78 Milliarden Euro – diese enorme Summe steckten Immobilieninvestoren 2018 in den Immobilien-Sektor, genauer gesagt in Gewerbe- und Wohnimmobilien. Das ist der höchste Wert seit 2015 (79 Milliarden Euro), nochmal sieben Prozent mehr als im Jahr 2017.
Doch allmählich dürfte der Immobilienboom aus Investorensicht seinen Zenit erreicht haben. Das geht aus dem „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2019“ der Beratungsgesellschaft EY Real Estate hervor, für den 300 Profi-Investoren befragt wurden, die auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv sind. Diese Banken, Immobilienfonds, Wohnungs- und Kapitalanlagegesellschaften erwarten auf dem Immobilienmarkt nun eine Stagnation auf hohem Niveau.
Konkret rechnen sie im Durchschnitt mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens auf einen Wert zwischen 72 und 75 Milliarden Euro. Das entspräche einem Minus von vier bis acht Prozent. Seit 2009 nimmt das Transaktionsvolumen zu, abgesehen von 2016 im Anschluss an das ungewöhnlich starke Jahr 2015. Der größte Deal war bei den Gewerbeimmobilien die Fusion von Karstadt und Kaufhof mit einem Volumen von 1,8 Milliarden Euro. Bei Wohnimmobilien war es die Übernahme von 27.000 Wohneinheiten der BUWOG durch Vonovia für 2,9 Milliarden Euro.
„Deutschland bleibt weltweit einer der attraktivsten Immobilienmärkte“, sagt Christian Schulz-Wulkow, der den Immobiliensektor bei EY für Deutschland, Österreich und die Schweiz leitet. „Allerdings haben die Preissteigerungen der letzten Jahre, die politischen Eingriffe der Bundesregierung und Kommunen sowie Kapazitätsengpässe im Bausektor Spuren hinterlassen. Die Herausforderungen für Investoren sind gewachsen.“
Probleme sieht Schulz-Wulkow vor allem im Bereich der Wohnimmobilien. Wohnraum sei in den Metropolen immer noch sehr knapp, insbesondere bezahlbare Wohnungen. „Mietrechtsverschärfungen bauen keine Wohnungent“, wettert Schulz-Wulkow in Richtung Politik. Mehr als zwei Drittel der Befragten Immobilieninvestoren halten Wohnimmobilien noch immer für sehr attraktiv, sehen in der Baupolitik aber mit großer Mehrheit keine nachhaltige Lösung des Problems.
Eine weitere Schwierigkeit stellen der Umfrage zufolge die weitgehend ausgelasteten Kapazitäten in der Bauwirtschaft dar, die zu Verzögerungen und Mehrkosten führen. Nahezu neun von zehn Investoren planen deshalb vorrangig Investitionen in den eigenen Immobilienbestand anstelle von Neubauten und Zukäufen.
Die meisten Immobilieninvestoren werden deshalb nach eigenen Angaben ihren Fokus auf Gewerbeimmobilien richten, insbesondere auf Büroimmobilien, wie 80 Prozent der Befragten angaben. Nur noch 41 Prozent der Investoren interessieren sich für Einzelhandelsimmobilien, die damit um 21 Prozentpunkte in ihrer Gunst gefallen sind. Wachsendes Interesse herrsche an Logistikimmobilien, vor allem für die „letzte Meile“ der Lieferwege. Das gaben 93 Prozent der Profi-Anleger an.
Etwa 90 Prozent der Investoren sehen den Immobilienmarkt am Ende eines Zyklus und wollen betont selektiv Immobilien ankaufen. „Augenmaß beim Ankauf – Entschlossenheit beim Verkauf“, formuliert Paul von Dygalski von EY Real Estate und Co-Autor der Studie das verbreitete Motto. Der späte Marktzyklus würde zunehmend für Gewinnmitnahmen am Immobilienmarkt sorgen. Insgesamt rechnet eine Mehrheit mit steigenden Preisen für Wohnimmobilien in A- und Peripherie-Lagen, sowie mit gleichbleibenden Preisen in B-Lagen. Nur zwei bis drei Prozent der Anleger rechnen mit fallenden Preisen.
