Für Bauherren kommt es daher darauf an, Baumängel so schnell wie möglich zu entdecken, zu reklamieren und beseitigen zu lassen – und zwar innerhalb der Gewährleistungsfrist. Dabei gilt grundsätzlich für alle „Werkleistungen an Gebäuden“ eine Gewährleistung von fünf Jahren ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme durch den Auftraggeber.
Eine sorgfältige Bauabnahme mit einem detaillierten Mängelprotokoll ist für den Bauherren somit entscheidend. Mängel, die hier nicht erfasst werden, können zwar innerhalb der Gewährleistungsfrist auch später noch reklamiert werden. Doch erhöht sich das Risiko, dass Entstehung und Ursache des Mangels später nicht mehr eindeutig festzustellen sind.
Das passiert beispielsweise, weil das Haus inzwischen bewohnt und das mangelhafte Gewerk, wie es die Baubranche nennt, nicht mehr zugänglich ist. Wird der Baumangel nicht innerhalb von fünf Jahren entdeckt und die daraus resultierenden Schäden erst später sichtbar, sind die Ansprüche auf Mängelbeseitigung und Schadenersatz verjährt.
Nur wer dem Bauunternehmer Arglist nachweisen kann, darf auf eine verlängerte Gewährleistung von zehn Jahren pochen. Recht eindeutig gelingt dies zum Beispiel, wenn der Bauunternehmer wichtige Bauteile oder Arbeiten aus Kostengründen einfach weglässt in der Hoffnung, dass der Bauherr es nicht bemerkt.
Ein Beispiel für solche Arglist ist etwa die weggelassene Dampfsperrfolie, die unter den Dachziegeln den Dachstuhl überspannt. Um derlei Mängel zu entdecken, ist in der Regel ein Bausachverständiger von Nöten, da sie mit fortschreitendem Bau durch andere Bauteile verdeckt werden. Auch die geforderte Materialqualität und Qualität der handwerklichen Umsetzung können meist nur Experten beurteilen.
Mängel richtig reklamieren
Um seine Rechte zu wahren und eine Mängelbeseitigung zu erwirken, sollte der Bauherr den Mangel möglichst mittels Fotos dokumentieren und dem Bauunternehmen schriftlich mitteilen. „Entscheidend ist dabei, wer Vertragspartner ist“, sagt Zehe. „Oft nutzen Bauherren bei Neubauten Komplettangebote von nur einem Anbieter. Beim Haus vom Bauträger, vom Generalunternehmer oder Fertighaushersteller ist dieser dann auch alleiniger Ansprechpartner für alle Mängelrügen.“ Der Bauherr muss also in so einem Fall nicht erst ermitteln, welcher Handwerksbetrieb für den Fehler verantwortlich ist.
Baumängel sind beim Bauunternehmen grundsätzlich schriftlich anzumahnen. Außerdem ist es zwingend erforderlich, dem Handwerker in dem Schreiben eine angemessene Frist für die Beseitigung des Baumangels einzuräumen. Nur dann sind später rechtliche Schritte gegen den Handwerker auch durchsetzbar.
Folgekosten nicht beseitigter Baumängel
Wird ein Baumangel nicht rechtzeitig erkannt, drohen hohe Folgekosten. Das Institut für Bauforschung und der Bauherren-Schutzbund haben baubegleitende Qualitätskontrollen ausgewertet und anhand von Fallbeispielen nachgerechnet, was eine Mängelbeseitigung an verschiedenen Gebäudeteilen kostet und in welcher Höhe Schäden entstehen, wenn eine Reparatur ausbleibt.
Einen Mangel am Dach zu beheben kostet im Beispiel 4500 Euro. Dadurch konnten Bauschäden in Höhe von rund 30.000 Euro vermieden werden.
Eigentlich keine große Sache: Im Beispiel kostet die Beseitigung von Mängeln an Fenstern und Türen 1000 Euro. Zugluft und Feuchtigkeit hätten die Hausbesitzer in der Folge etwa 15.000 Euro gekostet.
Mangelhafte Abdichtungen, etwa an der Duschwanne, können schon Reparaturkosten von 6000 Euro verursachen, wie ein Fallbeispiel zeigt. So bleiben dem Immobilienbesitzer jedoch Folgekosten von 14.500 Euro erspart
Eine schadhafte Wärmedämmung kann zum Beispiel nass werden. Dann drohen nicht nur der Verlust der Isolierfunktion, sondern auch Folgeschäden am Haus durch Nässe, Schimmelbildung und Fäulnis. Eine mangelhafte Wärmeisolierung zu reparieren kosten im Mittel nur 2000 Euro. Bleibt die Reparatur aus, drohen Folgekosten von durchschnittlich 41.000 Euro. In diesem Fall müsste die gesamte Dämmung ersetzt werden.
Zum Beispiel sollen Dampfsperren aus spezieller Folie Kondenswasser in der Dachisolierung verhindern, über undichte Türen und Fenster kann permanent Wärme entweichen und Feuchtigkeit eindringen. Ist die notwendige Luftdichtheit nicht gegeben, lässt sich dieser Missstand im Durchschnitt für 3500 Euro beheben. Ohne diesen Aufwand drohen Bauchäden in Höhe von 20.000 Euro.
Bleibt aber die Frage, was eine angemessene Frist ist. Die ist vom Einzelfall abhängig. Für Nachbesserungen der Malerarbeiten genügen vielleicht ein paar Tage. Ist das Dach undicht, können auch mehrere Wochen angemessen sein.
„Der verantwortliche Unternehmer wird den Baumangel zunächst prüfen. Sofern er den Mangel als solchen akzeptiert, wird er selbst eine Prognose abgeben, wie lange die Beseitigung dauert“, weiß Anwalt Zehe aus Erfahrung. Bauherren könnten somit eine angemessene Frist aushandeln. „Dabei muss der Bauherr aber keine Rücksicht auf Terminengpässe und personelle Auslastung des Handwerksbetriebs nehmen. Die Zeit muss lediglich ausreichen, um die Arbeiten fachgerecht ausführen zu können“, rät Zehe.
Wenn der Maurer mauert
Schwieriger wird es, wenn der Handwerker den Schaden nicht beseitigt, weil er den Mangel als solchen oder seine Verantwortung dafür abstreitet. Dann muss der Bauherr beweisen, dass tatsächlich ein Baumangel vorliegt, den das beauftragte Unternehmen zu verantworten hat.
Dementsprechend kommt der Baubeschreibung zum Vertrag mit dem Bauunternehmer große Bedeutung zu. Dort sollten alle Arbeiten und die Beschaffenheit des Werks detailliert beschrieben sein. Weicht das Ergebnis von der Baubeschreibung ab, liegt offensichtlich ein Baumangel vor. Hier muss die Baufirma belegen, dass sie gemäß Baubeschreibung gearbeitet hat.
