Stelter strategisch : Die Immobilienfalle

Die Immobilienmärkte boomen: Zuwanderung, Niedrigzins und Furcht um das Geld treiben die Preise. Die Blasenbildung hat System – und darin steckt wohl die größte Gefahr für Ihr Vermögen.

Schnappt die Immobilienfalle wieder zu?

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Immobilien sind ein hervorragendes Investment. Das hört man auf jeder Dinner-Party in Deutschland und kann es zudem an den jährlichen Preissteigerungen ablesen. Es ist auch höchst wissenschaftlich bestätigt. In „The rate of Return on Everything 1870-2015“ haben die Wissenschaftler Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, und Alan M. Taylor den Ertrag verschiedener Assetklassen über 145 Jahre analysiert. Die Ergebnisse sind sehr interessant:

- Der Ertrag von risikofreien Anlagen ist mit ein bis zwei Prozent pro Jahr absolut und relativ gesehen tief. Und nicht nur dies: Die vermeintlich „risikofreien“ Anlagen bieten auch keinen Schutz vor Phasen hoher Inflation. Kein Wunder also, dass wir Deutschen, obwohl wir hart arbeiten und viel sparen, zu den Ärmsten in der Eurozone gehören. Deshalb kann ich auch nicht verstehen, warum unsere Politik immer denkt, wir sollten „alle retten“.

- Auf lange Sicht liegt der Ertrag von risikoreichen Vermögensklassen (Assets) zwischen sechs und acht Prozent im Jahr. Immobilien erbringen ungefähr den gleichen Ertrag wie Aktien.

- Dabei waren nach dem zweiten Weltkrieg die Schwankungen an den Aktienmärkten weitaus ausgeprägter und weltweit synchroner als in den Immobilienmärkten. Letztere schwankten deutlich weniger und waren zudem global voneinander unabhängig.

Immobilien sind also eine Anlageklasse, die so viel Ertrag bringt wie Aktien, dabei weniger schwankt und zudem unabhängig ist von den Entwicklungen in anderen Märkten.

Getrieben von unbegrenzten Krediten

Allerdings muss man wissen, dass Immobilien wie keine andere Assetklasse von der Funktionsweise unserer Geldordnung profitieren. Banken finanzieren nichts lieber als vermeintlich risikoarme Immobilien. Unbegrenzte und für fast null Kosten produzierbare Kaufkraft trifft so auf ein begrenztes Gut. Die Preise müssen steigen und setzen damit einen sich selbst verstärkenden Kreislauf in Gang. Sobald eine Immobilie zu einem höheren Preis verkauft wird, wirkt sich das auf den Preis aller Immobilien in der Gegend aus. Das Preisniveau insgesamt beginnt zu steigen. Dies erhöht das Eigenkapital aller Immobilienbesitzer und ermöglicht es ihnen wiederum, mehr Kredite aufzunehmen, um weitere Immobilien zu kaufen.

Für die Käufer sind die gestiegenen Preise zwar unangenehm, aber dank der unbegrenzten Finanzierungsmöglichkeiten durch die Banken verkraftbar, vor allem mit Blick auf die weitere zu erwartende Preissteigerung. Dabei wird das System immer mehr selbstreferenziell. Hauspreise gelten als günstig, relativ zu dem, was man in anderen Ländern bereits bezahlt oder aber auch hier bald bezahlen wird.

10. Platz: Düsseldorf

Unter allen kreisfreien deutschen Städten belegt Düsseldorf den zehnten Platz, was die aktuellen Preise von neugebauten Eigentumswohnungen angeht. Wer in der Rheinmetropole eine Neubauwohnung sein Eigen nennen möchte, muss im Schnitt 4437 Euro pro Quadratmeter zahlen. Das verrät der Immobilienpreisindex 3/2017, in dem das Empirica Institut seit 2004 die Immobilienpreise untersucht und die Ergebnisse quartalsweise veröffentlicht. Demnach ist der Preis in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens innerhalb eines Jahres um 9,2 Prozent gestiegen.

