Vergleichbarkeit Die wichtigsten Fragen zum Mietspiegel

Wie ortsübliche Mieten ermittelt werden, welche Rolle Mietspiegel bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen spielen.

Hier frisst die Miete das Gehalt auf
Die Mieten in den deutschen Großstädten werden nach einer Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung auch im nächsten Jahr kräftig steigen. Die Wissenschaftler rechnen mit einem Anstieg von durchschnittlich 3,5 Prozent, Kaufpreise legen demnach sogar um 6,5 Prozent zu. „Nach mehreren Jahrzehnten stagnierender Immobilienpreise befindet sich der deutsche Immobilienmarkt seit 2010 in einer Boomphase“, teilte das Institut mit. Ursache sei vor allem Wohnungsknappheit in den Städten, in die immer Menschen zögen. Besonders schlimm ist das in... Quelle: ZB
...Hamburg. In der Hansestadt eine freie Wohnung zu finden, ist eine regelrechte Herkules-Aufgabe: In der Hansestadt gibt es nur 1,5 Prozent Leerstand. Wegen des knappen Angebotes stieg der Preis deshalb binnen fünf Jahren um 26 Prozent. Das hat die Stiftung Warentest ermittelt. Quelle: dpa
Platz 6: Dresden Quelle: dpa
Platz 9: Hannover Quelle: obs
Platz 2: Berlin Quelle: dpa
Platz 8: Bremen Quelle: dapd
Platz 7: Köln Quelle: dpa
Platz 3: Frankfurt Quelle: dapd
Platz 10: Düsseldorf Quelle: dpa/dpaweb
Platz 4: Stuttgart Quelle: dpa
Platz 5: Hamburg Quelle: dpa
Platz 1: München Quelle: AP

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht mit den ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde. Die Mieten sind nach Stadtbezirk, Lage, Ausstattung der Wohnungen sowie Baujahr der Immobilie geordnet. Erfasst werden nur Mieten aus Verträgen, die in den vergangenen vier Jahren neu abgeschlossen oder verändert wurden. Mietspiegel werden in der Regel alle zwei Jahre erneuert. Ersatzweise können sie für zwei Jahre mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben werden. Spätestens alle vier Jahre muss die Gemeinde den Mietspiegel komplett neu erstellen.

Was ist ein Mietspiegel?

Einfache Mietspiegel werden von den Gemeinden sowie Mieter- und Eigentümerverbänden erstellt. Die Ergebnisse werden nicht wissenschaftlich überprüft.

Anders sieht es bei einem qualifizierten Mietspiegel aus. Laut Gesetz muss eine solche Übersicht folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet, das heißt beispielsweise ausreichend große Stichproben;
  • alle zwei Jahre erneuert;
  • von den Gemeindevertretern beschlossen sowie den Interessenvertretern von Mietern und Eigentümern abgesegnet.

Qualifizierte Mietspiegel dienen als Leitlinien für laufende Mieterhöhungen. Gemeinden, die nicht über einen qualifizierten Mietspiegel verfügen, behelfen sich mit Übersichten von Nachbargemeinden, sofern die Daten übertragbar sind.

Weniger Luft nach oben
Wie in Frankfurt die Miete nach Mietspiegel berechnet wird.
(Wohnung: 80 Quadratmeter, drei Zimmer, Baujahr 1900, Frankfurt-Bockenheim)
MietbestandteilBetrag  pro qm und  Monat (in Euro)Erläuterung
Grundmiete6,51Wert für Baujahr bis 1918 und 80 qm Wohnfläche
Zuschläge
Wohnungstyp0,60drei Zimmer; bei weniger Zimmern Abschläge 
Grundriss0,28kleinster Wohnraum 15 qm, größter unter 30 qm
Sanitär0,49Bad halbhoch gekachelt, 2002 und später renoviert
Bodenbelag1,36historisches Parkett im restaurierten Altbau
Balkon0,31mindestens 5 qm groß
Energie0,46Heizung und Fenster sind modernisiert
Wohnlage1,94Ostteil von Bockenheim ist Innenstadtgebiet 1 mit besonders hohem Zuschlag
Summe Zuschläge5,44
Gesamtmiete11,95Ortsübliche Vergleichsmiete

