Trotz Niedrigzins: Immobilien im Ländle

Aufschläge haben auch die Häuserpreise. „Anleger, die nur in Lebensversicherungen waren, suchen erstmals nach Immobilien als Renditeobjekte“, sagt der Münchner Vermögensberater Joachim Paul Schäfer. Weil die Preise in den Metropolen stärker steigen als die Mieten, fallen die Renditen. In Hamburg oder München sind Mietwohnungen teuer; sie kosten bis zu 35 Nettokaltmieten eines Jahres, bringen damit nur 2,86 Prozent Rendite (100 geteilt durch 35 Jahresmieten).

Die Städte mit den besten Kaufgelegenheiten

Die Metropolen der Bundesrepublik gelten als die beliebtesten Immobilienstandorte. Allerdings sind dort auch wegen der stark steigenden Preise die Renditechancen gefallen. Die Luft nach oben wird dünner. Anders ist dies in Kassel. Die Autostadt bietet laut dem Städte-Ranking von Dr. Lübke & Kelber ein profitables Verhältnis zwischen Rendite und Risiko. Das Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite liegt bei 4,9 Prozent*

*Eigenkapitalrendite (durchschnittlicher Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital mit allen Einnahmen und Ausgaben inklusive Finanzierung) zeigt, womit Käufer kalkulieren können. Die Mindestrendite zeigt an, wie viel Käufer erzielen müssen, damit sich ihr Kauf abzüglich der Risikokomponente und Nebenkosten im Vergleich zu Bundesanleihen (aktuelle Rendite und Rendite im zehnjährigen Vergleich) rechnet. Das Verhältnis von Eigenkapitalrendite zu der empfohlenen Mindestrendite (auf Basis 10-Jahres-Durchschnitt der Bundesanleihe) zeigt, wo Risiko und Ertrag für Investoren im Einklang stehen.

Bild: dpa-dpaweb

Weimar ist eine Stadt mit einer bedeutsamen Geschichte und vor allem für die beiden größten deutschen Dichter bekannt. Friedrich Schiller und Johann Wolfgang von Goethe sind in Weimar gestorben. Neben dem wertvollen kulturellen Erbe bietet die Stadt auch wertvolle Renditemöglichkeiten hinsichtlich ihrer Immobilien.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 4,9 Prozent

Bild: dpa

Düsseldorf gehört zu den wenigen Metropolen, dessen Immobilienmarkt noch nicht so überteuert ist. Dementsprechend profitabel sind auch Investments im Düsseldorfer Wohnmarkt.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,4 Prozent

Bild: dpa

Das südniedersächsische Osnabrück ist ein wichtiger europäischer Wirtschaftsknotenpunkt. Bedeutende Auto-, Metall- und Papierkonzerne haben ihre Standorte in der Stadt. Doch nicht nur für Unternehmen bietet Osnabrück lohnende Investitionsmöglichkeiten. Auch auf dem Immobilienmarkt können Renditen erzielt werden.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,5 Prozent

Bild: dpa-dpaweb

Amazon, Canyon Bicycles, Debeka und Scania – diese und andere große Unternehmen haben ihre Geschäftsstellen in Koblenz.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,6 Prozent

Bild: dapd

Die Ostsee ist ein beliebtes Ferienziel von vielen Deutschen. Lübeck gehört dabei ganz klar zu den favorisierten Urlaubszielen. Doch nicht nur der Strand lockt nach Lübeck. Auch die Renditemöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt ruft Investoren auf den Plan.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,7 Prozent

Bild: obs

Braunschweig gehört zu den wenigen Kommunen in Niedersachsen, die nicht unter einer wachsenden Schuldenlast leidet. Die Stadt ist frei von Kassenkrediten. Der gesunde wirtschaftliche Zustand Braunschweigs macht sich auch in den Renditemöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt bemerkbar.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,8 Prozent

Bild: dpa

Wer vier Prozent Bruttorendite erzielen will (vor Kaufkosten, Rücklagen, Kapitalkosten und Steuern), muss eine Immobilie finden, die höchstens 25 Jahreskaltmieten kostet. Außerdem bindet eine Immobilie viel Kapital; anders als mit Aktien können Normalanleger nicht streuen. Es gibt zwar auch Wohnungen für zehn Jahresmieten. Aber: 75 Prozent der Objekte finden sich in Gegenden, in denen die Nachfrage stark sinken wird.

Was Wohnen in Stuttgart kostet (zum Vergrößern bitte anklicken)

Bild:  WirtschaftsWoche

Dass vier Prozent auch in Regionen mit positiver Prognose machbar sind, zeigt Stuttgart, das Einwohner gewinnt, die Kaufkraft über dem Bundesdurchschnitt haben und Immobilien stark nachfragen.

Attraktiv wäre etwa eine Vier-Zimmer-Wohnung in Stuttgart Bad Cannstatt, eher ein Arbeiterviertel mit einfacher Bebauung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt mit 2200 Euro unter dem Stuttgarter Schnitt von 2920 Euro. Weil aber am Wohnungsmarkt Druck im Kessel ist, steigen überall die Preise.

In begehrteren Lagen werden für Neubauten längst 7000, im Bestand 5000 Euro verlangt. Unsere Wohnung, die vier Prozent Bruttomietrendite bringt, kostet 211 000 Euro für 95 Quadratmeter – fast auf den Euro genau der Cannstätter Durchschnittspreis. Der Mieter bezahlt 700 Euro kalt, das Objekt hat eine Loggia zum Garten und einen klaren Grundriss. Ausstattung und Substanz sind solide. Risiko: Zwischenzeitlicher Leerstand drückt die Rendite. Auch die Miteigentümer können Ärger machen. Vor dem Kauf daher die Protokolle der letzten Versammlungen einsehen.

Berücksichtigen müssen Anleger auch die hohen Kaufkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler summieren sich auf bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die sind erst mal weg und drücken 4,0 Prozent Rendite auf unter 3,5.