Mietpreisbremse Vermietern droht neue Auskunftspflicht

Die Mietpreisbremse wirkt nicht. Justizminister Heiko Maas hat bereits mit einer Verschärfung gedroht. Vermieter könnten neue Pflichten bekommen, Mieter mehr Rechte.

Mietpreisbremse: Wenig Chance für Klage. Quelle: dpa Picture-Alliance

Auch das Deutsche Institut für Wirtschaft (DIW) hält die Mietpreisbremse für unwirksam. Dies legt eine DIW-Studie von Anfang Juni nahe. Justizminister Heiko Maas will prüfen, ob die Mietpreisbremse zu verschärfen ist.

Kern des Gesetzes ist, dass die Miete bei neuen Verträgen nicht mehr als zehn Prozent über dem Niveau des örtlichen Mietspiegels liegen darf. Für Mieten, die schon vor Einführung des neuen Mietrechts über diesem Limit lagen, gilt Bestandsschutz.

Einiges von dem, was Interessengruppen an weiterer Regulierung fordern, wäre rechtlich schwer durchsetzbar. Dazu gehören beispielsweise Geldbußen für Vermieter, die sich nicht an die Vorgaben der Mietpreisbremse halten. „Die Latte für den Gesetzgeber, solche Sanktionen einzuführen, liegt sehr hoch“, sagt Simonetta Hahn, Mietrechtsexpertin der Kanzlei Ebner Stolz.

Wohnen in Großstädten wird teuer
Das Wohnen in Deutschlands Großstädten wird offenbar immer teurer. In sieben großen Städten, von Berlin bis Stuttgart, sind die Preise für Eigentumswohnungen binnen fünf Jahren um mehr als 40 Prozent gestiegen – bei den Mieten sind es 25 Prozent. Deshalb klagen viele Familien, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum noch leisten können. Über 20 Jahre gesehen sind die Mieten dagegen langsamer als die Verbraucherpreise gestiegen. Unter der Frage „Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?“ hat die DZ Bank in einer Research-Publikation die Gründe zusammengestellt. Dabei wurde der Preisanstieg der vergangenen 20 Jahre analysiert. Quelle: DZ Bank Quelle: dpa
Ein Grund für steigende Mieten ist das vielerorts knappe Wohnungsangebot. Lange Zeit hielt der Neubau nicht Schritt mit der steigenden Bevölkerung. Die Mieten in Berlin legten von 2010 bis 2015 (jeweils auf das erste Quartal gerechnet) um 32 Prozent zu – der stärkste Anstieg im Vergleich zu anderen Metropolen. Die Mieten stiegen demnach auf 8,20 Euro je Quadratmeter (Wiedervermietung) und die Erstbezugsmiete auf 11,30 Euro je Quadratmeter. Dennoch wohnt man in der Bundeshauptstadt noch vergleichsweise günstig. Der überproportionale Mietanstieg ist hier auf ein niedriges Ausgangsniveau (1994) zurückzuführen. Mehr als 80 Prozent der Haushalte wohnen in Berlin zur Miete. Quelle: dpa
Es ist nicht verwunderlich, dass in der bevölkerungsreichsten Stadt von Nordrhein-Westfalen Wohnungsknappheit herrscht. Umso teurer werden auch die Mietkosten. Die Mieten in Köln legten um 16 Prozent in den vergangenen fünf Jahren zu. Bei der Wiedervermietung müssen Mieter 9,20 Euro je Quadratmeter zahlen, bei der Erstbezugsmiete sogar 11,40 Euro. Seit der Jahrtausendwende hat sich die Wohnpräferenz stark gewandelt. Zog es die Menschen 1990 an den Stadtrand, wollen die meisten heute in der Stadt leben. Quelle: dpa
Die Politik hat zum 1. Juni die Mietpreisbremse eingeführt, die das Wohnen in der Stadt wieder erschwinglich machen soll. Doch es sind nicht nur die Mieten gestiegen, sondern auch die Ansprüche der Mieter. So wünschen sie sich immer größere Wohnungen. Das treibt natürlich die Wohnungskosten in die Höhe. Bei einer Wiedervermietung kostet ein Quadratmeter in Düsseldorf 9,30 Euro. Bei einem Erstbezug muss der Mieter mit 11,40 Euro tiefer in die Tasche greifen. Insgesamt legten die Mieten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Quelle: dpa
Deutlich verteuert haben sich auch die Nebenkosten des Wohnens, etwa für Strom und Heizung. Zudem hat der Staat das Wohnen über steigende Steuern und verschärfte Bauvorschriften verteuert. Diese Vorgaben gelten zwar bundesweit, belasten aber stärker die Stadtbewohner. In Stuttgart sind die Mieten in fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen. Mit zehn Euro je Quadratmeter müssen Mieter bei einer Wiedervermietung einer Wohnung rechnen. Hier ist der Unterschied bei einem Erstbezug nicht so groß: Der Quadratmeter kostet 11,40 Euro. Quelle: dpa
Die Situation an den Wohnungsmärkten der Großstädte ist ein normaler Trend. Im Vergleich mit ausländischen Metropolen sind die Großstadtmieten hierzulande sogar eher niedrig. Dennoch sind gute und günstige Wohnungen in Hamburg Mangelware und entsprechend begehrt. 13,10 Euro kostet ein Quadratmeter einer Neubauwohnung, 10,10 Euro bei einer Wiedervermietung. Der Neubau, in Hamburg zum Beispiel, hat wieder angezogen. Quelle: dpa
Der Anteil der leerstehenden marktaktiven Wohnungen ist zuletzt (2013) knapp drei Prozent gesunken. So sind in Hamburg (0,7 Prozent) und Frankfurt (0,7 Prozent) am Wohnungsmarkt fast keine Wohnungen mehr verfügbar. Das wird sich auch in naher Zukunft nicht ändern: Denn die über Jahre entstandene Bedarfslücke lässt sich nicht so schnell schließen. Wohnungen in den Ballungsräumen werden auch weiterhin ein knappes Gut bleiben. 11,40 Euro kostet ein Quadratmeter bei einer Wiedervermietung, 13,30 Euro bei einem Erstbezug. Insgesamt sind die Mieten um 26 Prozent gestiegen. Quelle: dpa