Qualifizierte Mietspiegel werden in zwei Formen erstellt:

  • im tabellarischen Mietspiegel sind die Vergleichsmieten nach Wohnlagen, Baujahr und Ausstattung in Tabellen geordnet;
  • im Regressionsmietspiegel setzt sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus einer Grundmiete für unterschiedliche Baujahre und Wohnungsgrößen sowie Zuschlägen für Wohnlagen und Ausstattung zusammen (siehe Tabelle).

Tabellarische Mietspiegel haben eine größere Spannbreite als die präziseren Regressionsmietspiegel. Weil das spezielle statistische Verfahren Regressionsanalyse sehr aufwendig und damit teuer ist, wenden nur wenige Großstädte diese Methode an, beispielsweise München und Frankfurt. In Düsseldorf und Köln gilt dagegen ein tabellarischer Mietspiegel.

Weniger Luft nach oben
Wie sich Frankfurt die geplante Mietpreisbremse auswirkt
(Wohnung: 80 Quadratmeter, drei Zimmer, Baujahr 1900, Frankfurt-Bockenheim)
Mieterhöhung 2012Mieterhöhung 2014
in Prozentalte  Miete (in %)neue  Miete (in %)orts- übliche  Miete* (in %)laut  Gesetz maximal

laut  Mietspiegel maximal

tatsächlich

neue  Miete

ortsübliche Miete*

bestehender Mietvertrag ohne Mietpreisbremse (max. + 20 Prozent in 3 Jahren)
58408809561514,114,110041004
bestehender Mietvertrag mit Mietpreisbremse (max. + 15 Prozent in 4 Jahren)**
58408809561014,1109661004
neuer Mietvertrag ohne Mietpreisbremse (kein Limit, hier: + 25 Prozent )***
108409249561510501004
neuer Mietvertrag mit Mietpreisbremse (maximal + 15 Prozent in 4 Jahren)**
10840924956559661004
* bis April 2014 gelten in Frankfurt die Werte des Mietspiegels 2012, Annahme: Ortsübliche Miete steigt im Mietspiegel 2014 um fünf Prozent; ** bisheriger Stand der politischen Diskussion, Gesetzentwurf liegt noch nicht vor; *** laut Gesetz darf die neue Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, der Bundesgerichtshof hat diese Vorschrift jedoch aufgeweicht;
Quelle: Mietspiegel Frankfurt 2012, eigene Berechnungen

Vermieter können sich bei Mieterhöhungen sowohl an einem einfachen als auch an einem qualifizierten Mietspiegel orientieren (Bundesgerichtshof, VIII ZR 99/09). Wenn Mieter gegen eine Mieterhöhung klagen, müssen sie vor Gericht begründen, warum der Mietspiegel nicht als Maßstab taugt. Laut Bundesgerichtshof kommen unter anderem folgende Gründe infrage:

  • Dem Verfasser des Mietspiegels fehlt es an Sachkunde;
  • das verwendete Datenmaterial ist nicht repräsentativ.
In Arbeit
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Es reicht dagegen nicht, wenn der Mieter einwendet, es fehlten in einem Mietspiegel bestimmte Kategorien, beispielsweise „beste Wohnlage“ (Bundesgerichtshof, VIII ZR 346/12). Vielmehr müssten die Mieter belegen, dass die Wohnlagen in einem Mietspiegel willkürlich und nicht sachgerecht eingeteilt seien.

Falls eine Gemeinde keinen Mietspiegel hat, können sich Vermieter bei Mieterhöhungen auch an einem Sachverständigengutachten oder einer ausreichenden Auswahl an Vergleichswohnungen orientieren. Die Vergleichswohnungen dürfen auch aus dem Bestand des Eigentümers stammen.

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