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Forward-Darlehen Diese Immobilienkredite schützen Sie vor der Zinswende

Steigt der Marktzins, droht vielen Haus- und Wohnungsbesitzern eine teure Anschlussfinanzierung. Wer einen kleinen Aufschlag zahlt, sichert sich schon vorher niedrigere Zinsen. Unser exklusives Ranking zeigt die günstigsten Angebote.

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Immobilienkredite: Die besten Forward-Darlehen? Quelle: Getty Images

Trotz steigender Inflation hält die Europäische Zentralbank (EZB) an ihrer extrem expansiven Geldpolitik mit Anleihekäufen und Niedrigzinsen fest. Das hat EZB-Präsident Mario Draghi am Donnerstag in Frankfurt klargestellt. Gegen Ende der mit Spannung erwarteten Pressekonferenz ließ Europas oberster Geldpolitiker allerdings durchblicken, dass er die Geldschleusen nicht ewig sperrangelweit offen stehen lassen kann. Es bestehe nicht mehr das Gefühl, dass das Deflationsrisiko drängend sei, so der EZB-Chef.

Vor allem Kritiker aus Deutschland betonen, dass die Zentralbank die Chance auf eine Rückkehr zur geldpolitischen Normalität mit spürbar höheren Zinsen endlich nutzen sollte.

"Die EZB sollte ihre Geldflut eindämmen, sonst besteht die Gefahr, dass sie über ihr Ziel hinausschießt", sagt etwa Clemens Fuest, Präsident des Münchner ifo Instituts. Die Diskussion um eine Zinswende ist voll entbrannt. Für viele Immobilienbesitzer ist das brisant.

Die günstigsten Anbieter von Forward-Darlehen, Zinsbindung 10 Jahre

Denn Eigenheimbesitzer, die vor ein paar Jahren ihr Haus oder die Wohnung per Immobilienkredit finanziert haben, stehen nun vor der Frage, was sie nach Ablauf der Zinsbindung ihres alten Kredits tun sollen. Bei den meisten Darlehen endet die mit der Bank vereinbarte Zinsbindung, zum Beispiel nach zehn Jahren Laufzeit, wenn noch hohe Restschulden auf der Immobilie abzustottern sind.

Die günstigsten Anbieter von Forward-Darlehen, Zinsbindung 15 Jahre


Schuldner haben in dieser Situation zwei Möglichkeiten: sie können auf das Ende der Laufzeit warten und eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinsen abschließen. Oder sie entscheiden sich schon im Voraus für ein sogenanntes Forward-Darlehen und schützen sich so vor steigenden Zinsen. Denn bei Forward-Darlehen wird der Zins weit vor Beginn der Laufzeit schon heute vertraglich garantiert. Üblich sind Vorlaufzeiten von zwei bis drei Jahren. Noch ein Tipp: Bei einer Zinsbindung des bestehenden Kredits von mehr als zehn Jahren haben Verbraucher nach zehn Jahren ein gesetzlich garantiertes Kündigungsrecht und kommen aus dem alten Vertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung raus.

Der Preis der Sicherheit

Das kostet allerdings, denn Forward-Darlehen enthalten Zuschläge auf den Sollzins, die üblicherweise mit der Vorlaufzeit steigen.

Trotzdem: gerade in Zeiten, in denen Immobilienbesitzer langfristig mit steigenden Zinsen rechnen müssen, können sich Forward-Darlehen lohnen. Passend zur aktuellen Diskussion über eine Zinswende hat die Frankfurter FMH Finanzberatung für die WirtschaftsWoche die Angebote von 55 bundesweiten und regionalen Banken verglichen und die Forward-Anbieter mit den günstigsten Effektivzinsen herausgefiltert. Der Effektivzins ergibt sich dabei aus der Kombination von Sollzins und Forward-Zuschlag. Ausnahme ist die Versicherung DEVK, die bei ihren Forward-Darlehen auf Zuschläge verzichtet - bei Vorlaufzeiten von bis zu 42 Monaten.

Lieber auf Nummer sicher gehen

Dabei zeigt das Ranking, dass ein Vergleich lohnt: Die Allianz Leben ist mit einem Zins von 1,62 Prozent günstigster Anbieter bei 15-jähriger Zinsbindung und 24 Monaten Vorlaufzeit. Bei Volltilgung zahlt der Kreditnehmer eine monatliche Rate von 1.305,50 Euro. Beim teuersten Anbieter beträgt die Monatsrate dagegen schon 1.445,50 Euro. Pro Monat mag der Unterschied zu verschmerzen sein, über die gesamte Laufzeit von 15 Jahren ergibt sich allerdings eine Differenz von 25.200 Euro. Das Beispiel zeigt also, wie wichtig es für Immobilienbesitzer ist, die unterschiedlichen Angebote zu vergleichen.

Die günstigsten Anbieter von Forward-Darlehen, Zinsbindung 20 Jahre

Auch eine kürzere Laufzeit kann sich lohnen. Wer statt 15 Jahren auch mit zehn Jahren Zinsbindung auskommt, profitiert in der Regel von niedrigeren Zinsen. Das günstigste Forward Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und 24 Monaten Vorlaufzeit bietet aktuell die Santander Bank mit einem Zins von 1,46 Prozent.

Lohnt sich das?

Trotz der Sicherheit sind Forward Darlehen nicht unumstritten. Ein oft gehörter Einwand ist, dass eine solche Absicherung in Zeiten sinkender Zinsen doch überflüssig sei. Einerseits stimmt es, dass in den vergangenen Jahren die Zinsen im Zuge der immer lockereren Geldpolitik der EZB Schritt für Schritt gesunken sind. Wer sich in dieser Phase einen Festzins für die Zukunft sicherte, wurde in der Regel enttäuscht, wenn der Marktzins noch weiter unter den vertraglich festgeschriebenen Zinssatz sank.


Wer sich aber nicht darauf verlassen will, dass die Zinsen auch jetzt noch weiter sinken, sollte lieber auf Nummer sicher gehen. Zu groß ist das Risiko, bei einer möglicherweise höheren Zinslast die steigenden Kreditraten nicht mehr stemmen zu können.
Zudem spricht es nicht gegen eine Versicherung, wenn sich später herausstellt, dass das vor Vertragsschluss befürchtete Risiko nicht eingetreten ist. So fordern ja auch Versicherungsnehmer einer Risikolebensversicherung nicht plötzlich ihre Prämien zurück, wenn sie die Vertragslaufzeit überlebt haben.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung
Kreditvertrag und Hausmodell Quelle: dpa
Ein Paar mit Makler (Symbolbild)
Sparkasse Quelle: dpa
500-Euro-Scheine Quelle: dpa
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Jemand schnallt seinen Gürtel enger
Schild Zu verkaufen Quelle: dpa

Hinzu kommt: „Die Wahrscheinlichkeit höherer Zinsen steigt mit der Dauer der Niedrigzinspolitik“, sagt Finanzexperte Max Herbst von der FMH-Finanzberatung aus Frankfurt. Die Zinsen können zwar noch lange niedrig bleiben, aber eben nicht ewig. Wer sich ein passendes Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung zu seinem Immobilienkredit sichert, kann die niedrigen Zinsen von heute in die Zukunft mitnehmen. Denn ewig wird sich auch EZB-Chef Mario Draghi dem Druck steigender Inflationsraten nicht entziehen können.


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