Der Berliner Mietendeckel führt dazu, dass Berlin ein Klimaziel der Bundesregierung für 2050 verfehlen wird. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie der Nymoen Strategieberatung, einer auf Energiewirtschaft spezialisierte Unternehmensberatung. In Auftrag gegeben hat die Studie die Initiative Wärmewende, zu der unter anderem die Handwerkskammer und die Industrie- und Handelskammer (IHK) Berlin sowie weitere Unternehmensverbände gehören.
Konkret geht es um das Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands bis 2050. Das heißt: alle Gebäude sollen nur noch sehr wenig Energie benötigen, den verbleibenden Energiebedarf würden im Idealfall erneuerbare Energien decken. Insgesamt ist das Ziel, den Energiebedarf von Gebäuden bis 2050 um 80 Prozent zu senken. Das spielt eine wesentliche Rolle, um die Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen. „Häuser und Wohnungen sind derzeit etwa für die Hälfte der CO2-Emissionen Berlins verantwortlich“, sagt Henrik Vagt, Geschäftsführer Wirtschaft und Politik der IHK Berlin.
Zur Reduktion der CO2-Emissionen sind umfangreiche Sanierungen nötig. 91 Milliarden Euro betragen laut der Studie von Nymoen die Kosten für die notwendigen energetischen Modernisierungen in Berlin bis 2050. Davon fallen rund 72 Milliarden Euro auf die Sanierung von Mehrfamilienhäusern. Dass insbesondere bei Mehrfamilienhäusern noch deutliche Potenziale für energetische Sanierungen vorhanden sind, hatte ein aktuelle Untersuchung gezeigt.
Doch die Investitionen der Vermieter in Sanierungen stocken, sagt Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund. Die Verunsicherung durch den Mietendeckel sei enorm. „Vermieter müssen ihre Mieten senken, aber natürlich haben sie anders kalkuliert. Es geht nicht darum, wie viel Geld investiert werden kann, sondern ob die Wohnung zu einer finanziellen Belastung für den Vermieter wird“, erklärt Warnecke.
Einen Investitionsrückgang spüren auch viele Handwerksbetriebe. Über die Hälfte der Mitglieder der Handwerkskammer Berlin sind im Bau- und Ausbaugewerbe tätig, insgesamt über 15.000 Betriebe. Bei diesen Betrieben gebe es „mitunter deutliche Auftragsrückgänge“, berichtet ein Sprecher der Handwerkskammer. Dabei sei in der gegenwärtigen Lage eher eine Belebung der Berliner Wirtschaft nötig.
Ein Grund für den Auftragsrückgang sei die Begrenzung der Umlagen von Sanierungen auf die Miete auf monatlich einen Euro pro Quadratmeter. Die Deckelung ist im Berliner Mietendeckel festgeschrieben und soll übermäßige Mieterhöhungen, zum Beispiel nach Luxussanierungen, ausbremsen. „Diese Grenze ist ein Witz, und das weiß auch der Berliner Senat“, kritisiert Haus & Grund Präsident Warnecke. Es könne keine pauschale Grenze für Wohnungen aller Größen, Altersklassen und baulichen Zustände geben. Gerade private Vermieter planten meist sehr langfristig. Mieter zögen häufig erst nach Jahren oder Jahrzehnten aus. Danach seien umfassende Modernisierungen fällig, die sich durch die gesetzliche Obergrenze nicht finanzieren ließen.
Die Strategieberatung Nymoen berechnet in ihrer Studie, dass die monatliche Modernisierungsumlage bei 2,89 Euro pro Quadratmeter liegen müsste, um die notwendigen energetischen Erneuerungen zu finanzieren. Dazu zählen unter anderem der Einbau von Solaranlagen, modernen Dämmungen sowie energiesparende Heizungen, Lüftungen und Fenster. „Diese immensen Kosten können die Vermieter nicht allein tragen“, sagt Henrik Vagt von der IHK Berlin. Mit Mietendeckel und ohne faire Lastenverteilung bestehe die Gefahr, dass die energetische Sanierung der Berliner Gebäude bremse.
