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Immobilien Hedgefonds wirft Adler überhöhte Darstellung von Verkauf an LEG vor

Die Londoner Argonaut Capital Partners bezichtigt die Adler Group der Marktmanipulation. Es geht um den Verkauf von Wohnungen an die LEG.

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15.000 Wohnungen verkaufte die Adler Group an die LEG. Quelle: dpa

Der Adler Group wird von einem Hedgefonds vorgeworfen, den Verkaufspreis für ein Wohnungsportfolio übertrieben zu haben. Der mit Spannung erwartete Verkauf der Wohnungen an die LEG Immobilien Anfang des Monats hatte bei Adler zu einem Kurssprung geführt.

Die Londoner Argonaut Capital Partners hat die Bafin in einem Schreiben darauf hingewiesen, dass Adlers Management in einer Telefonkonferenz mit Analysten einen Preis genannt habe, der 130 Millionen Euro über dem von LEG angegebenen lag. Außerdem stellt Argonaut Transaktionskosten in Höhe von 100 Millionen Euro in Frage. Die Nachrichtenagentur Bloomberg konnte das Schreiben von Argonaut einsehen.

Adler habe „einen ernsten Fall von Marktmanipulation“ begangen, schreibt Argonaut-Chef Barry Norris darin an die Bafin. Argonaut wettet laut einer mit der Situation vertrauten Person bereits seit Jahresanfang auf einen Kursverfall bei der Immobilienfirma und hat daher ein finanzielles Interesse in der Angelegenheit.

Die Bafin erklärte, sie verfolge jegliche Hinweise auf mögliches Fehlverhalten, kommentiere aber individuelle Untersuchungen nicht. Ein Adler-Sprecher reagierte nicht auf Anfragen zu den Argonaut-Vorwürfen und zum Verkaufspreis.

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    Adler kämpft seit Monaten mit Leerverkäufern, die gegen seine Aktien und Anleihen wetten. Der Verkauf an LEG hat dem Entwickler etwas Luft verschafft; seit einem Rekordtief Ende November hat die Aktie rund 30 Prozent gewonnen, unter anderem dank der Ankündigung des LEG-Deals. Am Montag weitete die Aktie nach dem Bloomberg-Bericht seine Verluste auf bis zu 8,9 Prozent aus.

    Deal mit LEG betrifft über 15.000 Wohnungen

    Der Verkauf an LEG war von Investoren genauestens verfolgt worden – zum einen wegen des von Adler zum Schuldenabbau dringend benötigten Barmittelzuflusses, zum anderen weil Adler darauf hinwies, dass der Verkauf über Buchwert erfolgte und damit die Immobilienbewertungen des Unternehmens stützte.

    Der Deal mit LEG betrifft über 15.000 Wohnungen und knapp 200 Gewerbeeinheiten. Er wurde erstmals im Oktober angekündigt; damals sagte Adler, es verkaufe einen Anteil in Höhe von 90 Prozent an LEG bei einer Gesamtbewertung von 1,485 Milliarden Euro. In einem zweiten Statement hieß es, nach Abzug von Schulden und Kosten würde ein Nettomittelzufluss von rund 800 Millionen Euro zu Buche stehen.

    Nach zwei Monaten Analyse und Verhandlungen teilte LEG dann am 1. Dezember mit, es habe nun einem Kaufpreis von 1,29 Milliarden Euro für 100 Prozent an dem Portfolio zugestimmt. Zudem werde LEG 88 Millionen Euro Grunderwerbssteuer zahlen.

    Adler nannte am 1. Dezember keinen Preis, hielt aber erneut fest, dass es 800 Millionen Euro Zuflüsse erwarte. Am folgenden Tag erklärte Co-Chef Thierry Beaudemoulin in einer Telefonkonferenz mit Analysten, der Preis sei zwar niedriger als von Adler ursprünglich mitgeteilt, aber höher als der von LEG genannte. Der Preis liege außerdem immer noch über dem Buchwert der Immobilien, so Beaudemoulin. Eine Erklärung für den Unterschied zu dem von LEG genannten Preis gab er nicht.

    Auch zur Herleitung der Nettozuflüsse aus dem Verkaufspreis stellten die Investoren in der Telefonkonferenz Fragen. Nach Abzug der von Adler genannten Verbindlichkeiten und latenten Steuern ergäbe sich ein Zufluss von über 900 Millionen Euro, nicht 800 Millionen Euro. Beaudemoulin machte für diesen Unterschied „Transaktionskosten“ verantwortlich.

    Allerdings sind diese Transaktionskosten deutlich höher als die, die Adler in einer anderen Transaktion erwartet. Der Entwickler will ein weiteres rund 1 Milliarde Euro schweres Portfolio verkaufen; Bloomberg hat berichtet, dass der Interessent KKR & Co sein dürfte.

    In dieser Transaktion summieren sich nach Berechnungen von Bloomberg News die Transaktions- und Steuerkosten nur auf rund 45 Millionen Euro, also 4,5 Prozent des Preises – bei dem LEG-Deal sind das hingegen über 16 Prozent. „Meiner Ansicht nach sind so hohe Transaktionskosten verdächtig“, schreibt Norris von Argonaut in seiner Anzeige bei der Bafin.

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