Hochhäuser : Höher, teurer, luxuriöser: Der Trend zum Wohnen im Turm

Dank des Immobilienbooms erleben Wohnhochhäuser in Großstädten wie Frankfurt ein Comeback. Waren sie einst als Sozialbauten verschrien, ist heute Wohnen in luftiger Höhe mancherorts wieder angesagt.

Visualisierung des geplanten "Grand Tower" in Frankfurt am Main.

Foto: Willi Brandt/dpa

Noch zeugen nur rote Eisengerippe davon, dass hier ein Riese in den Himmel wächst. Im Frankfurter Europaviertel zwischen Hauptbahnhof und Messe ragen die Kräne über der Baustelle des „Grand Towers“ in die Höhe, ein stetes Hämmern und Klopfen übertönt den Autoverkehr. Wo erst wenige Stockwerke im Rohbau fertig sind, entsteht mit 172 Metern nach Angaben des Immobilienspezialisten JLL der höchste Wohnturm Deutschlands.

Das Projekt ist nur ein Beispiel für einen neuen Wohntrend in deutschen Großstädten: Bis 2022 sollen hierzulande 97 Türme mit 18 400 Wohnungen gebaut werden, wie Zahlen des Immobilienspezialisten Bulwiengesa zeigen. Davon entfallen alleine 27 auf Berlin und 24 auf Frankfurt. Es folgen mit Abstand München (17) und Düsseldorf (12). In einigen Türmen werden auch Teile der Fläche für Geschäfte und Hotels vermietet. Bei manchen Projekten fehlt noch die Bewilligung.

Früher hatten Wohnhochhäuser einen schlechten Ruf: Sie standen für Plattenbauten und soziale Brennpunkte am Stadtrand. „Noch vor ein paar Jahren wäre niemand auf die Idee gekommen, Wohntürme zu bauen“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. Anders als in amerikanischen Metropolen, wo Wolkenkratzer schon zum Ende des 19. Jahrhunderts Einzug erhielten, sind sie in Deutschland noch eine seltene Erscheinung.

Wohnungsbau in Europa

Regelmäßig informiert die LBS über die Entwicklungen am Wohnungsmarkt. Auf der Grundlage aktueller statistischer Daten und Informationen des europäisches Forschungs- und Beratungsnetzwerk Euroconstruct ermittelte die Bausparkasse die aktuelle Entwicklung beim Wohnungsbau von 19 Euroconstruct-Ländern.

Quelle. LSB Research

Foto: dpa

Platz 10: Deutschland

Mit Platz 10 positioniert sich Deutschland im Gesamtranking im Mittelfeld. Dennoch: nach Jahren der Stagnation befindet sich der deutsche Wohnungsbau seit 2010 wieder im Aufwind. 278.000 Wohnungen wurden 2016 errichtet – und damit zwölf Prozent mehr als im Vorjahr. Das sind 3,2 Wohnungen pro Tausend Einwohner. Damit wird auf die angespannte Situation am Wohnungsmarkt reagiert. Laut LBS Research sei das ein wichtiger Schritt; vom tatsächlichen Neubedarf von etwa 350.000 Wohnungen jährlich aber noch weit entfernt. Für 2018 wird ein ähnlicher Wert (3,3 Wohnungen pro Tausend Einweohner) prognostiziert.

Foto: REUTERS

Platz 9: Niederlande

Bezogen auf die Bevölkerungszahl wird damit in vielen europäischen Ländern mehr gebaut als in Deutschland. So etwa in den Niederlanden, wo im vergangenen Jahr 3,7 Wohnungen pro tausend Einwohner fertiggestellt wurden. Laut Prognose soll sich dieser Wert im kommenden Jahr noch steigern; dann sollen es vier Wohnungen sein. „Normal“ seien nach Ansicht der Analysten drei Wohnungen oder mehr pro 1.000 Einwohner.

Foto: dpa Picture-Alliance

Platz 8: Belgien

So viele sind es schon jetzt in Belgien. Die Quote von vier Wohnungen soll im kommenden Jahr auf 4,3 steigen.

Foto: dpa Picture-Alliance

Platz 7: Polen

Auch in wirtschaftlich schwächeren Ländern wird mehr gebaut als in Deutschland. So lag 2016 die Wohnungsbauintensität in Belgien sowie in Polen (4,3 Prozent) fast um ein Drittel höher als hierzulande. Nächstes Jahr sollen es sogar 4,6 Wohnungen sein.

