Fondsinvestments: Wie eine Bank Immobilienanleger loswerden will
Deutschland
Wer sich 2012 in Deutschland ein Häuschen gekauft hat, musste 2,2 Prozent mehr bezahlen, als er das 2011 für eine vergleichbare Immobilie in vergleichbarer Lage getan hätte. Mit diesem Preisanstieg landet Deutschland im internationalen Vergleich auf Platz 27, was die Teuerungsrate bei Immobilien anbelangt.
Spitzenreiter ist Honkong, wo die Hauspreise binnen eines Jahres um 23,6 Prozent gestiegen sind. Das ist das Ergebnis des alljährlichen "Global House Price Index" der britischen Immobilienfirma Knight Frank.
Foto: dpaIrland
Bei 55 untersuchten Ländern liegt Deutschland mit 2,2 Prozent Preisanstieg und Rang 27 im Mittelfeld. Irische Wohnhäuser haben dagegen einen Preisverfall von 4,5 Prozent binnen eines Jahres erlebt. Damit landet die Grüne Insel auf Platz 46. Im Vergleich zum Ranking 2012 konnte Irland aber einiges wettmachen: Vor einem Jahr lag der Verlust noch bei 16,7 Prozent.
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Portugal
Auch in Portugal sind die Preise für Häuser zwischen im Zeitraum von 2011 bis Ende 2012 um 5,1 Prozent gefallen. Im Ranking der teuersten Länder für Wohnimmobilien gibt das Platz 47. Im europäischen Vergleich dagegen ist Portugal eines der Länder mit dem geringsten Preisverfall.
Foto: dpaRumänien
Nur geringfügig höher fiel der Preisverlust bei Wohnimmobilien in Rumänien aus: 5,6 Prozent günstiger waren Häuser dort im Vergleich zum Vorjahr.
Foto: dapdUngarn
In Ungarn lag der Preisverfall bei 5,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Macht Platz 49 im Ranking.
Foto: dapdZypern
Ähnlich nah dran liegt der Wert des krisengeschüttelten Zyperns: Wohngebäude verloren hier binnen eines Jahres um 5,8 Prozent an Wert.
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Die Niederlande gehören mit einem Minus von 6,3 Prozent zum zweiten Mal in Folge zu den fünf größten Verlierern weltweit. Insgesamt landen die Niederlande auf Rang 51 von 55.
Foto: dpa/dpawebSlowenien
Für Sloweniens Immobilienwirtschaft ging es mit einem Minus von 7,6 Prozent bei Wohnhäusern noch weiter runter.
Foto: dapdKroatien
Auch im benachbarten Kroatien sind Wohnhäuser derzeit nicht gerade begehrt. Der Preis für private Immobilien brach um 8,7 Prozent ein. Damit erreicht Kroatien einen unrühmlichen Platz 53 im Ranking der Länder mit der größten Wertsteigerung bei Wohnhäusern.
Foto: APSpanien
Auffällig ist, dass 19 von 20 Ländern, in denen die Preise eingebrochen sind, zu Europa gehören. Ganze zehn Prozent betrug der Preisverfall allein in Spanien.
Foto: REUTERSGriechenland
Trauriges Immobilienwertverlusts-Schlusslicht bildet Griechenland: Binnen eines Jahres fielen die Preise um 13,3 Prozent. Das ist nicht nur innerhalb Europas, sondern auch weltweit, der größte Wertverlust.
Foto: dpaAlois Josef Müller ist einer von mehr als 700 Besitzern eines 47.000 Quadratmeter großen Bürohauses im Düsseldorfer Regierungsviertel – und das schon seit 1975. Damals hat er Anteile des geschlossenen Fonds RWI 25 gekauft. Geschlossene Fonds sind unternehmerische Beteiligungen, bei denen sich der Anleger für viele Jahre an das Fondsobjekt, zum Beispiel eine Immobilie, bindet. „Das Gebäude befindet sich in einer Top-Lage“ und sei zu mehr als 80 Prozent vermietet, sagt der 73-Jährige. Verantwortlich für den Fonds und damit für das Bürohaus ist die Westfonds GmbH. Die war eine Tochter der WestLB und gehört heute deren Nachfolgegesellschaften Portigon und Erste Allgemeine Abwicklungsanstalt (EAA). Genau das aber ist das Problem.
„Der Fonds wird schlecht verwaltet, die Kosten sind zu hoch“, sagt Anleger Müller. Westfonds hält dagegen, dass sie grundsätzlich die „bestmögliche Verwaltung“ anstrebe. Schlimmer: WestLB-Nachfolgerin Portigon will das Gebäude verkaufen. Müller aber geht das viel zu schnell. Er will, dass möglichst alle 700 Eigentümer erst mal über den Verkauf des Bürohauses und die Probleme des Fonds beraten. Über 30 Prozent der Anleger unterstützen die Forderung, das hat Müller schriftlich. Doch die WestLB-Nachfolgerin Portigon, so scheint es, interessiert das herzlich wenig. Sie erweckt den Eindruck, dass sie die Immobilie schnellstens verticken will – notfalls auch ohne explizite Zustimmung der Anleger.
Fujitsu
Der japanische Elektronikkonzern Fujitsu will einem Zeitungsbericht zufolge in Deutschland 400 bis 500 Arbeitsplätze abbauen. Eine endgültige Entscheidung solle nach Verhandlungen mit den Beschäftigten fallen, berichtete die japanische Wirtschaftszeitung "Nikkei". Insgesamt beschäftigt der Konzern hierzulande 12.000 Menschen. Die Stellenstreichungen beträfen hauptsächlich Entwicklung und Informationstechnik.