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9. Platz: Erlangen

Die mittelfränkische Stadt Erlangen liegt mit 4455 Euro pro Quadratmeter auf dem neunten Platz. Der Preis für Neubau-Eigentumswohnungen ist damit im Gegensatz zum vergangenen Jahr um 9,2 Prozent höher. Nürnbergs kleiner Nachbar ist nur die erste von vielen bayerischen Städten in dem Ranking. Wie beliebt der Freistaat für Immobilieninvestment ist, zeigen gerade die hohen Preise bei den eher kleineren Großstädten.

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8. Platz: Regensburg

In der Rangliste fiel Regensburg um zwei Plätze runter auf die Acht. Mit einem Quadratmeterpreis von 4530 Euro legen die Preise gegenüber dem Vorjahr dennoch um 8,9 Prozent zu. Damit liegt die Domstadt ganz nah am Trend für alle kreisfreien Städte Deutschlands, bei denen die Preissteigerung durchschnittlich 8,8 Prozent betrug.

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7. Platz: Hamburg

Nur knapp davor folgt die Metropole Hamburg mit 4536 Euro für jeden Quadratmeter neugebauter Eigentumswohnung. Weil die Preise mit 8,4 Prozent in den letzten zwölf Monaten nicht so stark anzogen wie bei den anderen Top-Locations der Nation, fällt die Hansestadt von der Fünf auf die Sieben zurück.

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6. Platz: Rosenheim

Bayern, die dritte: Rosenheim weißt mit 4571 Euro je Quadratmeter die sechstteuersten Neubau-Preise für Eigentumswohnungen in der ganzen Bundesrepublik auf. Weil München immer teurer wird, ziehen die Preise für den gesamten Münchener Speckgürtel an. In Rosenheim, staufrei etwas mehr als eine Autostunde von der Landeshauptstadt entfernt, legten sie innerhalb eines Jahres um ganze elf Prozent zu. Allein in den letzten drei Monaten ging es fünf Prozent rauf.

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5. Platz: Frankfurt

Deutschlands Finanzplatz Nummer eins erlebt einen wahren Ansturm auf Immobilien. Im dritten Quartal 2016 tauchte die Mainmetropole gar nicht in den Top Ten auf. Mit 4779 Euro pro Quadratmeter springt sie nun aber direkt auf den fünften Platz. Wegen des Brexits erlebt London einen Exodus der Banken. Einen Großteil zieht es nach Frankfurt – und mit ihnen Hunderte von Bankern samt Familien. Das treibt die Preise. Seit der letzten Erhebung vor drei Monaten zogen die Preise um 6,1 Prozent an.

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4. Platz: Ingolstadt

Mit Ingolstadt findet eine weitere Stadt aus Oberbayern ihren Platz in den teuersten Städten Deutschlands, was neugebautes Wohneigentum angeht. Die wohlhabende Gemeinde, knapp 80 Kilometer entfernt von München, kommt auf 4817 Euro pro Quadratmeter. Immerhin beruhigt sich dort der Markt etwas: Mit 6,4 Prozent zogen die Preise innerhalb der letzten zwölf Monate langsamer an als im bundesdeutschen Schnitt (Gesamtdeutschland: 7,7 Prozent, kreisfreie Städte: 8,8 Prozent, Landkreise/Kreise: 7,0 Prozent). Innerhalb der letzten drei Monate kam das Wachstum mit 0,1 Prozent zum Stillstand.

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3. Platz: Freiburg

Der dritte Platz zeigt, dass sich die Beliebtheit süddeutscher Städte sowohl für Immobilien-Investments als auch für die Lebensqualität nicht nur auf Bayern beschränkt. Mit 4991 Euro pro Quadratmeter ist die Stadt im Baden-Land die einzige in den Top Ten, bei der der Preis zurückgegangen ist. Deswegen fiel sie auch vom zweiten auf den dritten Platz. Im dritten Quartal 2016 kamen die Breisgauer auf einen Quadratmeterpreis von 5024 Euro, errechnete Empirica.

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2. Platz: Stuttgart

Den zweiten Platz musste Freiburg an die Landeshauptstadt abtreten: Stuttgart. Wer von neugebautem Eigentum träumt, muss in der baden-württembergischen Metropole, fünftgrößte Stadt der Bundesrepublik, ganze 5231 Euro für jeden Quadratmeter auf den Tisch legen. Zum Vergleich: Den aktuellen Bundeschnitt beziffert das Empirica Institut mit 3105 Euro je Neubau-Quadratmeter. Mit 6,8 Prozent seit dem dritten Quartal 2016 stiegen die Preise am heißen Markt geringer als in anderen begehrten Städten.