Foto: dpa Picture-Alliance

Platz 6: Schweden

Besonders kräftig fällt der Anstieg der Wohnungsfertigstellungen für Schweden aus, das aus einer Position im Mittelfeld (mit einer Quote von nur 2,8 Wohnungen pro 1.000 Einwohner im Jahr 2013), bereits 2016 ins obere Drittel vorrückte. Die Quote liegt nun bei 5,3. Die prognostizierte Bauintensität von 6,5 im kommenden Jahr soll das skandinavische Land dann an die Spitze des Rankings katapultieren. In Schweden, so die Erklärung der Immobilienexperten, hätten niedrige Zinsen, eine hohe Wohnraumnachfrage - auch aufgrund einer steigenden Zuwanderung - sowie steigende Einkommen zu einer spürbaren Belebung der Bautätigkeit geführt. Aber auch die Umsetzung wichtiger Reformen, wie beschleunigte Verfahrensabläufe und eine Deregulierung des Wohnungsmarktes haben die die Anreize für den Wohnungsbau deutlich verbessert.

Foto: dpa

Platz 5: Frankreich

Fast zwei Drittel höher als in Deutschland liegt die Wohnungsbauquote in Frankreich. Zurzeit kommt das deutsche Nachbarland auf 5,3 Wohnungen je tausend Einwohner. Im kommenden Jahr sollen es 5,6 sein.

Foto: dpa

Platz 4: Österreich

Mit einer Quote von 5,5 Wohnungen wird in Österreich auf den Wohnungsbedarf reagiert. Diese Entwicklung soll im kommenden Jahr auf 5,8 Wohnungen je tausend Einwohner wachsen.

Foto: dpa

Platz 3: Finnland

Mit zur Zeit 5,9 Wohnungen schafft es Finnland unter die Top Drei der bauintensivsten Länder in der EU. Trotz der hohen Fertigstellungszahlen soll sich daran in naher Zukunft nicht viel ändern: Für das kommende Jahr prognostiziert die LBS einen Anstieg der Quote auf 6,3.

Foto: dpa

Platz 2: Norwegen

Das doppelte des Durchschnittwerts erreicht Norwegen auf dem zweiten Platz. 6,1 Wohnungen werden hier durchschnittlich jedes Jahr pro tausend Einwohner gebaut. Nächstes Jahr sollen es sogar 6,3 Wohnungen sein.

Foto: dpa

Platz 1: Schweiz

Mit 6,4 neuen Wohnungen je tausend Bürgern ist die Schweiz auf einem guten Weg, ihren Bedarf zu decken. Diese Quote soll laut Prognose aber im kommenden Jahr stagnieren. Die Schweiz wird dann voraussichtlich von Schweden überholt werden.

Obwohl die Ausgangslage in Deutschland mit den anderen Ländern vergleichbar ist, verhindern zahlreiche Hemmnisse hierzulande ein schnelles Wachstum. Die Rahmenbedingungen, wie etwa hohe Baukosten, starke Regulierung und zurückhaltende Baulandausweisung bremsen die Entwicklung neuer großer Wohngebiete. Für private Erwerber komme hinzu, dass sie sich aufgrund gestiegener Preise in Ballungsräumen häufig kein Wohneigentum mehr leisten können. Gleichzeitig habe sich der Staat aus der Wohneigentumsförderung zurückgezogen und Belastungen, etwa bei der Grunderwerbsteuer, erhöht.

Foto: dpa

Unter dem Durchschnitt und trotzdem ausreichend

Mit einer Wohnungsbauintensität zwischen 2,9 und 2,5 liegen Irland, die Slowakei, Dänemark und Großbritannien unter der Norm. Dies reiche dort jedoch aus, um den Ersatzbedarf zu decken und den Wohnungsbestand nicht allzu sehr altern zu lassen. Deutlich weniger als zwei Wohnungen pro 1.000 Einwohner wurden in den von der Finanz- und Staatsschuldenkrise besonders betroffenen Ländern Italien und Spanien fertiggestellt. Das Schlusslicht bildete 2016 Portugal mit einer Quote von 0,6.