Bereits am Dienstag hatte der Konzern bekanntgegeben, in Großbritannien 1800 Jobs zu streichen. Das entspricht 18 Prozent der Belegschaft dort. Insidern zufolge könnte sich Fujitsu künftig auf IT-Dienstleistungen konzentrieren. Mit dem weltgrößten Computer-Hersteller Lenovo verhandelt das Unternehmen offenbar über einen Verkauf des PC-Geschäfts von Fujitsu.
Lufthansa Technik
Nach monatelangen Verhandlungen haben sich die Lufthansa Technik, die Gewerkschaft Verdi und der Betriebsrat des Unternehmens auf eine Zukunft für die Triebwerksüberholung am Standort Hamburg verständigt. Danach fallen in den nächsten Jahren 700 von 2000 Arbeitsplätzen in Deutschland in diesem Bereich weg. Auf betriebsbedingte Kündigungen will die Lufthansa Technik verzichten und mit Frühverrentungen, Abfindungen und anderen sozialverträglichen Maßnahmen den Arbeitsplatzabbau über fünf bis sieben Jahre strecken.
Foto: dpaDAK-Gesundheit
Die gesetzliche Krankenkasse DAK-Gesundheit will 1600 ihrer knapp 11.000 Vollzeitstellen abbauen. Das teilte der Sprecher der Ersatzkasse, Jörg Bodanowitz, mit. Nach Angaben der Gewerkschaft Verdi gab der Kassenvorstand entsprechende Pläne zu Beginn der Tarifverhandlungen bekannt. Die Umstrukturierung einer der größten Krankenkassen in Deutschland sei notwendig, nachdem das Bundesversicherungsamt die DAK zu dem im Vergleich zweithöchsten Zusatzbeitrag gezwungen habe, hieß es bei Verdi. Dadurch habe die Kasse seit Jahresbeginn über 180.000 Mitglieder verloren.
Verdi teilte mit, dass die Gewerkschaft die Tarifverhandlungen nutzen wolle, um möglichst viele Stellen im Unternehmen zu erhalten und, wo das nicht möglich ist, für einen „sozialverträglichen Ab- und Umbau zu sorgen“.
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Der Energieversorger baut weiter Stellen ab: Die Energie Baden-Württemberg werde sich aus dem Strom- und Gasvertrieb an Großkunden der Industrie zurückziehen, teilte das Unternehmen am Dienstag mit. Davon seien 400 Beschäftigte betroffen, denen ein Aufhebungsvertrag oder ein alternativer Arbeitsplatz im Konzern angeboten werde. Auch im Privatkundengeschäft, der Energieerzeugung und der Verwaltung steht demnach Stellenabbau bevor, der noch nicht beziffert wurde. In den vergangenen zwei Jahren waren bereits rund 1650 Stellen weggefallen.
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Der weltgrößte Chiphersteller hat einen massiven Jobabbau angekündigt. Bis Mitte 2017 will Intel weltweit 12.000 Stellen streichen, wie es am 19. April nach US-Börsenschluss mitteilte. Das entspreche etwa elf Prozent der gesamten Mitarbeiterzahl. Der Konzern begründet den Personal-Kahlschlag mit dem Wandel vom klassischen PC-Ausrüster zum modernen Dienstleister im mobilen und Cloud-Geschäft, bei dem Daten ins Internet ausgelagert werden.
Foto: REUTERSNokia
Der finnische Telekomausrüster Nokia streicht nach der Fusion mit dem Rivalen Alcatel-Lucent in Deutschland massiv Jobs. Die Zahl der Stellen in Deutschland solle bis 2018 um 1400 sinken, sagte eine Nokia-Sprecherin am 6. April. Derzeit beschäftigt die deutsche Tochter 4800 Menschen. Größte Standorte seien München, Stuttgart und Ulm. Ob es zu betriebsbedingten Kündigungen kommen werde, sei derzeit nicht klar. Der ehemals weltgrößte Handy-Hersteller hatte den Konkurrenten Alcatel-Lucent für 16 Milliarden Euro geschluckt. Abgeschlossen ist der Deal seit Anfang des Jahres.
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Der IT-Konzern IBM plant in Deutschland offenbar einen massiven Stellenabbau. Laut der Gewerkschaft Verdi hat der Konzern am 30. März über die geplante Kürzung von fast 1000 Stellen bis März 2017 informiert. Das teilte Verdi in einem Newsletter mit. Betroffen sind vor allem Service-Bereiche. Der Konzern habe die Arbeitnehmervertreter zu Verhandlungen für Sozialplan und Interessensausgleich aufgefordert. In Hannover solle ein Bereich mit etwa 200 Mitarbeitern stillgelegt werden, sagte ein Verdi-Vertreter. Der Standort Hannover bleibt aber grundsätzlich erhalten.
Foto: dpaBoeing
Der US-Flugzeugbauer will in den nächsten Monaten rund 4000 Arbeitsplätze abbauen. Betroffen sei die Sparte Verkehrsflugzeuge, sagte ein Unternehmenssprecher am Dienstag der Nachrichtenagentur Reuters. Um Kosten zu sparen, würden auch Hunderte Stellen bei Führungskräften und Managern gestrichen. Insgesamt fallen damit bis Mitte des Jahres 2,5 Prozent der zuletzt rund 160.000 Jobs bei Boeing weg.
