Immobilienmarkt : Wo es die höchsten Mietrenditen gibt

Immobilien können eine gute Geldanlage sein – wenn die Mietrendite stimmt. Ein Blick in kleinere Städte kann sich deshalb lohnen, zeigt eine neue Auswertung des Portals Immoscout.

In Metropolen wie Berlin stiegen die Mietrenditen in den vergangenen Jahren nur wenig an.

Foto: Monika Skolimowska/dpa

Wer in Immobilien investiert, schaut auf die Mietrendite. Sie soll die anfallenden Kosten decken und dazu noch einen Profit erzielen. Die Mietrendite steht also für die wirtschaftliche Rentabilität der Investition. Eine Analyse von Immoscout24 zeigt nun, in welchen Städten und Regionen sich die Rendite in den vergangenen Jahren besonders gut entwickelt hat.

„Der Kauf einer Immobilie bleibt eine lukrative Geldanlage. Dabei lohnt sich immer mehr auch der Blick außerhalb der Metropolen. Insbesondere kleinere Städte punkten mit moderaten Kaufpreisen“, erklärt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Das spiegelt sich auch in den Daten wider: Mittelstädte bieten die höchsten Renditen.

Während die durchschnittliche Mietrendite in den Top-8-Metropolen bei 3,5 Prozent im Bestand und 3,2 Prozent im Neubau liegt, bieten Mittelstädte im Schnitt starke 5,1 Prozent.

Wo es die höchste Mietrendite gibt

Spitzenreiter ist dabei die Stadt Hoyerswerda in der Oberlausitz. Dort liegt die durchschnittliche Mietrendite für Bestandsimmobilien bei 6,8 Prozent. Seit 2020 ist ein Anstieg um 1,1 Prozentpunkte zu verzeichnen. Auch in Worms hat sich die Mietrendite positiv entwickelt. Im Bestand ist sie in den letzten vier Jahren um 0,9 Prozentpunkte gestiegen und liegt nun bei 4,1 Prozent. Im Neubaubereich verzeichnet die Stadt einen Renditeanstieg um 0,5 Prozentpunkte auf 3,8 Prozent.

Im Neubaubereich verzeichnet die Studentenstadt Landau in der Pfalz einen hohen Renditeanstieg. Seit 2020 ist die Mietrendite für Neubauwohnungen um 0,6 Prozentpunkte auf 3,4 Prozent gestiegen.

Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer

1. Maximale Monatsrate

Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche Stand: 2022

2. Zu wenig Tilgung und Zinsbindung

Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Jahr stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Eine möglichst lange Zinsbindung ist sinnvoll und sichert gegen einen Zinsanstieg ab.

3. Falsch berechnet: Der Kreditbedarf

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.

4. Unterschätzt: Die Kaufnebenkosten

Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.

5. Nicht ausgeschöpft: Zuschüsse und Förderungen

Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.

In den Metropolen hingegen sind die Renditen für Bestands- und Neubauwohnungen im Durchschnitt weniger stark gestiegen als in den Mittelstädten. Köln und Berlin sowie Frankfurt am Main hatten bereits 2020 die höchsten Renditen vorzuweisen. Und auch in den vergangenen Jahren gab es hier die höchsten Zuwächse.

Köln an der Spitze, München ganz unten

Köln liegt bei den Bestandswohnungen an der Spitze. Dort liegt die Rendite bei durchschnittlich vier Prozent – ein Plus von 0,6 Prozentpunkten gegenüber 2020. Im Neubaubereich verzeichnet Berlin das stärkste Wachstum unter den Metropolen. Hier stieg die Mietrendite seit 2020 um 0,7 Prozentpunkte auf 3,6 Prozent.

Am niedrigsten ist die Mietrendite dagegen in München. Mit Bestandsimmobilien können Investoren hier eine Rendite von nur drei Prozent erzielen – mit Neubauwohnungen eine Rendite von 2,9 Prozent.

In kleineren Großstädten sind die Immobilienpreise oft niedriger als in den großen Metropolen. Für Bestandsimmobilien zahlen Käufer in Jena, Wiesbaden oder Bremerhaven durchschnittlich 2800 Euro pro Quadratmeter. In den Metropolen kostet der Quadratmeter durchschnittlich 4900 Euro.

„Universitätsstädte sowie B und C-Lagen bieten gute Investmentchancen“

Besonders positiv ist die Entwicklung in Jena, Bremerhaven und Kaiserslautern. Dort können Immobilienkäufer bei Bestandswohnungen mit Mietrenditen von über vier Prozent rechnen. Im Neubaubereich haben sich die Renditen in Hannover und Offenbach am Main am stärksten entwickelt. Hier sind sie um 0,8 bzw. 0,7 Prozentpunkte gestiegen.

„Universitätsstädte sowie B und C-Lagen bieten gute Investmentchancen – im Bestand wie im Neubau“, fasst die Geschäftsführerin zusammen. Experten raten dazu, dass die Nettomietrendite bei Immobilieninvestments bei etwa 3,5 bis 4 Prozent liegen sollte.

Denn neben den Kosten für die Immobilienfinanzierung können über die Jahre weitere Kosten auf den Vermieter zukommen. So sind Mietausfälle möglich oder Renovierungen nach einem Mieterwechsel. Hinzu kommen Kosten für Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten.

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