Vergleichbarkeit: Die wichtigsten Fragen zum Mietspiegel

Wie ortsübliche Mieten ermittelt werden, welche Rolle Mietspiegel bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen spielen.

05.03.2014 - 06:00 Uhr

Die Mieten in den deutschen Großstädten werden nach einer Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung auch im nächsten Jahr kräftig steigen. Die Wissenschaftler rechnen mit einem Anstieg von durchschnittlich 3,5 Prozent, Kaufpreise legen demnach sogar um 6,5 Prozent zu. „Nach mehreren Jahrzehnten stagnierender Immobilienpreise befindet sich der deutsche Immobilienmarkt seit 2010 in einer Boomphase“, teilte das Institut mit. Ursache sei vor allem Wohnungsknappheit in den Städten, in die immer Menschen zögen. Besonders schlimm ist das in...

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...Hamburg. In der Hansestadt eine freie Wohnung zu finden, ist eine regelrechte Herkules-Aufgabe: In der Hansestadt gibt es nur 1,5 Prozent Leerstand. Wegen des knappen Angebotes stieg der Preis deshalb binnen fünf Jahren um 26 Prozent. Das hat die Stiftung Warentest ermittelt.

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Platz 10: Dresden

Kaltmiete: 5,80 € pro Quadratmeter

Nettohaushaltseinkommen: 2690 Euro

Gesamtmiete: 571 Euro

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Platz 9: Hannover

Kaltmiete: 6,00 € pro Quadratmeter

Nettohaushaltseinkommen: 2916 Euro

Gesamtmiete: 585 Euro

Auch die niedersächsische Landeshauptstadt fällt mit vergleichsweise günstigen Mieten auf. Ein Fünftel (20,1 Prozent) des Nettoeinkommens muss ein Haushalt jeden Monat für die Musterwohnung aufbringen. Die Angaben über die Durchschnittseinkommen stammen von MB Research und beinhalten Erhebungen des Statistischen Bundesamtes.

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Platz 8: Berlin

Kaltmiete: 6,20 € pro Quadratmeter

Nettohaushaltseinkommen: 2601 Euro

Gesamtmiete: 599 Euro

Die Bundeshauptstadt ist ein Überraschungskandidat im Ranking der teuersten Städte für Mieter. Unter Studenten steht Berlin hoch im Kurs, nicht zuletzt wegen der günstigen Wohnungen.

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Platz 7: Bremen

Kaltmiete: 6,25 € pro Quadratmeter

Nettohaushaltseinkommen: 2939 Euro

Gesamtmiete: 602,50 Euro

Auch im hohen Norden Deutschlands gibt es, gemessen am Einkommen, vergleichsweise günstige Mieten.

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Platz 6: Köln

Kaltmiete: 7,90 € pro Quadratmeter

Nettohaushaltseinkommen: 3413 Euro

Gesamtmiete: 718 Euro

In der Domstadt gehen von einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen von 3000 Euro 21 Prozent für die Mietwohnung drauf.

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Platz 5: Frankfurt

Kaltmiete: 8,20 € pro Quadratmeter

Nettohaushaltseinkommen: 3304 Euro

Gesamtmiete: 739 Euro

Die deutsche Finanzmetropole am Main gehört zu den teureren deutschen Städten. 22,4 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens werden für die Musterwohnung fällig.

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Platz 4: Düsseldorf

Kaltmiete: 8,50 € pro Quadratmeter

Nettohaushaltseinkommen: 3841 Euro

Gesamtmiete: 760 Euro

Obwohl die durchschnittliche Miete mit 8,50 Euro pro Quadratmeter über dem deutschen Durchschnitt liegt müssen die Rheinländer nur 19,8 Prozent für ihre Miete berappen.

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Platz 3: Stuttgart

Kaltmiete: 8,90 € pro Quadratmeter

Nettohaushaltseinkommen: 3576 Euro

Gesamtmiete: 788 Euro

22 Prozent ihres Einkommens lassen sich die Schwaben ihre Mietwohnung kosten. Und es könnte noch mehr sein, wenn die Stuttgarter Mieter nicht selbst ihr Treppenhaus säubern würden. Kehrwoche heißt das Stichwort, über das anderswo in Deutschland geschmunzelt wird.

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Platz 2: Hamburg

Kaltmiete: 10,00 € pro Quadratmeter

Nettohaushaltseinkommen: 3339 Euro

Gesamtmiete: 725 Euro

Die Gehälter in der bekanntesten Hansestadt liegen deutlich höher als im Rest Norddeutschlands. Allerdings unterscheiden sihc die Mieten von Stadtteil zu Stadtteil mitunter eklatant: So kostet der Quadratmeter in Rönneburg rund 7,50 Euro, in Rotherbaum und St. Pauli sind es durchschnittlich 14,50 Euro.

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Platz 1: München

Kaltmiete: 10,70 € pro Quadratmeter

Nettohaushaltseinkommen: 3858 Euro

Gesamtmiete: 914 Euro

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Ein Mietspiegel ist eine Übersicht mit den ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde. Die Mieten sind nach Stadtbezirk, Lage, Ausstattung der Wohnungen sowie Baujahr der Immobilie geordnet. Erfasst werden nur Mieten aus Verträgen, die in den vergangenen vier Jahren neu abgeschlossen oder verändert wurden. Mietspiegel werden in der Regel alle zwei Jahre erneuert. Ersatzweise können sie für zwei Jahre mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben werden. Spätestens alle vier Jahre muss die Gemeinde den Mietspiegel komplett neu erstellen.