Im Februar hatte der Chef von Boeings ziviler Flugzeugsparte, Ray Conner, bereits angekündigt, dass ein Personalabbau notwendig sei, um "Wachstum zu finanzieren und ein gesundes Geschäft zu führen".
Foto: dpaRWE
RWE-Personalvorstand Uwe Tigges stellt die rund 60.000 Beschäftigten des Essener Energiekonzerns auf weiteren Stellenabbau ein. "Unsere bisherigen mittelfristigen Planungen sehen bis Ende 2018 einen Abbau um etwa 2000 Arbeitsplätze vor, unter anderem auch durch natürliche Fluktuation", sagte Tigges der "Westdeutschen Allgemeinen Zeitung" (WAZ, Samstagausgabe) laut Vorabbericht. Innerhalb der vergangenen drei Jahre hat RWE bereits rund 10.000 Arbeitsplätze verloren. "Bisher ist es uns gelungen, betriebsbedingte Kündigungen zu vermeiden. Und wir tun alles dafür, dass es auch weiterhin so bleibt", sagte Tigges.
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Der Getränkehersteller Coca-Cola schließt im Sommer mehrere Standorte in Deutschland. Davon seien bundesweit rund 550 Mitarbeiter betroffen, etwa 320 allein in Bremen, sagte ein Sprecher von Coca-Cola Deutschland am 1. März. Das Unternehmen begründete den Schritt mit einer „Straffung des Produktionsnetzwerkes“, mit der man auf geänderte Bedingungen am Markt für Erfrischungsgetränke reagiere. Auch knapp ein halbes Dutzend kleinerer Standorte unter anderem in Sachsen-Anhalt, Baden-Württemberg und Mecklenburg-Vorpommern werde nicht weiter betrieben. Zugleich seien zentrale „Versorgungspunkte“ geplant, etwa im Großraum Bremen und bei Magdeburg.
Foto: dpaWGZ und DZ Bank
Durch den geplanten Zusammenschluss der genossenschaftlichen Spitzeninstitute DZ Bank und WGZ werden Hunderte Arbeitsplätze wegfallen. "Im Zuge der Bündelung und Vereinheitlichung von Strukturen, Prozessen und Infrastruktur gehen wir aktuell davon aus, dass voraussichtlich 700 Stellen für Vollzeitkräfte bis 2019 entfallen werden", heißt es in einem Schreiben an die Mitarbeiter beider Institute, das der Nachrichtenagentur Reuters am 16. Februar vorlag.
Foto: dapdSEB
Die Deutschland-Tochter der schwedischen Bank SEB will zehn Prozent ihrer 700 Stellen streichen. „Wir haben entschieden, unsere Standorte in Hamburg und Düsseldorf zu schließen und unsere Kompetenzen in der Zentrale in Frankfurt zu bündeln“, sagte ein Sprecher des Instituts Anfang Februar. Umgesetzt sein sollen die Maßnahmen bis zur Mitte dieses Jahres. Betriebsbedingte Kündigungen will die SEB dabei vermeiden.
Neben Frankfurt soll ein kleiner Standort in München erhalten bleiben, von wo aus die SEB Mittelstandskunden in Bayern und Baden-Württemberg bedient. Die SEB macht in Deutschland nur noch Geschäfte mit Firmenkunden und institutionellen Kunden. Das Privatkundengeschäft der deutschen Tochter hatten die Schweden 2011 an die spanische Banco Santander verkauft.
Foto: dpaGeneral Electric
Der US-Konzern General Electric (GE) will nach der Übernahme der Energiesparte des französischen Konzerns Alstom in Europa 6500 Stellen streichen. Das bestätigte ein GE-Sprecher am 13. Januar der Deutschen Presse-Agentur in Paris. In Deutschland sind nach Angaben des Unternehmens bis zu 1700 Arbeitsplätze in Mannheim, Stuttgart, Bexbach und Wiesbaden betroffen. Für Frankreich nannte GE die Zahl von 765 Jobs. Das Unternehmen hat in Europa derzeit rund 35.000 Mitarbeiter.
Foto: dpaCarlsberg
Carlsberg hat sich nach einer milliardenschweren Abschreibung ein umfangreiches Sparprogramm verordnet. Rund vier Prozent der Belegschaft sollen abgebaut werden, wie am 8. Januar 2016 bekannt wurde. Vor allem wegen des schleppenden Geschäfts in Russland schrieb der Konzern im dritten Quartal 7,7 Milliarden Dänische Kronen (1 Milliarden Euro) ab und rutschte damit tief in die roten Zahlen. Um profitabler zu werden, sollen nun 2000 Arbeitsplätze gestrichen werden. Damit sollen unter anderem ab 2018 jährlich bis zu zwei Milliarden Kronen eingespart werden. Im Gegenzug fallen für die Maßnahmen Kosten in Höhe von insgesamt 10 Milliarden Kronen in den Jahren 2015 bis 2017 an, davon 8,5 Milliarden alleine im laufenden Jahr.
Royal Dutch Shell
Wegen des Ölpreisverfalls will Shell seinen Sparkurs nach der Milliarden-Übernahme des britischen Rivalen BG verschärfen. Die Investitionspläne des fusionierten Konzerns würden im nächsten Jahr um zwei Milliarden auf 33 Milliarden Dollar gekürzt, teilte der britisch-niederländische Ölmulti am 22. Dezember 2015 mit. Das seien 30 Prozent weniger als 2014. Damit wolle sich der Konzern stärker gegen den Abschwung der Branche stemmen, nachdem der Ölpreis zuletzt auf den tiefsten Stand seit mehr als elf Jahren gefallen war.
