Immobilienfonds: Verhilft dieses Urteil den Anlegern des Skandalfonds zum Durchbruch?
Die Fondsgesellschaft ZBI hat dieser Tage schon genug Ärger – alleine schon dadurch, dass ihr einstiges Vorzeige-Produkt mächtig in der Krise steckt: der Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI. Die Gesellschaft ZBI musste den Wert des Fonds 2024 nicht nur um knapp 20 Prozent herabsetzen. In der Folge verlor er auch in gleich zwei Gerichtsverfahren. Später zeigten Recherchen der WirtschaftsWoche, dass der Fonds womöglich jahrelang jene Immobilien vernachlässigte, in die er im Namen seiner Anleger investiert hat.
Und jetzt ist nach Informationen der WirtschaftsWoche noch ein weiteres Urteil im Zusammenhang mit dem UniImmo: Wohnen ZBI ergangen, das der Fondsgesellschaft so gar nicht passen dürfte. Es stellt sich gar die Frage: Ist jenes Urteil womöglich der Durchbruch für all jene Anleger, die der Meinung sind, ihre Bank habe sie über die wahren Risiken von Immobilienfonds getäuscht?
Jedenfalls ist das Urteil nicht nur ärgerlich für den zwischenzeitlich größten Immobilienfonds der Republik. Sondern vor allem auch für die Volks- und Raiffeisenbanken, die den UniImmo: Wohnen ZBI einst im großen Stil vertrieben. Die Fondsgesellschaft ZBI ist eine ihrer wichtigsten Tochtergesellschaften.
Das brisante Urteil hat vor wenigen Tagen das Landgericht in Münster gesprochen (Az. 114 O 7/25). Der Kläger war ein Anleger des Fonds aus dem Münsterland, der in den UniImmo: Wohnen ZBI im Jahr 2019 15.000 Euro investiert hatte. Damals war das Anlagevehikel noch ein Investorenliebling, hatten Sparer doch zwischenzeitlich rund fünf Milliarden Euro in den Fonds investiert. Die Beklagte war die vergleichsweise kleine Volksbank Baumberge, die in der münsterländischen Kleinstadt Billerbeck ansässig ist. Das Geldhaus hatte dem Anleger zu dem Investment in den Fonds geraten.
Auslöser für den Rechtsstreit war jener plötzliche Wertverlust des Fonds im Sommer 2024, in dessen Folge er fast 20 Prozent verlor. Der Anleger war darüber nicht bloß verärgert, sondern offenkundig auch arg verwundert: Laut seiner Aussagen vor Gericht hatte er sich von der Volksbank Baumberge eine Empfehlung für eine Geldanlage gewünscht, die sicher ist. Und die liquide sein sollte, also jederzeit verfügbar. Wofür es auch einen Grund gab: Der Mann und seine Frau benötigten das investierte Geld, um ihren Lebensunterhalt aufzubessern. Was selbstredend die Frage aufwirft: Ist bei solch einer Konstellation ein mit Risiken behafteter Fonds überhaupt die passende Anlage?
Die Volksbank Baumberge soll angeblich befunden haben: ja. Der UniImmo: Wohnen ZBI entspreche den Wünschen des Mannes. Jedenfalls gab das der Anleger in der Gerichtsverhandlung an, wie sich der schriftlichen Urteilsbegründung entnehmen lässt. Sie liegt der WirtschaftsWoche vor.
Hinweis in Werbebroschüre reichte nicht
So soll eine Mitarbeiterin der Bank dem Anleger bei dem Beratungsgespräch erklärt haben, es handele sich um eine sichere Anlage. Schließlich sei die Wertentwicklung zum Zeitpunkt des Gesprächs stets positiv gewesen. Der Fonds sei deshalb eine gute Alternative zum Tagesgeld, zumal ein Verkauf stets möglich sei, der Anleger also jederzeit an sein Geld komme. Dabei ist es so, dass Anleger Anteile an offenen Immobilienfonds mindestens 24 Monate halten müssen, ehe sie verkaufen können. Außerdem gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten nach Ablauf der Mindesthaltedauer.
Der Anwalt der Bank widersprach dem Kunden vor dem Landgericht Münster: Das Geldhaus habe die Anlage keineswegs als risikolos dargestellt. Selbstverständlich habe das Institut auch auf die Mindesthaltedauer und die Kündigungsfrist hingewiesen. Darauf mache auch eine Werbebroschüre zu dem Fonds aufmerksam. Außerdem habe sich der Anleger höchstselbst attestiert, gewisse Risiken aushalten zu können und zu wollen, argumentierte die Bank.
Das Landgericht Münster schenkte dem Institut keinen Glauben, sondern dem Anleger. Das lag auch daran, dass bei dem Beratungsgespräch auch dessen Ehefrau sowie die Tochter anwesend waren. Sie bezeugten vor Gericht die Aussagen des Anlegers. Zudem habe das Verhalten des Ehepaares in den Jahren bis zu dem plötzlichen Wertverlust deren Angaben gestützt, wonach sie mit ihrem Ersparten ihren Lebensunterhalt aufbessern wollten, befand das Gericht.