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1. Platz: München

München – die alte und neue Nummer eins. Ganze 7434 Euro pro Quadratmeter kosten hier Neubau-Eigentumswohnungen. Das sind mehr als 2000 Euro mehr als in Stuttgart, der zweitplatzierten Stadt. Und die Preise ziehen weiter an: 7,2 Prozent seit dem Herbst 2016. Um den Wohn-Wahnsinn gänzlich zu begreifen: Ganze sechs oberbayerische Landkreise – Zentrum des Regierungsbezirks ist München – weisen höhere Preise auf als alle anderen Großstädte, Gemeinden und Kreise in Deutschland. Teilweise liegen diese Orte mehr als 100 Kilometer entfernt von der Metropole an der Isar. Der regelrechte Run auf den Münchener Immobilienmarkt hat den Speckgürtel längst erreicht.

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Dieses Zusammenspiel unbegrenzter Kaufkraft und begrenzten Angebots ist der entscheidende Erklärungsfaktor für stetig steigende Vermögenspreise und Schulden. Schon 2015 habe ich aufgezeigt, dass der französische Ökonom Thomas Piketty in seinem Buch „Das Kapital im 21. Jahrhundert“ nur Symptome beschreibt. Parallel zum Anstieg der Immobilienpreise lässt sich nämlich ein deutlicher Anstieg der Hypothekenkredite feststellen, weshalb Immobilienblasen weitaus gefährlicher für das Finanzsystem sind als Blasen an den Aktienmärkten. Von Kryptowährungen ganz zu schweigen.

Blasen entstehen regelmäßig

Blasen an Immobilienmärkten sind eine regelmäßige Erscheinung. Erinnert sei an die US-Immobilienblase, den Boom in Irland und Spanien bis zur Euro-Schuldenkrise und die zunehmenden Blasenrisiken in China, Kanada und Australien. Die UBS identifiziert derzeit gleich mehrere Städte in der Welt mit einem erheblichen Blasenrisiko.

In absteigender Reihenfolge sind dies:

- Vancouver
- London
- Stockholm
- Sydney
- München

Allen gemeinsam ist ein knappes Angebot, die Verfügbarkeit billigen Geldes und der Glaube, dass Immobilien niemals im Preis fallen können.

Top 10 Regionen, Top 5 Großstädte

Die Prognose des Hamburgische Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) hat auf Grundlage von Preisdaten des Forschungsinstituts Empirica die Städte und Landkreise ermittelt, in denen die Preise für Wohnimmobilien bis 2030 am stärksten steigen werden. Beauftragt wurde die Studie, die den Zeitraum von 2016 bis 2030 behandelt, von der Postbank. Sie bezieht sich auf Eigentumswohnungen und Ein- sowie Zweifamilienhäuser. In mehr als der Hälfte der 402 deutschen Kreise und Städte können Eigentümer davon ausgehen, dass der Wert ihrer Immobilie bis 2030 stabil bleibt oder weiter zulegt. Besonders Großstädte und die angrenzenden Kreise dürften auch in Zukunft zu den Regionen mit relativ hoher Wertsteigerung gehören.

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Platz 10: Ebersberg (Landkreis)

Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien finden Käufer in Bayern: Hauseigentümer im Landkreis Ebersberg können mit einem Preiswachstum von 1,6 Prozent rechnen. Damit liegt Ebersberg auf Platz zehn. 4.203 Euro kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr.

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Platz 9: Potsdam (Stadt)

1,6 Prozent Preisanstieg prognostiziert die Postbank für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam. Zuletzt kostete ein Quadratmeter 2.911 Euro.

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Platz 8: Pfaffenhofen a. d. Ilm (Landkreis)

Viele Jahre hatte die Firma Hipp hier ihren Sitz. 2.880 Euro betrug der Quadratmeterpreis in dem Landkreis 2016. Er soll bis 2030 jährlich um 1,6 Prozent zulegen.