Shell hatte bereits angekündigt, den Stellenabbau nach der Fusion mit BG zu forcieren und weitere 2800 Jobs zu streichen - das sind drei Prozent der rund 100.000 Arbeitsplätze des neuen Unternehmens. Am 15. Februar will Shell die Übernahme vollziehen, mit der das Unternehmen zum weltweit führenden Anbieter von Flüssiggas aufsteigen will. Es ist die erste Großfusion in der Branche seit der Jahrtausendwende, als sich die Energie-Konzerne wegen sinkender Preise in ähnlichen Schwierigkeiten befanden. Die Wettbewerbsbehörden haben bereits zugestimmt.
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Der von einem Bilanzskandal erschütterte Elektronikkonzern streicht angesichts eines anstehenden Rekordverlusts weitere knapp 7000 Arbeitsplätze. Allein im Fernsehgeschäft fielen mit 3700 Stellen rund 80 Prozent der bisherigen Jobs weg, kündigte der japanische Konzern am 21. Dezember an. In der PC-Sparte werden 1300 Stellen gekürzt. Der Konzern will sich künftig stärker auf Chip-Produktion und Kernenergie ausrichten. Zusammen mit bereits angekündigten Maßnahmen kappt Toshiba nun insgesamt rund 10.000 seiner noch knapp 200.000 Arbeitsplätze. Auch wegen der Kosten für den Umbau wird im laufenden Geschäftsjahr (per Ende März) ein Verlust von umgerechnet knapp 4,2 Milliarden Euro erwartet.
Rabobank
Die niederländische Rabobank streicht fast jeden fünften ihrer Arbeitsplätze. Bis Ende 2016 sollen bereits 3000 Stellen wegfallen, teilte das Institut am 10. Dezember mit. Bis August hatte die Rabobank weltweit 47.000 Mitarbeiter, 35.000 davon in den Niederlanden. Wegen einer Verschärfung der Eigenkapitalregeln soll zudem die Bilanz bis 2020 um bis zu 150 Milliarden Euro eingedampft werden.
Das genossenschaftliche Institut kommt zurzeit auf eine Bilanzsumme von 680 Milliarden Euro. Die Ausgestaltung von Basel IV ist noch offen. Es wird aber erwartet, dass die Regulierer darin etwa Hypothekenkredite deutlich stärker mit Eigenkapital unterlegt haben wollen, die bisher als risikoarm gelten. Größte Konkurrenten der Rabobank sind ING und die kürzlich an die Börse zurückgekehrte ABN Amro. Sie war in der Finanzkrise verstaatlicht worden.
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Der Medizin- und Sicherheitstechnik-Hersteller Drägerwerk will im Zuge seines verschärften Sparkurses Arbeitsstellen streichen. Bis Ende 2016 sollen in Lübeck etwa 200 Stellen abgebaut werden, teilte die Gesellschaft am Montag in Lübeck mit. Ausgenommen sind die direkte Produktion und die Logistik. Ende September beschäftigte das Unternehmen rund 5000 Mitarbeiter am Standort Lübeck. Der Stellenabbau soll mit den Arbeitnehmergremien und der IG Metall abgestimmt werden und möglichst sozialverträglich erfolgen. Die IG Metall und der Dräger-Betriebsrat übten scharfe Kritik am geplanten Stellenabbau. Das Unternehmen hatte im Oktober seine Gewinnprognose bereits zum zweiten Mal in diesem Jahr kappen müssen. Vor allem schleppende Geschäfte in China und Brasilien machen dem Medizin- und Sicherheitstechnik-Hersteller zu schaffen. Aber auch in den USA läuft es nicht wie geplant.
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Wenn eine große Bank zertrümmert wird, danach sieht es zumindest aus, gibt es eben Kollateralschäden. „Es scheint mir, dass Anleger durch eine manipulative Art der Information dazu gedrängt werden sollen, einem Verkauf der Immobilien zuzustimmen“, sagt Ralf Witzel, Vizechef der FDP-Fraktion im Düsseldorfer Landtag. Dass weder Portigon noch die EAA die Fonds weiter betreuen wollten, könne er verstehen, „aber das darf doch nicht zulasten derjenigen gehen, die das ökonomische Risiko der Beteiligung tragen“.
Blick zurück: In der Finanzkrise war die WestLB zum wiederholten Mal in Existenznot geraten. Sie musste von ihren Eigentümern – dem Land Nordrhein-Westfalen und den NRW-Sparkassen – gerettet werden. Im Gegenzug zu dieser eigentlich verbotenen Subventionierung einer halbstaatlichen Bank, verfügte die EU-Kommission, dass die Landesbank abgewickelt werden muss. Ihre Nachfolgegesellschaft Portigon darf künftig nur noch wenige Dienstleistungen anbieten. Ein Teil des ehemaligen WestLB-Geschäfts, zum Beispiel das mit Wertpapieren, wurde in die EAA gepackt und soll abgewickelt werden. Die Immobilienfonds aber sind davon ausgenommen.
Denn sie gehörten und gehören nicht der WestLB, sondern Anlegern – Leuten wie Alois Müller. Die WestLB führte bei den Fonds nur die Geschäfte, ähnlich wie ein fest angestellter Manager. Die Nachfahren der Landesbank aber scheint das nicht zu stören. Mit aller Macht drängen sie die Anleger in Richtung Verkauf – und bedienen sich dabei zweifelhafter Methoden.
