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Kredite vorzeitig kündigen Früher raus aus der Baufinanzierung

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Früh kalkulieren und wenn möglich Zeit schinden

Woran Sie denken sollten, wenn Sie einen Kredit brauchen
Vor Ausbruch der Finanzkrise gaben Banken so gut wie jedem einen Kredit, heute sind sie eher knauserig. Die Vorgaben für die Kreditvergabe, an die sich die Geldinstitute nun strikt halten (müssen), besagen nämlich, dass das geliehene Geld mit einem entsprechenden Prozentsatz Eigenkapital besichert werden muss. Je weniger Eigenkapital der Schuldner hat, desto riskanter ist es für die Bank, ob sie das Darlehen je zurückgezahlt bekommt. Dementsprechend gilt: Je schlechter die Bonität eines Antragsstellers, desto teurer wird der Kredit. Quelle: Fotolia
Völlig egal, ob es sich um einen Unternehmenskredit oder Geld für das neue Auto oder das Häuschen geht: Je ehrlicher der Antragsteller sagt, wofür er das Geld braucht und welche Sicherheiten es gibt und je besser er vorbereitet ist, desto besser sind seine Chancen, das Darlehen auch zu bekommen. Quelle: dpa
Dementsprechend wichtig ist es, dass Kreditnehmer alle ihre Unterlagen beim Gespräch dabei haben und nicht zig Mal entscheidende Papiere nachreichen müssen. Wer gleich mit den Bilanzen der vergangenen drei Jahre oder dem Businessplan zu seiner Bank geht, spart sich nicht nur Rennerei, sondern zeigt auch, wie ernst es ihm mit dem Darlehen ist. Quelle: Fotolia
Grundsätzlich wird jeder, der ein Darlehen beantragt, gründlich unter die Lupe genommen. Je höher der Kredit, desto genauer fällt die Prüfung aus: Zum einen analysiert die Bank die wirtschaftliche Situation des Antragsstellers sowie seine Sicherheiten. Zum anderen ist die Zuverlässigkeit beim Abbezahlen alter Schulden wichtig für eine positive Entscheidung. Handelt es sich um ein Unternehmen, spielt auch die zukünftige Entwicklung in der jeweiligen Branche eine Rolle. Gleiches gilt auch für die Erfolge des Betriebes und die Fluktuationsrate bei Mitarbeitern, Stichwort "Brain Drain". Quelle: Fotolia
Es kommt gerade in einem solchen Gespräch nicht gut an, bei einer Frage nervös herumzustammeln. Bereiten Sie sich im Vorfeld des Gesprächs auf die klassischen Fragen vor: Wofür soll der Kredit sein, wie lange soll er laufen, womit soll er zurückgezahlt werden. Unternehmer sollten auch schlüssige Antworten auf Fragen nach Marktanteilen, Gewinnzone und geplanten Investitionen parat haben. Quelle: Fotolia
Da die Bank auf jeden Fall fragen wird, welche Sicherheiten der Kreditnehmer anbieten kann, sollte man vor dem Gespräch darüber nachdenken, welche Vermögenswerte derzeit verfügbar sind. Und noch viel wichtiger: Welche er auch tatsächlich mit einer Hypothek belegen kann. Es nutzt niemanden etwas, wenn nachher die Eigentumswohnung der Bank gehört oder das gesamte Privatvermögen weg ist. Quelle: Fotolia
Gerade wenn es um hohe Summen geht, beispielsweise für die Anschaffung einer neuen Maschine, kann es ratsam sein, den Steuerberater oder jemand aus dem Unternehmensbeirat (sofern vorhanden), mit zum Gespräch zu nehmen. Natürlich können auch Privatpersonen einen Berater mit zu seiner Bank nehmen. Wichtig ist, dass dieser das Gespräch nicht an sich reißt, sondern nur bei Bedarf seine Meinung äußert. Quelle: Fotolia