Was ist ein Mietspiegel?

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er soll es dem Mieter erleichtern, die Angemessenheit von Mieterhöhungen zu überprüfen. Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel. Letzterer muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein. Mieterhöhungen müssen sich an solchen Übersichten orientieren. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen.Stand: Juli 2013

Was hat der BGH entschieden?

Bei den Verfahren ging es darum, ob manche Stadtteile so außergewöhnlich sind, dass bei ihnen ein eigener Mietspiegel gerechtfertigt ist. Das hat der BGH verneint. In den Fällen ging es um eine ehemalige Zechen- und eine ehemalige Soldatensiedlung. Solche Siedlungen sind in der Regel immer noch deutlich billiger als andere Mietwohnungen. Mit seinen Urteilen hat der BGH nun entschieden, dass auch für solche Siedlungen der Mietspiegel der Gemeinde maßgeblich ist.

Hat dies etwas zu tun mit der Frage nach bezahlbaren Wohnraum?

Wegen der großen Nachfrage gibt es vor allem in Großstädten, Ballungszentren und angesagten Universitätsstädten zu wenig günstige Wohnungen. Da Vermieter bei Neuvermietungen nicht an Mietspiegel gebunden sind, erhöhen sie nach Angaben des Deutschen Mieterbundes die Mietpreise um bis zu 40 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auf Dauer werden sich die höheren Preise auf die Mietspiegel auswirken und damit auf die Mieten aller.

Für wen ist das Urteil relevant?

Unmittelbar für die Mieter der Zechen- und ehemaligen Soldatensiedlung, über deren Fall entschieden wurde. Aber letztlich ist die Entscheidung für alle Mieter von Bedeutung - zumindest überall da, wo es Mietspiegel gibt, aber Vermieter mit Sachverständigengutachten arbeiten.

Was fordert der Deutsche Mieterbund?

Der Deutsche Mieterbund sieht den sozialen Frieden durch die ständig steigenden Mieten gefährdet. Er fordert daher, dass vor allem im mittleren und unteren Preissegment deutlich mehr Wohnungen gebaut werden. Er möchte außerdem eine Obergrenze für Wiedervermietungen und Mieterhöhungen. Außerdem fordert der Mieterbund, dass bei der ortsüblichen Vergleichsmiete künftig alle Mieten berücksichtigt werden und nicht nur die teuren Abschlüsse der letzten Jahre.

Einfache Mietspiegel werden von den Gemeinden sowie Mieter- und Eigentümerverbänden erstellt. Die Ergebnisse werden nicht wissenschaftlich überprüft.

Anders sieht es bei einem qualifizierten Mietspiegel aus. Laut Gesetz muss eine solche Übersicht folgende Voraussetzungen erfüllen:

nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet, das heißt beispielsweise ausreichend große Stichproben;
alle zwei Jahre erneuert;
von den Gemeindevertretern beschlossen sowie den Interessenvertretern von Mietern und Eigentümern abgesegnet.

Qualifizierte Mietspiegel dienen als Leitlinien für laufende Mieterhöhungen. Gemeinden, die nicht über einen qualifizierten Mietspiegel verfügen, behelfen sich mit Übersichten von Nachbargemeinden, sofern die Daten übertragbar sind.

Qualifizierte Mietspiegel werden in zwei Formen erstellt:

im tabellarischen Mietspiegel sind die Vergleichsmieten nach Wohnlagen, Baujahr und Ausstattung in Tabellen geordnet;
im Regressionsmietspiegel setzt sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus einer Grundmiete für unterschiedliche Baujahre und Wohnungsgrößen sowie Zuschlägen für Wohnlagen und Ausstattung zusammen (siehe Tabelle).

Tabellarische Mietspiegel haben eine größere Spannbreite als die präziseren Regressionsmietspiegel. Weil das spezielle statistische Verfahren Regressionsanalyse sehr aufwendig und damit teuer ist, wenden nur wenige Großstädte diese Methode an, beispielsweise München und Frankfurt. In Düsseldorf und Köln gilt dagegen ein tabellarischer Mietspiegel.

Vermieter können sich bei Mieterhöhungen sowohl an einem einfachen als auch an einem qualifizierten Mietspiegel orientieren (Bundesgerichtshof, VIII ZR 99/09). Wenn Mieter gegen eine Mieterhöhung klagen, müssen sie vor Gericht begründen, warum der Mietspiegel nicht als Maßstab taugt. Laut Bundesgerichtshof kommen unter anderem folgende Gründe infrage:

Dem Verfasser des Mietspiegels fehlt es an Sachkunde;
das verwendete Datenmaterial ist nicht repräsentativ.

Es reicht dagegen nicht, wenn der Mieter einwendet, es fehlten in einem Mietspiegel bestimmte Kategorien, beispielsweise „beste Wohnlage“ (Bundesgerichtshof, VIII ZR 346/12). Vielmehr müssten die Mieter belegen, dass die Wohnlagen in einem Mietspiegel willkürlich und nicht sachgerecht eingeteilt seien.

Falls eine Gemeinde keinen Mietspiegel hat, können sich Vermieter bei Mieterhöhungen auch an einem Sachverständigengutachten oder einer ausreichenden Auswahl an Vergleichswohnungen orientieren. Die Vergleichswohnungen dürfen auch aus dem Bestand des Eigentümers stammen.