So wird in Schreiben an die Anleger mancher Fonds der Eindruck erweckt, die Gesellschaften befänden sich in einer Schieflage. Gestützt wird die Version durch die neuen Gutachter, die die Bank mit Genehmigung der Anleger 2010 bei den Fonds eingesetzt hat. Diese stuften diverse Immobilien deutlich niedriger ein als ihre Vorgänger. „Die Anleger sollen verunsichert werden“, vermutet Dietmar Schloz, Geschäftsführer bei Asuco, einer Gesellschaft, die in einige Fonds investiert hat.
Dieser Eindruck wird auch durch andere Maßnahmen bestätigt. Bei einem Fonds etwa, der in eine Hotelimmobilie in Sindelfingen investiert hat, sollte den Anlegern durch ein völlig absurdes und irreführendes Abstimmungsprozedere ein „Ja“ zum Verkauf abgerungen werden.
Die Fondsgeschäfte der einstigen WestLB werden bei der Tochter Westfonds gebündelt. Die entstand 1997 durch eine Fusion der 1966 gegründeten Rheinisch-Westfälischen Immobilien-Anlagegesellschaft (RWI-Fonds) mit der 1972 gegründeten Süd-Immobilien-Fonds GmbH. RWI und Süd Immobilien hatten über die Jahre mehr als 100 geschlossene Fonds mit einem Volumen von rund drei Milliarden Euro aufgelegt. 25 Immobilienfonds mit einem Gesamtvolumen von einer Milliarde Euro sind heute noch übrig. Weitere 16 befinden sich im Auflösungsprozess.
Die Sparkassen hatten die Anteile als Produkt zur Altersvorsorge verkauft. Der Mindestbetrag, den Anleger aufbringen mussten, lag teilweise bei schmalen 1000 D-Mark, deshalb investierten auch Kleinsparer. 21.500 Anleger sind heute noch investiert. Viele waren von Anfang an dabei, sie sind heute 75 Jahre und älter. Mit der Entscheidung, was aus ihrer Immobilie werden soll, sind sie oftmals überfordert. Weil sie die anderen Eigentümer nicht kennen und nicht regelmäßig zu Treffen geladen werden, können sie sich mit ihren Co-Investoren weder beraten noch abstimmen. Viele verlassen sich auf den Rat der Banker.
Die WestLB-Manager witterten erstmals 2007 die Chance, einen Großteil der Häuser paketweise loszuschlagen und sich so der Anleger zu entledigen. Doch dann kam die Finanzkrise, potenzielle Interessenten winkten ab. Mitte 2011 blies Westfonds-Geschäftsführer Achim Quambusch erneut zum großen Ausverkauf. Bis 2016, so vertraute er der „Immobilien-Zeitung“ an, wollte er das Gros der Objekte verkauft haben. Heute will er seine Aussage anders verstanden wissen: Er habe nur eine Einschätzung über den Zeitraum abgegeben, in dem er einen Verkauf für möglich halte.
Ein Ausverkauf muss keineswegs das Beste für Anleger sein. Einerseits sind viele Häuser Jahrzehnte alt, es müsste kräftig investiert werden. Banken aber werfen mit Krediten für Gewerbeimmobilien nicht mehr so um sich, wie noch in den Neunzigerjahren. Manche Objekte hängen zudem stark von einzelnen Mietern ab. Das ist tendenziell riskant.
Andererseits aber hätten manche Fonds ausreichend Rücklagen, um Sanierungen zu finanzieren. Viele Immobilien sind kaum noch mit Krediten belastet, haben zahlungskräftige Mieter – oder sie sind gut gelegen und dürften gut vermietbar sein.
Doch selbst wenn der Verkauf in einigen Fällen vorteilhaft wäre: Anleger argwöhnen dennoch, dass ihre Interessen denen der Bank untergeordnet und sie über eine sehr einseitige Art und Weise der Information dazu motiviert werden sollen, dem Verkauf ihrer Immobilien zuzustimmen – nur weil die WestLB-Nachfolgerin Portigon und die Abwicklungsanstalt EAA offensichtlich kein Interesse mehr daran haben, die Fonds zu betreuen.
Platz 10: München
Die Kaufinger Straße in München gehört zu den teuersten Einkaufsstraßen weltweit. Das ist das Ergebnis einer Studie der Immobilien-Beratungsfirma Cushman & Wakefield. Sie belegt Platz zehn im Ranking. Wenn Händler dort ansässig werden, zahlen sie pro Quadratmeter im Monat umgerechnet 459 Dollar. Auf das Jahr umgerechnet sind das etwa 4440 Dollar pro Quadratmeter.
Foto: dpaPlatz 9: Wien
Der Kohlplatz erstreckt sich vom Michaelerplatz bis zum Graben und gilt aufgrund einer hohen Dichte an Juwelieren und Filialen internationaler Modelabels als Luxusmeile Wiens. Dementsprechend hoch sind dort auch die Mieten: 478 Dollar zahlen Händler dort pro Quadratmeter im Monat – auf das gesamte Jahr umgerechnet sind das 4620 Dollar.
Foto: dpaPlatz 8: Seoul
Zu den teuersten Einkaufsstraßen der Welt im Jahr 2015 gehört Myeongdong in Südkorea. Im Monat zahlen Händler dort 8519 Dollar Miete pro Quadratmeter. Damit belegt die Straße in Seoul Rang acht.