Die ebenfalls von den Richtern vernommene Bankberaterin gab hingegen an, sie könne sich nicht mehr richtig an die Beratung erinnern. Im Übrigen sei ihr auch nicht bewusst gewesen, dass ein Immobilienfonds überhaupt abwerten könne. Was – sofern sie denn stimmt – eine Aussage ist, die weniger die Frau, sondern insbesondere die Volksbank Baumberge in Bedrängnis bringt. Wie kann es sein, dass bei dem Institut Mitarbeiter die Kunden beraten dürfen, denen die grundlegende Funktionsweise gewisser Produkte nicht geläufig ist?
Zudem urteilte das Landgericht im Sinne des Anlegers, weil es auch noch Fehler in jenem Protokoll ausmachte, in dem Banken Beratungsgespräche festhalten müssen. Und weil das Gericht feststellte, dass zumindest in diesem Fall kein allgemeiner Verweis auf die Informationsbroschüre reiche, in der auf Risiken hingewiesen werde, um Anleger ausreichend zu informieren.
Der Fall ist nicht nur für das Institut aus dem Münsterland, sondern für alle Volksbank- und Raiffeisenbanken brisant: Mit den Münsteraner Richtern verurteilt nun schon ein zweites Gericht eines der Geldhäuser zu Schadensersatz im Zusammenhang mit dem UniImmo: Wohnen ZBI. Bereits im vergangenen Jahr hatte das Landgericht Stuttgart die Vereinigte Volksbank Böblingen zu Schadensersatz verurteilt, weil sie eine Anlegerin nicht über die Risiken aufgeklärt haben soll. Mit dem nun zweiten Urteil in einer ähnlichen Fallkonstellation steht damit zunehmend infrage, wie gut die Volks- und Raiffeisenbanken ihre Kunden beraten.
Zugleich könnte das neue Urteil die Basis dafür legen, dass sich das Debakel um den UniImmo: Wohnen ZBI zu einem finanziellen Belastungsfaktor für die Volks- und Raiffeisenbank entwickelt. So könnten sich nun weitere Anleger zu Klagen entschließen, die sich von ihrer Bank ob des Immobilienfonds hintergangen fühlen.
Zank um Risikoeinstufung
Jedenfalls attestiert Christopher Kress, Rechtsanwalt des Klägers und Partner der Kanzlei Aslanidis, Kress & Häcker-Hollmann, dem Urteil eine „enorme Signalwirkung für alle Anleger offener Immobilienfonds“. Der Richterspruch sei auch auf „zahllose Bankberatungen übertragbar“, würden die Institute dabei doch „oftmals nicht über die verschiedenen Rückgabe- und Kündigungsfristen“ der Anlagevehikel informieren. Das Münsteraner Urteil zeige deshalb „einen Weg auf, die Investition in einen offenen Fonds rückabzuwickeln und gleichzeitig einen entgangenen Gewinn zu erhalten“.
Anders als der Kläger-Anwalt Kress nahm die Volksbank Baumberge keine Stellung zu dem Urteil: „Der Vorgang befindet sich in der Bearbeitung“, das Institut könne deshalb „aktuell keine Auskunft dazu erteilen“, hieß es. Auch die Fondsgesellschaft ZBI und deren Mutter, die ebenfalls den Volks- und Raiffeisenbanken gehörende Vermögensverwaltung Union Investment, wollten sich nicht äußern: Sie seien weder in die Beratung der Banken involviert, noch sei den Unternehmen das konkrete Urteil bekannt. Das Landgericht Münster bestätigte der WirtschaftsWoche auf Anfrage, dass eine Kammer das Urteil gesprochen habe.
Die Gerichtsverfahren um mögliche Falschberatungen sind derzeit nur ein rechtliches Problem, dem sich der UniImmo: Wohnen ZBI stellen muss. Zusätzlich dazu überprüft der Europäische Gerichtshof, ob die von der Fondsgesellschaft ZBI vorgenommene Risikoeinstufung des Fonds korrekt war.
Der Anlass dieser Auseinandersetzung ist eine Klage von Verbraucherschützern: Sie hatten moniert, dass die ZBI ein derart riskantes Anlageprodukt über Jahre in die niedrigste Risikoklasse einsortiert hatte. In erster Instanz hat das Landgericht Nürnberg-Fürth den Verbraucherschützern recht gegeben. Die zweite Instanz, das Oberlandesgericht Nürnberg-Fürth, hat den Fall nun an den Europäischen Gerichtshof weitergereicht.
Neben dem UniImmo: Wohnen ZBI sind zahlreiche Immobilienfonds in Schwierigkeiten geraten: Erst in der vergangenen Woche gab der Fonds Wertgrund Wohnselect D bekannt, einstweilen keine Anleger mehr auszuzahlen. Auslöser der Probleme sind die fallenden Immobilienpreise, insbesondere für Bürogebäude.