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Platz 7: Landshut (Landkreis)

Zwei der berühmtesten Söhne der Stadt: Eishockey-Nationalspieler Tom Kühnhackl (rechts) und sein Vater Erich. 2.289 Euro muss man hier für den Quadratmeter berappen. Das jährliche Preiswachstum soll von 2016 bis 2030 1,7 Prozent betragen.

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Platz 6: Rosenheim (Landkreis)

In dem bayerischen Landkreis wird laut Postbank der Preis für Häuser und Eigentumswohnungen bis 2030 ebenfalls um durchschnittlich 1,7 Prozent pro Jahr steigen. Verglichen mit Landshut liegen die Preise in Rosenheim allerdings mit 2.993 Euro pro Quadratmeter schon deutlich höher.

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Platz 5: Cloppenburg (Landkreis)

Die Sehenswürdigkeit Cloppenburgs: das Museumsdorf. In die Postbank-Rangliste schafft es der Landkreis als einziger aus Norddeutschland. Der jährliche Wertzuwachs wird auf 1,8 Prozent geschätzt. Der Quadratmeterpreis ist allerdings bei weitem der niedrigste. Hauskäufer müssen lediglich 1.586 Euro aufwenden.

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Platz 4: Landsberg am Lech (Landkreis)

Hier hat Uli Hoeneß seine Haftstrafe verbüßt. Der Quadratmeterpreis (2.982 Euro) liegt auf vergleichsweise moderatem Niveau. Dank des prognostizierten Preiswachstums von 1,8 Prozent pro Jahr bis 2030 schafft es Landsberg auf Platz vier im Ranking.

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Platz 3: München (Landkreis)

Auf Wachstumskurs bleiben Hauskäufer im Landkreis München. Sie müssen zwar aktuell zu Preisen von 4.690 Euro pro Quadratmeter kaufen – und damit so teuer wie in keinem anderen der Top-Zehn-Landkreise. Dafür können sie laut Prognose aber auch mit 1,8 Prozent jährlichem Wertzuwachs ihrer Immobilie bis 2030 rechnen.

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Platz 2: Erding (Landkreis)

Das lohnt sich richtig: Bis 2030 sollen Wohnimmobilien in Erding jährlich 2,1 Prozent Wertzuwachs aufweisen. Erding ist der dritte Landkreis in den Top Ten aus dem Speckgürtel der bayerischen Landeshauptstadt. Der Preis pro Quadratmeter ist mit 3.260 Euro entsprechend hoch.

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Platz 1: Heilbronn (kreisfreie Stadt)

An der Bundesgartenschau, die hier 2019 stattfindet, wird es kaum liegen, dass Häuser und Eigentumswohnungen in der baden-württembergischen Stadt so kräftig an Wert gewinnen: Satte vier Prozent haben die Experten errechnet. Der Quadratmeterpreis ist absolut erschwinglich. 2.182 beträgt dieser.

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Die fünf Großstädte

In diesen deutschen Städten werden die Preise für Wohnimmobilien bis 2030 am stärksten steigen....

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Platz 5: Köln

Zu Beginn der Eishockey-WM in Köln und Paris haben die Veranstalter ein zehn Meter hohes Modell des Eiffelturms an den Rhein gestellt. In der Domstadt kostet der Quadratmeter Haus oder Wohnung gut 3.000 Euro. Bis 2030 soll der Wert von Eigentumswohnungen und Ein- sowie Zweifamilienhäusern um 0,7 Prozent zulegen.

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Platz 4: Hamburg

An der Elbe sollen die Preise bis 2030 um jährlich 0,9 Prozent steigen. 3.884 Euro werden für einen Quadratmeter fällig und damit deutlich mehr als in Köln.

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Platz 3: Düsseldorf

Gleiches Wachstum, etwas günstiger im Kauf, zumindest nach den 2016er-Maßstäben: Düsseldorf verspricht 0,9 Prozent Wachstum. Allerdings liegt der Quadratmeterpreis in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt mit 3.116 Euro niedriger als in der Hansestadt.

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Platz 2: Dresden

So viel ist bekannt: Im Osten ist es günstig. Wer sich in Dresden ein Eigenheim anschafft, kann außerdem in den nächsten 23 Jahren mit einem Prozent Wertzuwachs rechnen – pro Jahr. „Dresden dürfte wegen seiner sehr guten Infrastruktur und einer stabilen demografischen Entwicklung als Immobilienstandort attraktiv bleiben“, erläutert Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank. Für den Quadratmeter zahlt man in Dresden mit 2.009 Euro nur ein Drittel dessen, was in München, dem Spitzenreiter, aufgerufen wird.