Foto: REUTERSPlatz 7: Tokio
Die Einkaufsstraße The Ginza gehört zu den Hauptgeschäftsvierteln in Tokio, in denen sich zahlreiche Luxushändler wie Louis Vuitton und Gucci angesiedelt habend. Dementsprechend hoch sind dort auch die Mieten für die Ladenlokale: Die Jahresmiete pro Quadratmeter beträgt dort 8520 US-Dollar.
Foto: dpaPlatz 6: Zürich
Rolex, Jaeger-LeCoultre, IWC, Omega – in der teuren Zürcher Bahnhofstraße sollen etwa 30 Luxusjuweliere sitzen. Solche Luxustempel treiben auch die Mieten in unvorstellbare Höhen. Auf der Bahnhofstraße in Zürich beträgt die Ladenmiete pro Quadratmeter im Jahr 8643 Dollar.
Foto: dpa/dpawebPlatz 5: Milan
Die Via Montenapoleone in Italien belegt Rang fünf der teuersten Einkaufsstraßen der Welt. Der Quadratmeter-Mietpreis im Monat kostet dort etwas mehr als 1000 US-Dollar – umgerechnet aufs Jahr zahlen die Händler dort 10.000 Dollar pro Quadratmeter. In der Straße zeigen Designer auch des Öfteren während Modenschauen ihre neuen Kollektionen.
Foto: APPlatz 4: London
Die Londoner Old Bond Street belegt den vierten Platz im Ranking der teuersten Einkaufsmeilen der Welt. 1321 Euro kostet der Quadratmeter dort im Monat. Aufs Jahr gerechnet ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 12.762 Euro. Diese Entwicklung wird, nicht nur in London, von Luxusuhrenmarken verstärkt, die sich zahlreich in den Nobelstraßen niederlassen. So hat beispielsweise Breitling an der New Bond Street in London das Geschäft von Diesel übernommen und dort die Preise für Gewerbeimmobilien in die Höhe getrieben.
Foto: APPlatz 3: Paris
Die berühmten Champs-Elysées in Paris gehört mit zu den zehn teuersten Einkaufsstraßen der Welt. Mit einem Quadratmeterpreis von 1372 Euro im Monat beziehungsweise 13.255 Euro im Jahr belegen sie den dritten Platz.
Foto: APPlatz 2: Hongkong
Noch vor wenigen Jahren war der Causeway Bay die teuerste Einkaufsstraße Hongkongs. Mit einer Jahresmiete pro Quadratmeter von 23.178 US-Dollar, kostet der Quadratmeter dort etwa 10.000 Dollar weniger als in der Straße, die derzeit Rang eins belegt.
Foto: dpaPlatz 1: New York
Denn die teuerste Einkaufsstraße der Welt ist mit einem Quadratmeterpreis von 33.812 Dollar pro Jahr oder 3500 Dollar pro Monat die Fifth Avenue in New York. Binnen eines Jahres steigen die Mieten an der Fifth Avenue schon einmal um bis zu 75 Prozent, wie die Location Group berichtet. Zu spüren bekommen das am Ende die Kunden – in Form von höheren Preisen.
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Die sieben Tricks der Banker:
1. Mit Pleite drohen
Anlegern wird suggeriert, dass der Gesellschaft, wenn Immobilien nicht verkauft werden, die Pleite droht. Zum Beispiel beim Westfonds 5, dem unter anderem ein Einkaufszentrum in Bremen gehört. In einem Schreiben an die Anleger heißt es: „Ihre Fondsgesellschaft ist für den Fall, dass die Bank das Darlehen fällig stellen sollte, von einer Insolvenz bedroht. Eine Alternativfinanzierung ist zurzeit am Markt nicht zu erhalten.“ Es ist nicht das einzige Schreiben mit diesem Tenor.
Wie sie zu dem Urteil kommen, dass „am Markt“ kein Kredit für die Immobilie zu bekommen sei, oder wen sie gefragt haben, schrieben die Westfonds-Banker nicht. Auch gegenüber der WirtschaftsWoche wollen die Westfonds-Geschäftsführer nicht sagen, welche Banken sie angesprochen haben. In einer Stellungnahme heißt es nur, dass „selbstverständlich alternative Bankfinanzierungen angefragt“ wurden.
Das Bremer Einkaufszentrum hat aktuell einen Verkehrswert von mehr als 32 Millionen Euro und jährliche Mieteinnahmen von rund drei Millionen Euro. Die Bankschulden beliefen sich Ende 2011 auf 22 Millionen Euro. Zudem verfügt die Gesellschaft über mehrere Millionen Euro an Liquidität und könnte einen Teil ihrer Schulden kurzfristig tilgen. Dazu, ob sie potenziellen Kreditgebern eine Sondertilgung angeboten hat, will Westfonds gegenüber der WirtschaftsWoche nichts sagen.
Ein institutioneller Investor, der Zweifel daran hat, dass Westfonds überhaupt mit einer anderen als der Hausbank gesprochen hat, bat deshalb darum, in die Bücher des Fonds blicken zu dürfen. Westfonds muss ihm den auch gewähren, teilte aber „rein vorsorglich“ mit, dass sich das Einsichtsrecht „nicht auf Geschäftsbriefe, Finanzierungsunterlagen oder gar Gespräche bezieht“. Was hat die Bank zu verbergen? Westfonds gibt zu diesem Thema keine Stellungnahme ab.
Dass die Anleger die Aussagen der Geschäftsführer zumindest hinterfragen sollten, wird am Fonds RWI 34 deutlich, der Eigentümer eines Bürogebäudes in Dortmund ist. Portigon riet den Anlegern im Oktober 2012 „dringend“, einem Verkauf der Immobilie zuzustimmen – obwohl der Interessent mit 30 Millionen Euro nur etwas mehr als die Hälfte des Verkehrswertes zahlen wollte und die vom Fonds engagierten Sachverständigen „die Angemessenheit des Verkaufspreises“ nicht bestätigen konnten.