Foto: dpa

Doch in den begehrten Großstädten mit zunehmend knappem Raum und immer höheren Immobilienpreisen finden Wohntürme auch hierzulande eine Klientel, die für mondänes Wohnen viel Geld bezahlt. „Das Image hat sich gewandelt“, sagt Sven Carstensen, Frankfurter Niederlassungsleiter bei Bulwiengesa. In Großstädten gebe es kaufkräftige Kunden und eine starke Nachfrage aus dem Ausland. „Reiche Chinesen sehen in deutschen Immobilien eine sichere Anlage.“

Das treibt die Preise: Wohnungen in Frankfurter Wolkenkratzern kosten laut Bulwiengesa im Schnitt 7000 Euro je Quadratmeter, für Luxus-Objekte können bis zu 19 000 Euro fällig werden. Die Mieten liegen um die 20 Euro je Quadratmeter. Dafür gibt es allerlei Annehmlichkeiten. Der Grand Tower etwa lockt nicht nur mit einem atemberaubenden Blick über die Stadt, sondern auch mit Concierge, 1000 Quadratmeter großem Dachgarten und Sonnendeck im 43. Stock.

Doch Wohntürme sind nicht überall erwünscht. „In Frankfurt mit seiner Skyline passen sie ins Stadtbild“, sagt Vornholz. In Köln dominiert hingegen der Dom die Stadtansicht. Und in München darf seit einem Bürgerentscheid kein Gebäude höher sein als die Frauenkirche. Überhaupt ist die deutsche Definition von Hochhaus - Gebäude ab 22 Meter - gemessen an den Riesen in Dubai oder Shanghai fast ein Witz.

Umweltbewusste Sparfüchse auf viel Raum

Die Präferenzen stellen die Urheber der Studie klar heraus: Beliebt sind Wohnungen mit drei oder vier Zimmern, alle Immobilien dieses Rankings sind zwischen 81 und 105 Quadratmeter groß. Ein Balkon ist deutschen Mietern ebenfalls wichtig, ein Garten hingegen nicht. Nur 25 Prozent legen Wert darauf, ein Haustier halten zu dürfen. Außerdem sind die Deutschen umweltbewusste Sparfüchse: Hohe Energieeffizienz und geringe Nebenkosten ist vielen Mietern (41 Prozent) wichtig. Die Studie vergleicht 14 deutsche Städte und offenbart große Unterschiede.

Quelle: Immowelt Aktiengesellschaft

Foto: dpa Picture-Alliance

Platz 13: München

Dunkle Wolken ziehen in München auch für Mieter auf: Die bayerische Hauptstadt ist die teuerste in Deutschland. 1500 Euro müssen die Bewohner durchschnittlich hier für ihre Wohnung zahlen.

Foto: dpa

Platz 12: Frankfurt am Main

Dahinter folgt die Finanzmetropole Frankfurt – allerdings mit einem beachtlichen Abstand. 1170 Euro zahlen Mieter hier im Durchschnitt – und damit über 300 Euro weniger als in der teuersten Stadt des Landes.

Foto: AP

Platz 11: Stuttgart

Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs belegt den elften Platz. Eine Vier-Zimmer-Wohnung kostet im Schnitt 1080 Euro.

Foto: dpa

Platz 10: Hamburg

Knapp dahinter und immer noch nicht mieterfreundlich: Hamburg. Für im Schnitt 1030 Euro gibt es hier die begehrten Wohneinheiten.

Foto: dpa Picture-Alliance

Platz 9: Düsseldorf

Im oberen Preissegment liegt auch Düsseldorf. Die Wohnungssuche ist hier auch alles andere als angenehm. Durchschnittlich 900 Euro müssen Mieter für begehrte 105 Quadratmeter aufwenden.

Foto: dpa

Platz 9: Berlin

Ähnlich sieht es in der Hauptstadt aus. In Berlin kostet eine Wohnung, die den Idealvorstellungen der Deutschen entspricht, ebenfalls im Schnitt 900 Euro.

Foto: dpa

Platz 8: Köln

Etwas günstiger wohnen die Kölner Jecken: 880 Euro beträgt der durchschnittliche Mietpreis für die Traumwohnung.

Foto: dpa

Platz 7: Nürnberg

Die alle Anforderungen erfüllende Mietwohnung in Nürnberg kostet 800 Euro.

Foto: dpa Picture-Alliance

Platz 6: Dresden

Dresden bietet gute Lebensqualität – das hat natürlich seinen Preis. Immerhin ist die Traumwohnung mit 730 Euro erschwinglicher als in vielen anderen Großstädten.

Foto: AP

Platz 5: Hannover

Wer auf diese Art und Weise in der Landeshauptstadt Niedersachsens wohnen möchte, zahlt im Schnitt 720 Euro.

Foto: dpa

Platz 4: Bremen

... ebenso wie Bremen. Damit liegen die beiden Städte noch über dem Bundesdurchschnitt, der bei 670 Euro liegt.