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Platz 1: München

Stolze 6.149 Euro kostet der Quadratmeter in München. Der Preistrend ist ebenfalls mit den Bayern. 1,3 Prozent jährlichen Wertzuwachs haben die Experten bis 2030 errechnet.

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München ist in Deutschland keineswegs alleine. Auch andere Städte wie Frankfurt und Berlin zeigen Tendenzen zur Blasenbildung. Nun kann man die Preisentwicklung bei uns durchaus rationalisieren – eine wichtige Voraussetzung für jede Blase. Gerechtfertigt werden die steigenden Immobilienpreise gerne mit dem anhaltenden billigen Geld der EZB, der Zuwanderung nach Deutschland, der Attraktivität der Ballungsräume, der teilweise gegebenen Misswirtschaft der Kommunen – Paradebeispiel wie so oft ist Berlin - und der Angst der Bürger um ihre Ersparnisse angesichts ungelöster Eurokrise und der hohen Gelddruckgeschwindigkeit der EZB.

Auch ohne Blase sind Immobilien gefährlich

Ob wir in Deutschland in einer Blase bei Immobilien stecken oder auf eine zulaufen, ist letztlich irrelevant. Viel wichtiger sind die langfristigen Aussichten – und diese bleiben bei nüchterner Betrachtung mau. Da ist zum einen die demografische Entwicklung, die zu einem Rückgang der Bevölkerung in Deutschland führen wird. Daran wird auch die ungebremste Zuwanderung nichts ändern. Hinzu kommt, dass letztere vor allem im unteren Marktsegment eine Rolle spielt und gerade günstigen Wohnraum verteuert.

Dieser intensivere Wettbewerb im unteren Preissegment dürfte die Politik noch mehr als bislang auf den Plan rufen. Statt die Ursachen zu bekämpfen, wird weiterhin auf marktfremde Eingriffe gesetzt werden. Weitere Begrenzungen für Vermieter sind dabei nur eine Frage der Zeit, vor allem weil sich damit so schön Symbolpolitik betreiben lässt.

Auch von anderer Seite droht Immobilien in Deutschland Ungemach. Zwar mag es sein, dass das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in der heutigen Form für verfassungswidrig hält. Doch daraus zu schließen, es käme zu einer Entlastung ist naiv. Im Gegenteil darf auf eine weitere Steigerung der Belastung gewettet werden.

Politisch bietet sich ohnehin nichts so sehr an, wie eine höhere Besteuerung der Immobilien. Zum einen, eben weil sie immobil sind und sich dem Zugriff der Politiker nicht entziehen können. Zum anderen, weil sich an ihnen gut eine Neiddebatte führen lässt. Stehen Immobilien doch auch bei uns für einen guten Teil des Vermögenszuwachses in den vergangenen Jahrzehnten.

Noch mag es nicht soweit sein wie in Frankreich, wo – wie hier ausführlich diskutiert – faktisch eine (Teil-)Enteignung der Immobilienbesitzer zugunsten der klammen Staatskassen der Euroländer als „Sanierungsidee“ im Elysee-Palast Gehör findet. Doch wird Neid und Inkompetenz der Politiker auch hierzulande letztlich zulasten der Hauseigentümer gehen.

Auch Immobilien hält man global

Was mich zum Fazit führt: Immobilien gehören in jedes Portfolio, wie von mir immer wieder betont. Dabei sollten wir jedoch auch hier auf eine regionale Streuung achten, zum einen um Klumpenrisiken zu reduzieren, zum anderen, weil die Entwicklung der Immobilienmärkte – wie die zitierte Studie zeigt – global nicht miteinander korreliert sind. Dabei muss es kein direktes Immobilieninvestment sein, da dies nur die wirklich Vermögenden tätigen können. Es ist möglich über Immobilienaktien und Real Estate Investment Trusts (REITS) an der Entwicklung anderer Märkte teilzuhaben. Das sollte bedenken, wer mit weiteren Investitionen am deutschen Immobilienmarkt liebäugelt.