Ich zitiere dies hier entgegen meiner sonstigen Gepflogenheit so ausführlich, damit die Leser von Stelter Strategisch, die immer noch glauben, sie könnten ihr Vermögen angesichts von Euro-, Schulden- und Demografie-Krise mit dem Kauf von Immobilien retten, endlich aufwachen! Was hier völlig reflektionslos gelobt wird, ist eine Neuauflage der DDR-Wohnungspolitik.
Friedrichshain lag ja im Osten
Richtig, Friedrichshain lag ja im Osten und Kreuzberg sah vor der Wende ähnlich aus. So gesehen könnte man die Schultern zucken und sagen, „lass die in Berlin doch machen.“ Das Problem dabei: es beeinflusst die Bundespolitik die in den kommenden Jahren – wie hier immer wieder beschrieben – unter einen massiven Druck kommen wird, über Umverteilung die Kosten der Alterung zu bewältigen, für die jahrzehntelang nicht vorgesorgt wurde. Was immer getan werden kann, ohne den Staatssäckel zu belasten, wird man tun. Mietbegrenzungen bieten sich da an!
Denken wir durch, was passiert, wenn der Staat zunehmend Eigentümer von Immobilien wird, mit dem erklärten Ziel, die Mieten relativ zum Marktpreis zu senken:
1. Zunächst ist das eine Subvention der glücklichen Ist-Mieter zulasten der Allgemeinheit. Mit demselben finanziellen Aufwand könnte man neue Wohnungen bauen und so das Angebot vergrößern (was den Mietanstieg dämpft) oder aber allen Mietern einen staatlichen Zuschuss geben. Es ist offensichtlich, dass die Verwendung von Staatsmitteln zum Aufkauf vorhandener Wohnungen der ineffizienteste Weg ist.
2. Schnell wird sich ein Markt bilden für die Vergabe von Wohnungen in den so subventionierten Häusern. Da die Miete gedeckelt ist, werden andere Formen der Bezahlung an Bedeutung gewinnen. Dies reicht von der Zugehörigkeit zu einer bestimmten Gruppe (Partei, Beruf, ....) bis hin zu Korruption. Letzteres blüht besonders da, wo die Preise nicht marktgerecht sind.
3. In die Immobilien im Staatsbesitz wird allerdings weniger investiert. Das liegt daran, dass auch die Taschen des Staates nicht beliebig tief sind. Zunächst wird das von den Mietern nicht beanstandet, können sie doch besonders günstig wohnen.
4. Der Anteil der staatlichen Immobilien nimmt zu. Da auch diese Wohnungen in den Mietpreisspiegel einfließen, drückt das tiefe Mietniveau der subventionierten Wohnungen das Mietniveau insgesamt. Schön für Mieter, wenig rentabel für Vermieter.
5. Für die Eigentümer der Wohnungen, die nicht im Staatsbesitz sind, wird es immer unattraktiver die Wohnungen zu halten, auch sie verkaufen an den Staat oder kürzen ihre Investitionen.
Kommunismus endet immer gleich: mit dem Verfall der Immobilien und einem Neustart, wenn die staatliche Wohnungskaufgesellschaft wieder verkauft wird, weil die Löcher im Haushalt zu groß sind.
Damit geht der Schuss aber nach hinten los. Heute gehören rund 13,5 Millionen Wohnung in Deutschland privaten Investoren und nur rund 6,5 Millionen großen Immobilienverwaltern. Die privaten Investoren haben zumeist nur eine Wohnung oder ein Haus, weshalb – von Ausnahmen abgesehen – die Verwaltung nicht so professionell ist, wie bei den großen Investoren. Bisher sind die Mieter die Nutznießer der Unprofessionalität der Vermieter. Mieten wachsen langsamer, weil die Vermieter den Konflikt scheuen. Instandhaltungen werden früher durchgeführt, als sie technisch eigentlich erforderlich wären, Modernisierungen, obwohl sie sich eigentlich nicht rechnen.
Bei den professionellen Vermietern ist das anders. Sie betreiben ein aktives Portfoliomanagement und wissen, wo und wie sich eine Investition rechnet. Und vor allem, wie sie ihre Ansprüche gegenüber den Mietern durchsetzen.
Am Ende des „kommunistischen Weges“ dürfte damit ein Konzernkapitalismus stehen. So ist das, wenn die Politik agiert. Bekanntlich ist ja das Gegenteil von „gut“, „gut gemeint“.
Aus Sicht von Investoren ist die Schlussfolgerung eindeutig: In einem Staat, der überaltert, sich finanziell übernimmt (Euro, Migration, Rente, Energiewende), in dem Umverteilung als die Lösung für alles gesehen wird, sollte man nicht in Immobilien investieren. Besser das Geld außerhalb Europas anlegen. Aber das wussten Sie als Leser dieser Kolumne ja schon.
