnen finanziell immer belastender. „Einkommen und Wohnkosten laufen immer weiter auseinander“, sagt Matthias Günther.
Foto: dpaPlatz 4: Stuttgart
Bei den Stuttgartern würden 8.000 bezahlbare Mietwohnungen sofort Interessenten finden. Ohne eine neue Wohnbaupolitik kommen aber auch im Ländle Mensch und Wohnung nicht so recht zusammen, so die Experten. Einerseits seien Mieten und Nebenkosten bundesweit deutlich gestiegen, andererseits habe die Zahl einkommensschwacher Haushalte zugenommen. „Ein Ende dieser Entwicklung ist gegenwärtig nicht erkennbar“, so Günther.
Foto: dpaPlatz 3: Hamburg
In der Hansestadt fehlen sogar fast doppelt so viele Wohnungen. 15.000 Mietwohnungen mehr wären in Hamburg nötig, finden die Experten. Damit sich daran etwas ändert, müssten sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau deutlich verbessern. Deshalb starteten die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU), der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB), der Deutsche Mieterbund (DMB), der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) die Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“.
Foto: APPlatz 2: Frankfurt
Ein trauriger Platz zwei geht an die einwohnerstärkste Stadt Hessens. Rund 680.000 Menschen wohnen in der Bankenmetropole - denen 17.500 Mietwohnungen fehlen. „Der Bund sollte sich seiner Verantwortung für die nationale Wohnungsversorgung wieder bewusst werden. Er muss insbesondere steuerrechtliche Hemmnisse beseitigen und in der Wohnungsbauförderung die Initiative ergreifen, um die neue Wohnungsnot zu lindern“ sagt der Rektor der Bochumer Immobilien-Hochschule EBZ Business School, Volker Eichener.
Foto: dpa/dpawebPlatz 1: München
Am Schlimmsten ist der Wohnungsmangel in München. In Bayerns Landeshauptstadt leben rund 1,3 Millionen Menschen, die 31.000 Mietwohnungen mehr gut vertragen könnten. Die Verbände hinter der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ sind sich sicher, dass eine Erhöhung des jährlichen Abschreibungssatzes auf Mietwohnungen Abhilfe schaffen könnte. Sie schlagen vor, den Eigentümern von Miethäusern vier Prozent Abschreibung zu ermöglichen. Das würde das Vermieten attraktiver machen.
Foto: APEin wichtiger Punkt ist der Abrechnungszeitraum. Der Hausbesitzer darf maximal zwölf Monate abrechnen. „Die Vermieter nehmen nicht immer den Abrechnungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember, obwohl das am einfachsten wäre“, sagt Deese vom Mieterschutzbund. „Da kommt bei manchem elf Monate raus, bei manchem auch 13.“ Sollen für 13 Monate Heizung, Müllabfuhr und Wasser nachgezahlt werden, ist die Abrechnung falsch. Genauso wichtig ist die Einhaltung der Frist. Die Rechnung muss spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums im Briefkasten sein. Das heißt: Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2011 müssen spätestens am 31. Dezember 2012 beim Mieter sein. Kommen sie zu spät, muss der Mieter eventuelle Nachforderungen nicht bezahlen.
Basisdaten überprüfen
Da es sich schlecht beweisen lässt, wann und wie die Mieter die Rechnung bekommen haben, musste sich der Bundesgerichtshof auch damit befassen (AZ: VIII ZR 107/08). Demnach ist der Poststempel ein wichtiges Indiz. Kann der Vermieter aber nicht beweisen, dass der rechtzeitig aufgegebene Brief auch rechtzeitig beim Mieter ankam, braucht der keine Nachzahlungen zu leisten. Nachdem geklärt ist, ob der Abrechnungszeitraum die zwölf Monate nicht überschreitet und ob die Rechnung pünktlich angekommen ist, gilt es, die Basisdaten zu checken. Nicht, dass die Wohnung in der Abrechnung ein paar Quadratmeter größer ist, als in der Realität. Die Basisdaten sind:
- die Gesamtkosten
- die Quadratmeter
- die Anzahl Mieter, auf die umgelegt wird
- die Kostentypen
In die Nebenkostenabrechnung gehören ausschließlich Kosten, die im Zusammenhang mit dem Gebäude entstehen. Kosten für die Erstellung der Abrechnung, Porto, Bankgebühren oder die Kosten der Hausverwaltung haben in den Abrechnungen nichts zu suchen. Genauso wenig wie Reparaturen oder Renovierungen. Es kann außerdem hilfreich sein, die neue mit den älteren Nebenkostenabrechnungen zu vergleichen. Gibt es große Differenzen, lohnt sich eine Nachfrage beim Vermieter.
Kosten müssen transparent sein
Besonders heikel ist der Punkt „Sonstiges“ in der Nebenkostenabrechnung. Diesen Punkt nutzen Hausbesitzer laut Mieterbund gerne als Sammelbecken für alle möglichen Kosten. Hinein gehören aber lediglich Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen, die nicht unter einen der anderen Punkte wie Reinigung, Wartung, Wasser oder Heizung fallen. Egal, ob der Hausbesitzer die Instandhaltungskosten des hauseigenen Schwimmbads oder des Kinderspielplatzes weitergeben möchte: steht davon nichts im Mietvertrag, hat er schlechte Karten. Sollte der Vermieter übrigens jedes Jahr den gleichen Fehler in der Abrechnung machen, bleibt den Mietern nichts anderes übrig, als jedes Jahr wieder zu klagen (AZ: VIII ZR 185/09).