Portigon begründete ihren Rat so: Nach Gesprächen „mit der finanzierenden Bank wird unterstellt, dass keine Bereitschaft der Kreditwirtschaft zur Finanzierung generiert werden kann“. In diesem Fall drohe durch Endfälligkeit des Kredits „die Insolvenz Ihrer Fondsgesellschaft“.
Zum einen ist es zweifelhaft, dass von einer Bank auf die gesamte Bankwirtschaft geschlossen werden kann. Zum anderen, spricht einiges dafür, dass Portigon hier nicht die ganze Wahrheit gesagt hat: Einer der Anleger, der Einsicht in die Bücher des Immobilienfonds nahm, fand dort ein Schreiben der Deutschen Hypothekenbank AG vom 10. September 2012. Darin steht sinngemäß: Falls ein Verkauf scheitere, sei die Deutsche Hypo grundsätzlich an einer weiteren Zusammenarbeit interessiert. Eine Mitschrift des Anlegers, aus der das hervorgeht, liegt der WirtschaftsWoche vor.
Westfonds räumt nun selbst ein, dass die Deutsche Hypothekenbank nach dem derzeitigen Verhandlungsstand dazu bereit sei, das Darlehen zu verlängern. Bedingung sei, dass die Gesellschaft unter anderem ihre Bargeldreserven verpfände, keine Ausschüttungen mehr leiste und der Kredit in den kommenden Jahren vollständig zurückgezahlt werde.
2. Gutachter werten die Immobilie ab
Ab 2010 wurden die Gutachter abgelöst, die die Fondsimmobilien in regelmäßigen Abständen bewerten, und neue Experten eingesetzt. Nach Meinung der neuen Gutachter sind die Fondsimmobilien nun teilweise deutlich weniger wert als noch in den Jahren zuvor. So soll die Immobilie des RWI 25 (Bürogebäude in Düsseldorf) 2009 noch mehr als 104 Millionen Euro wert gewesen sein. Ein Jahr später – unter den neuen Gutachtern – fiel der Wert auf 94 Millionen, ein weiteres Jahr später auf 85 Millionen.
Der Wert der Westfonds-5-Immobilien sank schon unter den alten Gutachtern zwischen 2006 und 2008 von 83,4 Millionen auf 73 Millionen Euro. Bis 2010 ging es weiter bergab, um mehr als sechs Millionen Euro. Westfonds will den Wertverfall gegenüber der WirtschaftsWoche nicht erläutern. Asuco-Geschäftsführer Schloz kann die Entwicklung denn auch nicht nachvollziehen und meint, dass die Immobilien schlechter gemacht würden, als sie seien, damit sie günstiger und damit schneller verkauft werden könnten.
3. Anlegern keine Wahl lassen
Dass die Banker der ehemaligen WestLB die Fondsimmobilien offenbar loswerden wollen, zeigt besonders eindrucksvoll der Fonds BI 23, dem das Marriott-Hotel in Sindelfingen gehört. Anfang 2012 baten die Banker die Anleger, über die Zukunft ihrer Immobilie zu entscheiden. Im Angebot waren zwei Optionen:
- Verkauf des Hauses für mindestens 17,5 Millionen Euro, inklusive „Neuabschluss eines Pachtvertrags“.
- Kein Verkauf des Hotels. Dann aber könne die Immobilie nicht ohne Weiteres erneut vermietet werden, suggerieren die Düsseldorfer Banker. Die Anleger müssten neu abstimmen. Dann sei davon auszugehen, dass Marriott die Eckpunkte des Pachtvertrags nicht mehr aufrecht erhalte. Eine kaum verhüllte Erpressung: Lehnten die Anleger einen Verkauf ab, liefen sie Gefahr, danach mit einer unvermieteten Immobilie dazustehen. Fragen der WirtschaftsWoche zum Sinn dieser Prozedur lässt Westfonds unbeantwortet.
4. Möglichen Verkaufserlös optimistisch schätzen
Asuco-Geschäftsführer Schloz hielt den Mindestverkaufspreis von 17,5 Millionen für deutlich zu niedrig und war gegen den Verkauf. Vor gut einem Jahr bot er den anderen Fondsanlegern an, maximal 20 Prozent ihrer Anteile zu übernehmen. Gemessen an seinem Angebot, wäre die Hotelimmobilie rund 18,2 Millionen Euro wert gewesen. Der bekennende Verkaufsgegner Asuco wurde für die Banker zur Bedrohung: Je mehr Stimmrechte sich der Zweitmarktfonds zusammengekauft hätte, umso schwieriger wäre es für Westfonds geworden, den Verkaufswunsch durchzusetzen.
Am 29. Januar 2012 schlug die WestLB deshalb zurück. In einem Brief an die Anleger heißt es, dass es bereits sieben Kaufinteressenten gebe, die ernsthaftes Interesse an dem Hotel hätten und deutlich mehr zu zahlen bereit wären. „Sollte sich, wofür die aktuelle Angebotslage spricht, ein Kaufpreis von 20 Mio. Euro oder mehr erzielen lassen“, läge der Erlös „signifikant über dem von Asuco gebotenen Preis“.
Die Botschaft, die unbedarften Anlegern so vermittelt wurde, ist höchst problematisch: Wenn Sie jetzt an Asuco verkaufen, verschenken sie unnötig Geld.