Die Entschädigungsregeln bei zu hohen Mieten ließen sich dagegen im Rahmen des bestehenden Rechts ändern. Bisher muss der Vermieter zu viel gezahlte Mieten von dem Monat an erstatten, in dem der Mieter den Verstoß gerügt hat. Denkbar wäre, diesen Zeitraum auf die gesamte Vertragslaufzeit auszudehnen. Das finanzielle Risiko für Vermieter wäre so deutlich höher.

Am sinnvollsten wäre es, eine Informationspflicht vor Vertragsschluss einzuführen: Der Vermieter wäre verpflichtet, dem neuen Mieter die Miete des vorherigen Bewohners zu nennen. Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse wäre dann nicht zu verbergen. So kann der Vermieter nicht fälschlicherweise behaupten, die Miete habe schon vor Einführung der Mietpreisbremse mehr als zehn Prozent über dem Niveau des Mietspiegels gelegen. Bisher wissen neue Mieter in der Regel nicht, was der Vormieter gezahlt hat.

Wenig Chancen für Klage

Eine Klage gegen die Mietpreisbremse in Gänze hat geringe Erfolgschancen. Dazu müssten Vermieter nachweisen, dass das Gesetz unzulässig in Eigentumsrechte eingreift. Derzeit spricht vieles dafür, dass solche Klagen scheitern werden. So hatte sich im vergangenen Jahr ein Berliner Vermieter an das Bundesverfassungsgericht gewandt (1 BvR 1360/15). Er hielt die Berliner Verordnung zur Mietpreisbremse für verfassungswidrig.

Die Verfassungsrichter nahmen die Klage nicht an. Unter anderem habe der Vermieter nicht hinreichend belegt, dass die Mietpreisbremse ihn verfassungswidrig einschränke. Schließlich gebe es im neuen Mietrecht Ausnahmen. So darf bei der Erstvermietung von Neubauten und nach einer umfassenden Modernisierung die Miete mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel liegen.

Vermieter, die nicht eine dieser Ausnahmen nutzen können, sollten Indexmietverträge abschließen. Nur die erste Miete muss das Limit der Mietpreisbremse einhalten. Danach steigt die Miete alle ein bis zwei Jahre mit dem Index für Lebenshaltungskosten.

Mieter, die vermuten, dass sie zu viel für ihre Wohnung zahlen, können schon jetzt vom Vermieter verlangen, seine Rechnung zur Miethöhe offenzulegen.

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