Die Vertragskonditionen bei den üblichen Annuitätendarlehen für eine Immobilie sind abgesehen davon weitgehend einheitlich. In den Details gibt es jedoch durchaus gravierende Unterschiede. „Leider ist die Vorfälligkeitsentschädigung nicht umfassend gesetzlich geregelt, es gibt lediglich wegweisende Gerichtsurteile dazu“, erläutert Schwarz. Bereits im Sommer forderte Gerd Billen, Vorstand des Verbraucherzentrale Bundesverbands, die Parameter für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sowie eine Obergrenze gesetzlich festzulegen. Bei Verbraucherkrediten gibt es zum Beispiel längst eine Begrenzung der Entschädigung auf ein Prozent der Restschuld, unabhängig von der Restlaufzeit. Überall in Europa sei das Thema gesetzlich besser geregelt als in Deutschland, monieren Verbraucherschützer. "Wir müssen verhindern, dass sich Banken an der Not von Kunden bereichern", so Billen. Für den Verbraucher ist es wichtig, dass er sich schon bei Vertragsabschluss der Risiken und möglichen Kosten eines vorzeitigen Vertragsendes bewusst ist und die Vertragskonditionen daraufhin prüft.

Verbraucherschützer Schwarz empfiehlt daher allen Kreditkunden, die eine vorzeitige Kündigung des Kreditvertrages erwägen, sich möglichst früh nach der Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank zu erkundigen oder diese zumindest mit geeigneten Online-Rechnern zu kalkulieren. „Den zu zahlenden Betrag sollten Hauseigentümer dann beim von Ihnen verlangten Kaufpreis der Immobilie entsprechend berücksichtigen“, so Schwarz. Auf jeden Fall sollte sich der Kreditnehmer kurz vor Vereinbarung des Kaufpreises die geforderte Summe nochmals bestätigen lassen. So ließen sich böse Überraschungen nach dem Verkauf einer Immobilie vermeiden. Wer noch etwas Zeit mit der Kündigung seines Hypothekendarlehens hat, kann die Zinsentwicklung im Auge behalten und auf ein besseres Zinsumfeld warten.

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Derzeit ziehen die Bauzinsen - und damit auch die relevanten Umlaufrenditen langsam wieder an. Wer also noch etwas mit der Vertragskündigung warten kann, zahlt tendenziell eine geringere Entschädigung an die Bank. Je näher sich die Bauzinsen wieder an den einst vereinbarten Vertragszins annähern, umso geringer die Vorfälligkeitsentschädigung. Letztlich zählt aber die erwähnte Umlaufrendite auf Hypothekenpfandbriefe am Tag des Geldeingangs bei der Bank. Daher ist es auch wichtig, kurz vor dem Verkauf der Immobilie nochmals eine aktuelle Berechnung der Entschädigungshöhe bei der Bank anzufordern. Denn so wie in den vergangenen Wochen können sich diese Zinssätze schnell um einige Zehntelprozentpunkte verschieben. Je größer die Restlaufzeit des Vertrages, umso eher lohnt sich das warten.

Steigen die Umlaufrenditen künftig sogar über den Zins aus dem Finanzierungsvertrag, würde die Bank mit der Ablösesumme des Vertrages zu aktuellen Konditionen mehr Geld verdienen, als bei Fortbestehen des Immobilienkredits. Nach den derzeitigen Vertragsgepflogenheiten kommt der Kunde dann zwar ohne Entschädigungszahlung aus dem Vertrag, aber eigentlich müsste ihm eine Ausgleichszahlung der Bank zustehen. Davon würden insbesondere Hausfinanzierer profitieren, die in der jüngeren Vergangenheit im absoluten Zinstief finanzierten und ihre Verträge in der Zukunft bei gestiegenen Zinsen kündigen. Da die meisten Hauskäufer ihren Immobilienkredit aus einer Notlage heraus ablösen, könnten sie das Geld dann sicher gut gebrauchen. Leider ist solch eine gesetzliche Regelung aber nicht absehbar – und die Banken haben verständlicherweise auch kein Interesse daran.

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