Foto: dpa

Platz 3: Leipzig

Mit 610 Euro durchschnittlicher Miete leitet Leipzig die Top 3 der analysierten günstigsten Städte für Mieter ein.

Foto: dpa Picture-Alliance

Platz 2: Essen

Zechenkultur, Ruhrpottflair, Baldeneysee: Die „Grüne Hauptstadt Europas“ hat einiges zu bieten. Mieter zahlen für ihre Essener Traumwohnung durchschnittlich 600 Euro.

Foto: dpa Picture-Alliance

Platz 1: Dortmund

Günstiger geht es bei den untersuchten Städten nur in Dortmund. Die selbsternannte Fußballhauptstadt führt das Ranking mit 570 Euro an. Als Grundlage für die Berechnung dienten die Mietpreise von 61.200 inserierten Wohnungen auf der Plattform immowelt.de.

Foto: dpa Picture-Alliance

Echte Hochhäuser mit einer Höhe ab 100 Metern sind hierzulande die absolute Ausnahme: Dazu zählen der „Gewa-Tower“ in Stuttgart (107 Meter), der „Upper Nord Tower“ (120 Meter) in Düsseldorf, der in der Planungsphase steckt, und der „Alexander“ am Berliner Alexanderplatz. Mit 150 Metern soll er laut dem Investor Monarch das höchste Wohngebäude der Hauptstadt werden. Indes fehlt laut Projektgesellschaft noch die Baugenehmigung.

Auch das zentrale Argument für Wohntürme - viel Wohnraum auf wenig Fläche - hat einen Haken: Selbst für Gutverdiener sind die Apartments kaum erschwinglich. „Wohntürme leisten keinen Beitrag zur Linderung der Wohnungsnot“, sagt Vornholz. Einen relevanten Anteil am gesamten Wohnungsmarkt haben Wohntürme zudem selten. Spürbar ist er nur in Frankfurt: Dort werden bis 2020 rund 4000 Wohnungen in Türmen fertig - knapp ein Viertel aller Neubauten. Dort gibt es neben dem Grand Tower eine ganze Reihe Luxus-Projekte wie den neuen Henninger Turm, den Taunusturm oder das Westend-Ensemble.

Ansätze, um mit Wohntürmen viel bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, gibt es nur wenige. „Die Idee, Hochhäuser in billiger Lage am Stadtrand hochzuziehen, ist politisch kaum durchsetzbar und zu bezahlbaren Mieten schwer zu realisieren“, sagt Bulwiengesa-Experte Carstensen. Zwar gibt es Projekte, die eine Durchmischung mit günstigeren Wohnungen fördern. Doch dann müssen die restlichen Einheiten noch teurer sein.

Die Studie

Wie viel muss man für das Leben in ein den größten Metropolen der Welt bezahlen? Diese Frage stellte sich die Deutsche Bank und verglich die Preise in 47 Städten weltweit verglichen. Neben Mietpreisen wurden auch andere Lebenshaltungskosten berücksichtigt, wie zum Beispiel Kosten für Sprit, die Mitgliedschaft im Fitnessstudio oder für ein Date. Fest steht: Für das Metropolenflair müssen die Städter einen hohen Preis bezahlen. Die Ergebnisse der Studie in Übersicht.

Quelle: Deutsche Bank

Foto: dpa

Platz 19: Frankfurt

Die Metropole am Main ist ein teures Pflaster: Um 20 Prozent legten die Preise im Vergleich zum vergangenen Jahr zu – unter den Top 30 des Deutsche-Bank-Ratings ist das der höchste Mietanstieg. Kein Wunder – schließlich wird Frankfurt nach dem Brexit alternativ zu London als Standort für Banken gehandelt. Der Bedarf an Wohnraum nimmt also zu. 1463 US-Dollar zahlen Mieter für eine durchschnittliche Dreizimmerwohnung. Unter die Top 10 der teuersten Städte hat es jedoch keine deutsche Stadt geschafft...

Foto: dpa

Platz 10: Tokio

... dagegen ein japanische. Wer in Tokio leben möchte, muss im Schnitt 2010 Dollar für die Miete berappen. Bei den weiteren Lebenshaltungskosten sticht Tokio vor allem in einem ungewöhnlichen Bereich hervor: Fitnessstudios. Diese sind in Tokio im Schnitt am teuersten. Gut 129 Dollar zahlt man da, um nach dem Feierabend zu schwitzen. In Frankfurt sind es gerade einmal gut 45 Dollar.