Der Plan ging auf. Bis Februar 2012 stimmten die Anleger mehrheitlich für einen Verkauf.
Wer darauf vertraute, dass Westfonds die Immobilie, wie im Brief vom Januar 2012 suggeriert, für über 20 Millionen Euro losschlagen werde, hat offenbar auf Sand gebaut: Mehr als ein Jahr später ist die Marriott-Immobilie immer noch nicht verkauft. Jetzt ist auch nicht mehr von „20 Millionen Euro oder mehr“, sondern nur noch von 19 Millionen Euro die Rede. Aber auch die sind noch nicht sicher. Westfonds erklärt, dass „Gespräche über die Verkaufs- wie auch die Vermietungsoption“ geführt würden. Bis Mitte des Jahres werde mit belastbaren Ergebnissen gerechnet.
Im schlimmsten Fall sitzen die Anleger im Sommer immer noch auf dem Hotel – das dann leer stehen könnte, obwohl sie wie gewünscht für einen Verkauf stimmten. Marriott hat seinen Mitarbeitern vorsorglich per Ende Juni gekündigt.
5. Verkauf ohne Zustimmung der Anleger
2007 holte sich Westfonds von den Anlegern des RWI 25 die Genehmigung, den Bürokomplex in Düsseldorf für mindestens 108 Millionen Euro verkaufen zu dürfen. Doch dann kam die Finanzkrise, der Verkauf platzte. Portigon leitete später an die Anleger ein Kaufangebot über 78 Millionen Euro weiter. Der Deal kam aber nicht zustande.
Die Banker wollen die Immobilie weiterhin verkaufen – nun notfalls auch ohne Zustimmung der Anleger. Die Satzung des Fonds gestatte den Verkauf des Hauses, wenn Geld gebraucht werde, um einzelne Anleger auszahlen zu können. Anleger Müller, der mit seiner Frau in das Bürogebäude investiert hat, sieht das anders: Die Satzung sage mitnichten, dass die Gesellschaft, wenn Anleger Geld sehen wollen, gleich ihren einzigen relevanten Vermögensgegenstand (also die Immobilie in Düsseldorf) verkaufen darf.
Auch das Landgericht Düsseldorf hatte da Zweifel. Im Februar erließ es eine einstweilige Verfügung, wonach das Düsseldorfer Bürogebäude vorerst nicht verkauft werden darf. Das Recht der Anleger, über den Verkauf mitbestimmen zu dürfen, werde hier „erheblich beeinträchtigt“. Westfonds bereitet nach eigenen Angaben einen Widerspruch gegen die Verfügung vor.
6. Schleppend informieren
Wenn Anleger über den Verkauf einer Immobilie entscheiden sollen, brauchen sie Informationen über die damit erzielten Einnahmen, also die Mieterträge, und über die Kosten. Die bekommen die Westfonds-Investoren aber oft nur zögerlich.
Im Oktober 2011 etwa sollten die Investoren des Westfonds 4 über den Verkauf ihres Einkaufszentrums im thüringischen Gera entscheiden, und zwar auf Basis eines völlig veralteten Geschäftsberichts von 2009.
Ähnliches passierte beim Westfonds 5: Als dessen Fondsanleger im Oktober und November vergangenen Jahres über den Verkauf zweier Immobilien entscheiden sollten, hatten sie dazu den Geschäftsbericht des Jahres 2010 in der Hand. Erst Mitte März 2013 schafften es die Banker, den Geschäftsbericht für das Jahr 2011 zu verschicken.
Westfonds erklärt dazu gegenüber der WirtschaftsWoche, dass sich der Versand des Geschäftsberichts aus „technischen Gründen bei einem Fremddienstleister“ verzögert habe.
7. Anlegertreffen verhindern
Anleger Müller hatte die WestLB erstmals vor drei Jahren gebeten, ein Treffen der RWI-25-Gesellschafter zu organisieren. Die Bank lehnte das Ansinnen ab. Müller zog vor Gericht und verlor. Er bekam allerdings die Adressen der anderen Anleger. Im November 2012 schrieb Müller seine Mitgesellschafter an und bat sie, sich seiner Forderung nach einer Gesellschafterversammlung anzuschließen. Ende November hatte er mehr als 25 Prozent des eingezahlten Kapitals hinter sich und verlangte erneut ein Treffen.
Anstatt dem Wunsch einfach nachzukommen, schrieben die Banker den Anlegern, dass sie eine Diskussion im Rahmen einer Gesellschafterversammlung „für nicht zielführend und unangebracht“ hielten. Falls Anleger, die Müller bereits ihre Stimme gegeben hätten, diese nun zurücknehmen wollten, „bitten wir um Rücksendung des beigefügten Formulars“. Bis heute gibt es keinen Termin für ein Anlegertreffen. Westfonds erklärt, dass dies in Vorbereitung sei.
FDP-Politiker Witzel hat dafür null Verständnis: „Wenn die Herren einen guten Job gemacht und nichts zu verbergen haben, können sie sich doch einer Diskussion mit den Anlegern stellen.“
Dass es sich lohnt, die Vorschläge der WestLB-Nachfolger nicht einfach durchzuwinken, wurde am Westfonds 4 klar. Im Mai 2011 lehnten dessen Anleger den Verkauf des darin enthaltenen Einkaufszentrums Gera für 105 Millionen Euro ab.
Und siehe da: Der Kaufinteressent legte daraufhin noch mal zwei Millionen Euro drauf.