Die höchsten Kosten verursachen naturgemäß Wasser und Heizung. Dementsprechend gibt es auch am meisten Ärger mit diesen Posten. Für das Jahr 2011 dürfte die Heizkostenabrechnung aber nicht oder nur mäßig teurer ausfallen als die des Vorjahres. Zwar waren die Energiekosten im Jahr 2011 zum Teil deutlich höher als noch 2010, dafür war der Winter besonders mild. Laut der Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen, die aus Verbänden der Energiewirtschaft sowie Forschungsinstituten besteht, war 2011 einer der mildesten Winter der letzten 100 Jahre. Dementsprechend niedrig war der Energieverbrauch: Mit 13.374 Petajoule (PJ) oder rund 456 Millionen Tonnen Steinkohleneinheiten (Mio. t SKE) erreichte der Primärenergieverbrauch in Deutschland 2011 den niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung, teilte die Arbeitsgemeinschaft in ihrem Jahresbericht 2011 mit. Der Verbrauch verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um mehr als fünf Prozent. Ein anderer Bericht zeigt, dass die Deutschen 2011 18 Prozent weniger heizen mussten als noch im Vorjahr.
Ölpreis frisst Energieeinsparungen
Nur für die Mieter, deren Wohnung mit Öl beheizt wird, ist das keine gute Nachricht. Bei Heizöl ist der Preis so stark gestiegen, dass er den geringeren Bedarf direkt auffrisst. Um fast 25 Prozent kletterte der Preis pro Liter. Wer also mit Öl heizt, hat vielleicht 18 Prozent weniger geheizt, zahlt aber 24,5 Prozent Kostensteigerung. Betroffene, die in einer 70 Quadratmeter-Wohnung leben, müssen sich auf Nachzahlungen zwischen 600 und 800 Euro einstellen. Allerdings ist die Höhe des Preises nicht alleine ausschlaggebend. Wenn der Vermieter die Abschlagszahlungen in den Vorjahren nicht angepasst hat, können mitunter saftige Nachzahlungen ins Haus geflattert kommen. Wer seit Jahren 20 Euro Nebenkosten zahlt, muss sich nicht wundern, wenn irgendwann einmal die Hammerrechnung kommt.
Nachhaken lohnt sich
Wer sich unsicher ist, ob es bei seiner Heizkostenabrechnung mit rechten Dingen zugeht, kann sich an den Mieterschutzbund wenden oder online überprüfen, ob die Höhe der Nachzahlung im Rahmen liegt.
Grundsätzlich muss der Vermieter darüber Auskunft geben, wie es zu den Kosten kommt, beziehungsweise warum die Kosten höher sind als im vergangenen Jahr. Sollten die eigenen Kosten die des Heizspiegels deutlich übersteigen, ist die Nachfrage beim Vermieter unumgänglich. Sollte der die Auskunft verweigern, muss der Mieter auch nicht zahlen.
Seit 2001, so erklärt Deese vom Mieterschutzbund, sind Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln. Allerdings sei Heizöl nichts, wo sich dieses Gesetz gut anwenden lasse. Der Mieter kann den Vermieter nicht dazu zwingen, günstig Öl einzukaufen. „Es ist ja nicht mehr so, dass Öl im Sommer günstig und im Winter teuer ist, sagt er. Der Vermieter hat gar keinen richtigen Überblick, wann es wie viel kostet. Dafür sei der Preis von zu vielen Variablen abhängig.
Nicht das teuerste Unternehmen am Platz
Ist das Öl gerade günstig, die Tanks aber noch halbvoll, kauft er sogenannte Mindermengen – und zahlt drauf. Die Ersparnis pro Liter frisst dann der Zuschlag, den der Heizöllieferant bekommt. „Wir hatten letztes Jahr einen Fall, wo der Hausbesitzer für 97 Cent pro Liter eingekauft hat“, erzählt Deese. Im April 2012 kostete der Liter 88,3 Cent, was schon verhältnismäßig teuer ist. Dennoch habe der Mieterschutzbund in diesem Fall keine Handhabe gehabt. „Die 97 Cent waren zu dem Zeitpunkt der marktübliche Preis.“ Deutlich einfacher sei es, den Vermieter bei Versicherungen oder dem Hausmeisterdienst festzunageln, so Deese. Bei Hausmeistern oder Reinigungskräften kann man darauf achten, nicht das teuerste Unternehmen am Platz zu nehmen. „Wenn ein anderer für die gleiche Leistung weniger fordert, sollte diese Firma beschäftigt werden.“
In Metropolen achten Vermieter nicht auf Wirtschaftlichkeit
Besonders Vermieter im ländlichen Bereich, im ehemaligen Osten oder im Ruhrgebiet seien sehr auf Wirtschaftlichkeit bedacht. „Das liegt an den Leerständen in den Bereichen“, erklärt Deese. Wer seine Wohnungen nicht vermietet, muss die Kosten selber tragen. Das macht aufmerksam für die Einsparmöglichkeiten. Statt des Reinigungsunternehmens fegen die Mieter selbst und den Hausmeisterjob erledigt der Vermieter. „Wenn’s ans eigene Geld geht, funktioniert das.“ In Städten wir München oder Frankfurt, wo Vollvermietung herrsche, sehe es gleich ganz anders aus, so Deese. „Da geht’s nach dem Motto: Die Mieter zahlen das schon.“