Foto: dpa

Platz 9: Sydney

Die australische Metropole gilt als eine der Städte mit der höchsten Lebensqualität weltweit – dementsprechend hoch sind auch die Lebenshaltungskosten. Für eine Dreizimmerwohnung in mittlerer Lage muss man im Schnitt 2134 Dollar monatlich aufwenden.

Foto: REUTERS

Platz 8: Boston

Die US-Metropole an der Atlantikküste ist vor allem für ihr Massachusetts Institute of Technology (MIT) bekannt, welches vor den Toren der Stadt an der University of Cambridge beheimatet ist. Aber auch die Lebenshaltungskosten können sich sehen lassen. Im Schnitt zahlt man für die Dreizimmerwohnung 2225 Dollar Miete.

Foto: AP

Platz 7: Paris

Die Stadt der Liebe hat neben ihren zahlreichen Sehenswürdigkeiten auch eine sehr hohe Lebensqualität zu bieten. Entsprechend hoch sind auch die durchschnittlichen Monatsmieten, die man in Paris für eine Dreizimmerwohnung in mittlerer Lage zahlen muss: 2289 Dollar.

Foto: dpa

Platz 6: Edinburgh

In Sachen Lebensqualität steht Edinburgh sehr gut da. Platz zwei auf der Deutsche-Bank-Rangliste ist demnach vor allem der Gesundheitsversorgung und der geringen Zeit, die Pendler im Verkehr stecken, geschuldet. Die monatlichen Kosten für die Dreizimmerwohnung aus dem Index kommt allerdings schon fast an New Yorker Verhältnisse heran. 2361 Dollar kostet die entsprechende Miete.

Foto: REUTERS

Platz 5: Zürich

Für Singles und Cineasten nimmt Zürich einen traurigen Spitzenplatz ein. Dates und Kinotickets sind in keiner anderen Stadt so teuer. Gut 196 Dollar kostet es, mit jemandem auszugehen. Auch, was die Mieten angeht, ist Zürich eher was für Bessergestellte. 2520 Dollar Miete müssen Zürcher durchschnittlich für eine Dreizimmerwohnung in mittlerer Lage überweisen. In Europa liegt nur eine Stadt noch darüber...

Foto: dpa

Platz 4: London

Die britische Hauptstadt ist eine der Metropolen mit der miesesten Lebensqualität (Platz 33). Beliebt ist sie zwar weiterhin, die Mieten sind jedoch gesunken. Für die Vergleichswohnung des Rankings zahlen Mieter acht Prozent weniger als 2016: 2617 Dollar. Damit fällt London hinter eine andere Bankenstadt zurück.

Foto: dpa

Platz 3: New York City

Hier werden 2909 Dollar fällig – ein Plus von vier Prozent im Jahresvergleich.

Foto: dpa

Platz 2: Hongkong

Nach einem kurzzeitigen Rückgang stiegen die Mieten zuletzt wieder leicht. Eine Dreizimmerwohnung in mittlerer Lage kostet den Bewohner monatlich etwa 3237 Dollar. Fun Fact: Sprit ist in Hongkong im weltweiten Vergleich seit 2015 am teuersten.

Foto: REUTERS

Platz 1: San Francisco

Zwar sind die Mietpreise seit 2015 konstant geblieben, vom Spitzenplatz verdrängt wurde San Francisco aber noch nicht. 3449 Dollar sind es. Dafür sind die Einkommen auch recht hoch – und zuletzt noch einmal deutlich gestiegen. Nur in Boston (2.) und Zürich (1.) wird mehr verdient.

Foto: AP

Zumal die Kosten für Wohntürme ohnehin hoch sind. Mit der Höhe steigen die Ausgaben für Statik, Energieversorgung und Sicherheit. Ab 60 Metern sind in den meisten Landesbauverordnungen ein zweites Sicherheitstreppenhaus und separate Feuerwehraufzüge vorgesehen. Und tragende Bauteile müssen mindestens 120 Minuten Bränden widerstehen.

Die Baukosten für Wohntürme liegen daher auf vergleichbarer Basis zwischen 10 bis 15 Prozent über denen für traditionelle Mehrfamilienhäuser, zeigen Zahlen von JLL. Mit dem Brand im Londoner Grenfell Tower im Juni hat die Debatte um die Sicherheit von Wolkenkratzern noch neue Nahrung bekommen.

Dennoch dürfte sich der Trend zu Luxuswohntürmen fortsetzen. „Solange der Immobilienboom weiter geht, wird das Interesse der Investoren ungebrochen sein“, sagt Professor Vornholz. „Mit den Türmen lässt sich immens Geld verdienen.“