Wohnungen: Baut sie doch einfach!
Nichts geht mehr: So wie hier der Bausand, türmen sich in der Immobilienbranche die Probleme. Ein Experte plädiert für einen radikalen Schritt.
Foto: dpa„Es gibt nicht die eine Stellschraube, die wir verändern müssen“, stellt Axel Gedaschko gleich zu Beginn der Veranstaltung klar. „Das Problem ist vielmehr, dass in den vergangenen Jahren überall viel zu wenig gedreht wurde.“ Der Neubau in Deutschland stehe inzwischen an der Abbruchkante, warnt der Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Gestiegene Zinsen und die teuren, zum Teil unnötigen Baustandards machten vielen Unternehmen den Garaus.
Keine Frage, der Wohnungsmarkt in Deutschland steht unter Druck. Und die Lage spitzt sich zu: In den ersten neun Monaten des Jahres sank die Zahl der bewilligten Wohnungen gegenüber dem Vorjahr um 28,3 Prozent auf 195.100, zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Ursprünglich hatte die Bundesregierung in diesem Jahr mit 400.000 neuen Wohnungen geplant. Auch im kommenden Jahr könnte der Neubau stagnieren, fürchten Experten. Oder sogar weiter einbrechen.
Eine Umfrage des Münchener Ifo-Instituts von Montag ergab, dass im November fast jedes zweite Wohnungsbauunternehmen zu wenige Aufträge hatte. Reihenweise würden Kunden Projekte stornieren. „Die hohen Baukosten und das aktuelle Zinsniveau lassen viele Bauherren verzweifeln“, sagte Klaus Wohlrabe, Leiter der Ifo-Umfragen. In vielen Städten könnte sich die Lage am Wohnungsmarkt deshalb auf Jahre drastisch verschärfen.
Die Baubranche hat vor dieser Entwicklung zwar früh gewarnt, neben allgemeinen Forderungen wie einer Senkung der Grunderwerbsteuer oder einer Entbürokratisierung der Bauvorschriften aber nur wenige Reformideen geliefert. Das ändert sich nun.
„So wie jetzt, geht es nicht mehr weiter“
Auf einer Pressekonferenz der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland präsentierte die Branche am Dienstag konkrete Vorschläge, um Bauen in Deutschland einfacher, günstiger und nachhaltiger zu machen. Das Ziel: praxisnahe gesetzliche Vorgaben, Flexibilität für Entwickler und mehr Rechtssicherheit.
Hierfür haben die Vertreter der Baubranche ein 60 Seiten schweres Rechtsgutachten erstellen lassen. Professor Stefan Leupertz, ehemaliger Richter am Bundesgerichtshof und Experte für Baurecht, klingt bei seiner Analyse fast wie Verbandspräsident Gedaschko: „So wie jetzt, geht es nicht mehr weiter“, sagt er.
Sein Gutachten zielt im Kern vor allem auf eine Reform des Paragraphen 633 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Genauer: die sogenannten „anerkannten Regeln der Technik“. Ursprünglich vor allem zum Schutz von Verbrauchern entwickelt, hätten sich diese in den vergangenen Jahren „zu einer Innovationsbremse entwickelt“, sagt Richter Leupertz.
Das Baurecht wird zum Bauverhinderungsrecht
Um das zu verstehen, wird es kurz technisch: Die „anerkannten Regeln der Technik“ sind ein juristischer Begriff, der durch die Rechtsprechung entstanden, aber nicht genau definiert ist. Schon das erzeuge für viele Bauunternehmer ein großes Maß an Unsicherheit, meint Leupertz. Zudem werde das geltende Recht de facto falsch angewendet: Denn neue Bautechniken müssten wissenschaftlich anerkannt, also von einem Institut bestätigt, und in der Praxis erfolgreich erprobt sein. Andernfalls könnten Architekten und Bauunternehmer für eine rechtlich mangelhafte Ausführung haftbar gemacht werden – obwohl bauwerklich kein Schaden vorliegt.
Die „anerkannten Regeln der Technik“ legten damit bautechnische Standards fest, die „per definitionem nicht auf innovatives und nachhaltiges Bauen ausgerichtet sein können“, schreibt Leupertz in seinem Gutachten. Architekten und Entwickler sprechen in diesem Zusammenhang sogar von einem „Bauverhinderungsrecht“.
„Umparken im Kopf“
Leupertz plädiert deshalb für eine „kleine Revolution“: eine Reform des Paragraphen 633 BGB und mehr rechtliche Flexibilität für Projektentwickler – insbesondere bei Bauvorhaben zwischen Unternehmen. Bei Geschäften mit privaten Bauherren seien Mindeststandards als Verbraucherschutz grundsätzlich sinnvoll. Darüber hinaus empfiehlt Leupertz, die sogenannten Komfortstandards zu senken, zum Beispiel beim Schallschutz, und „im Kopf umzuparken“. Wenn Bauen wieder funktionieren solle, brauche es auf allen Ebenen einen Kulturwandel.
Bis jetzt hält sich der politische Reformwille aber in Grenzen, der katastrophalen Lage der Baubranche zum Trotz. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) und Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) spielen sich seit Monaten gegenseitig die Bälle zu. An eine Reform des BGB trauen sie sich aktuell wohl nicht heran, heißt es von Beteiligten.
Die Bauministerkonferenz hat sich im November zwar darauf verständigt, die Immobilienbranche durch ein „Normen-Moratorium“ nicht zusätzlich belasten zu wollen. An den bestehenden rechtlichen Rahmenbedingungen ändert das aber nichts. Zudem befürchten einige Verbände, dass durch das Einfrieren der Normen der technische Fortschritt noch weiter ausgebremst wird.
„E“ wie „Einfach“
Sinnvoller sei deshalb den neuen Gebäudetyp „E“ – für „E“ wie „Einfach“ oder „Experiment“ – voranzutreiben, um Architekten und Bauunternehmen mehr Freiheiten zu eröffnen. Dabei geht es nicht darum, möglichst billige Bretterbuden zu erlauben, sondern schlicht das Bauen abseits der herkömmlichen Standards rechtssicher zu gestalten. Die Bundesarchitektenkammer wirbt seit Jahren für dieses Modell. Immerhin: Einige Bundesländer arbeiten inzwischen an der Umsetzung.
Dennoch dürfte Axel Gedaschko recht haben: Um die Krise am Bau zu lösen, genügt es nicht, an einer Schraube zu drehen. Es müssten sich viele Schrauben gleichzeitig drehen. Und bitte auch in die richtige Richtung.
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