Teil der Nymoen Studie ist auch ein Modell, bei dem Mieter, Vermieter und öffentliche Hand je ein Drittel der energetischen Kosten tragen würden. Auch in diesem Modell lägen die Kosten je Gruppe bei Mehrfamilienhäusern noch bei rund 0,96 Euro pro Quadratmeter und Monat, heißt es in der Studie. Darin sind andere umlagefähigen Kosten, etwa für den Brandschutz oder die barrierefreie Umgestaltung des Gebäudes, noch nicht einberechnet. Die Autoren der Studie kommen deshalb zu dem Schluss: „Ohne weitere Zuschüsse – über die bereits unterstellte 100-prozentige Finanzierung hinaus – ist ein klimaneutraler Wohngebäudebestand innerhalb des Mietendeckels nicht darstellbar.“
Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen entgegnet, es sei noch zu früh, um die tatsächlichen Auswirkungen des Mietendeckels auf die Modernisierung des Gebäudebestands abzusehen. „Größere Sanierungen und Modernisierungen von Wohngebäuden werden in der Regel längerfristig geplant“, sagte eine Sprecherin. Außerdem könne die Corona- Krise und der damit verbundene Lockdown den Einfluss des Mietendeckels auf Investitionen in Sanierungen verzerren.
Die laut Mietendeckel zulässige Grenze für Modernisierungsumlagen auf die Miete von monatlich einem Euro pro Quadratmeter hält die Senatsverwaltung für ausreichend. Falls Sanierungen mehr kosten, gebe es bis maximal einem weiteren Euro pro Quadratmeter Förderprogramme der Investitionsbank Berlin und der KfW. Das garantiere die weitere energetische Gebäudesanierung zum Erreichen der Umwelt- und Klimaschutzziele Berlins, betont die Senatsverwaltung.
Die Investitionsbank Berlin (IBB) berichtet allerdings von massiven Rückgängen bei den Anfragen für Förderungen. „Die Nachfrage nach Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen hat seit der Einführung des Mietendeckels nachgelassen“, teilte die IBB mit. Im Vergleich zum Juli 2019 sei das Volumen der Förderanfragen um etwa 26 Prozent gesunken. Die Nachfrage im Förderprogramm „IBB Energetische Gebäudesanierung“ habe zum Vorjahr sogar einen Rückgang von rund 50 Prozent verzeichnet. In welchem Umfang der Mietendeckel dafür verantwortlich ist und inwieweit die Corona-Krise den Rückgang beeinflusst, könne die IBB aber nicht sagen.
Die Höhe der Modernisierungsumlage sei ohnehin durch das Bürgerliche Gesetzbuch begrenzt, argumentiert die Berliner Senatsverwaltung. Der Paragraph 559 des BGB schreibt vor, dass die monatliche Miete durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen darf. Bei einer Ausgangsmiete von unter sieben Euro je Quadratmeter dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren sogar nur eine Modernisierungsumlage von zwei Euro pro Quadratmeter verlangen. Auf die meisten nicht modernisierten Wohnungen in Berlin treffe laut Senatsverwaltung letzteres zu.
Die Handwerkskammer Berlin befürchtet dennoch, dass der zunächst auf fünf Jahre begrenzte Mietendeckel die nötigen Sanierungen lediglich verschiebe und zu größeren Herausforderungen an einem späteren Zeitpunkt führe. „Angesichts der Dimension der notwendigen Sanierungen können wir uns fünf Jahre Stillstand nicht leisten, wenn wir bis 2050 einen CO2-neutralen Gebäudebestand haben wollen“, betont auch Henrik Vagt von der IHK Berlin. Einige Maßnahmen ließen sich zwar auch mit der gedeckelten Umlage umsetzen, die notwendige Sanierungstiefe sei damit aber nicht zu erreichen.
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