Immobilienkredite: Hausbauer sparen die Hälfte der Zinskosten

Noch sind die Kreditzinsen niedrig, aber die Häuserpreise steigen weiter. Warum sich eine Hypothek trotzdem lohnt und wie sich die Baufinanzierung in den vergangenen zehn Jahren verändert hat.

Baufinanzierung: Was heute anders ist als vor acht Jahren.

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Der Kauf eines Eigenheims – sei es nun Haus oder Wohnung ¬– ist seit jeher eine der weitreichendsten finanziellen Entscheidungen privater Haushalte. Der Entschluss für eine derart große Anschaffung und die langjährige Verpflichtung will gründlich überlegt sein.

Aber die Welt der Baufinanzierung hat sich in den vergangenen zehn Jahren gewandelt. In fast allen relevanten Bereichen hat sich viel getan. Mal verlief die Entwicklung zugunsten, mal zuungunsten der Hauskäufer.

Wer also ist besser dran? Ein Hauskäufer vor acht bis zehn Jahren oder der Eigenheimerwerber von heute?

Die Kreditzinsen

Gehen wir die Punkte durch, angefangen bei den Kreditzinsen. Die lagen für Durchschnittsfinanzierung im Januar 2008 im günstigsten Fall bei rund fünf Prozent. Heute bewegen sich die besten Angebote im Bereich von 1,5 Prozent. Das senkt die monatliche Belastung deutlich.

So haben sich die Finanzierungskonditionen entwickelt

Durchschnittszins

Der Sollzins für Immobiliendarlehen ist schon seit mehr als 20 Jahren im Sinkflug. Allein von 2009 bis heute sank der durchschnittliche Sollzins um zwei Drittel - für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Zinsbindungsfrist und Finanzierung von 80 Prozent des Kaufpreises sowie einem Tilgungssatz von zwei Prozent.

Darlehenshöhe

Wer heute eine Immobilie finanziert, braucht einen deutlich höheren Kredit als Ende 2009. Im Durchschnitt ist die Darlehenssumme um 50.000 Euro höher. Schuld daran sind vor allem die gestiegenen Immobilienpreise.

Standardrate

Trotz höherer Darlehen haben die sinkenden Zinsen dafür gesorgt, dass eine Baufinanzierung heute mit deutlich niedrigeren Raten zu stemmen ist als vor knapp acht Jahren. Die durchschnittlichen Monatsraten haben sich knapp halbiert. Erhoben wurde die Standardrate für einen Kredit über 150.000 Euro (80 Prozent des Kaufpreises, der sogenannte Beleihungsauslauf) mit zwei Prozent Tilgung und einer Sollzinsbindung über zehn Jahre. Kredite mit längerer Zinsbindung, Sondertilgungsoption oder höherer Beleihung sind mit Zinsaufschlägen verbunden.

Tilgungssatz

Bei niedrigem Tilgungssatz dauert die Rückzahlung eines Immobiliendarlehens viele Jahre länger. Die niedrige Zinsbelastung nehmen Immobilienkäufer daher zum Anlass, die Tilgungsrate zu erhöhen. Heute ist sie im Durchschnitt doppelt so hoch wie Ende 2009. Hauskäufer können so die Zeit bis zur Schuldenfreiheit um zehn Jahre und mehr verkürzen.

Zinsbindung

Seit Jahren ist von einem historischen Tiefststand bei den Baufinanzierungszinsen die Rede, meist ging es danach noch weiter bergab. Aber die Sorge vor deutlich höheren Zinsen im Fall einer Anschlussfinanzierung steigt. Mit längeren Zinsbindungsfristen in den Kreditverträgen sichern sich die Immobilienkäufer daher gegen einen harschen Zinsanstieg ab. Wer will, kann heute bei einigen Baufinanzierern die Zinsen sogar für bis zu 40 Jahre festschreiben, allerdings gegen einen etwas höheren Sollzinssatz. Im Durchschnitt hat sich die Zinsbindungsfrist um vier Jahre erhöht.

Die monatliche Kreditrate hat sich so nahezu halbiert: von durchschnittlich 835 Euro im September 2009 auf 456 Euro im Mai dieses Jahres. Schon im Mai 2016 lag sie bei nur 450 Euro. „Die Kreditkosten sind dramatisch gesunken. Vor zehn Jahren waren die Zinsen für eine Baufinanzierung etwa dreimal so hoch wie heute“, bestätigt Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, einem großen Finanzdienstleister, der diese Zahlen monatlich erhebt.

Die Immobilienpreise

Die Kehrseite der Medaille: Durch die niedrigeren Raten lassen sich auch größere Summen finanzieren und die Nachfrage nach Immobiliendarlehen ist gestiegen. Das spüren auch Banken, Makler und Verkäufer. Im Laufe der Jahre sind mit den sinkenden Zinsen auch die Preise für Wohnimmobilien immer weiter gestiegen. In Großstädten liegen ohne weiteres 25 bis 50 Prozent über den Preisen von 2010, in München haben sie sich sogar verdoppelt. Dennoch hat sich die Nachfrage nach Baudarlehen dank der niedrigen Zinsen deutlich erhöht. „Dem stehen im Durchschnitt um 50.000 Euro höhere Immobiliendarlehen, höhere Kaufnebenkosten und eine deutlich höhere Tilgung gegenüber“, sagt Neumann.

Die historisch niedrigen Kreditkosten verkürzen die Finanzierungsdauer, weil die Hauskäufer den Spielraum für eine schnellere Rückzahlung der Darlehen nutzen. Neumann zufolge waren früher 1,5 Prozent Tilgung bei Kreditaufnahme üblich, heute sind es rund drei Prozent. „Das hat sich positiv auf die Finanzierungszeit ausgewirkt. Rechnerisch dauerte die Kreditrückzahlung vor zehn Jahren circa 40 Jahre, heute genügen durchschnittlich 25 Jahre. Oft sind Immobilienkäufer mit dem Ende der ersten Anschlussfinanzierung schon schuldenfrei.“

Kreditraten und Finanzierungskosten

Ein Rechenbeispiel mit Durchschnittswerten aus historischen Datenreihen. Variante A: Angenommen im September 2009 hat ein Hauskäufer die durchschnittlichen 142.000 Euro von der Bank zu einem Zins von fünf Prozent geliehen, den Zins für neun Jahre und vier Monate festgeschrieben und mit einem Tilgungssatz von 1,5 Prozent angefangen. Ferner unterstellen wir, dass der Vertrag nach Ablauf der Zinsbindung zu einem Zins von 2,0 Prozent fortgesetzt werden kann, die teure Finanzierung also später durch eine günstigere zu aktuellen Konditionen abgelöst werden kann. Der Einfachheit halber unterstellen wir diese Konditionen bis zum Ende der Kreditrückzahlung.