Grunderwerbsteuer: So zahlen Käufer von Immobilien weniger Steuer
Grunderwerbssteuer: Wie Immobilienkäufer weniger zahlen.
Foto: imago imagesZwei Schwestern aus dem Rheinland hatten von ihrer Mutter je zur Hälfte ein Einfamilienhaus geerbt. Erst später entschieden sie, dass eine von ihnen im Haus wohnen sollte. Sie kaufte der anderen Schwester ihren Anteil ab. Der Nachteil: So musste die Käuferin für die Haushälfte Grunderwerbsteuer zahlen. Diese beim Kauf eines Grundstücks fällige Steuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Sie ist in den vergangenen Jahren in den meisten Ländern kräftig gestiegen. Steht auf dem Grundstück ein Haus, wird die Steuer auf den Gesamtpreis fällig.
Eine aktuelle Studie der Deutschen Bank zeigt: Viele Erben dürfen sich über Wohneigentum freuen. Bis 2060 werden laut Studie Wohnimmobilien im Wert von 2,7 Billionen Euro vererbt.
Quelle: Deutsche Bank
Aber auch in den nächsten fünf Jahren bis 2020 ist das Erbvolumen bei dem Immobilien gewaltig. Immobilien im Wert von 100 Milliarden Euro sollen bis dahin vererbt werden. Den größten Anteil mit fast 60 Prozent machen Wohnimmobilien aus.
Foto: dpaDie Studie macht aber auch auf einen Missstand aufmerksam. Es gibt in Deutschland aufgrund der alternden Bevölkerung einen Bedarf an barrierefreien Wohnungen für Senioren. 750.000 altersgerechte Wohnung fehlen demnach aktuell in Deutschland.
Foto: dpaVon den circa acht Millionen reinen Seniorenhaushalten, leben 50 Prozent in Wohnungen die vor 40 Jahren gebaut wurden. Nur fünf Prozent leben bereits in einer barrierefreien Wohnung, so die Studie.
Foto: dpaAus diesem Mangel an altersgerechten Wohnungen und einer immer älter werdenden Bevölkerung werden in den kommenden Jahr massive Investitionen fällig. Die Studie schätzt das nötige Investitionsvolumen in den kommenden Jahren auf 40 Milliarden Euro.
Foto: dpaDie Studie schlägt vor, das Bedarfsproblem als Generationenprojekt aufzufassen. Viele ältere Leute überlassen schon vor ihrem Tod den Nachkommen das Haus, bleiben aber zunächst darin wohnen. Die Verfasser der Studie schlagen vor, dass die Erben als Gegenzug der Schenkung die Immobilie altersgerecht sanieren.
Foto: dpaAlternativ zur Renovierung schlagen die Verfasser vor, die älteren Generationen sollten früher ausziehen und dafür von den Nachkommen die Kosten für einen anderen Alterswohnsitz tragen.
Foto: dpaDie Erbschaftswelle stellt auch die Finanzdienstleister vor neue Herausforderungen. Sie müssen die Finanzierung von Umbauten, die regionalen Risiken und die Objektrisiken richtig bewerten, um Probleme im Erbfall zu vermeiden.
Foto: dpaIn Nordrhein-Westfalen ist die Steuer mit aktuell 6,5 Prozent besonders hoch. Hätten die Schwestern die Aufteilung im Zuge der Erbauseinandersetzung geregelt, wäre keine Grunderwerbsteuer angefallen – hier greift eine gesetzliche Ausnahme. Beim späteren Übertrag gilt diese nicht mehr. Das hat etwa das Finanzgericht Rheinland-Pfalz in einem vergleichbaren Fall entschieden (4 K 1380/13).
Das Beispiel zeigt, wie schnell unnötig viel Steuer anfallen kann. Insgesamt haben Immobilienkäufer im vergangenen Jahr 12,4 Milliarden Euro Grunderwerbsteuer gezahlt, fast doppelt so viel wie noch 2011.
Profi-Investoren drücken sich oft komplett. Dafür kaufen sie Immobilien nicht direkt, sondern als Teil eines Unternehmens. Übernehmen sie weniger als 95 Prozent der Unternehmensanteile, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Zwischen 1999 und 2016 wurden 35 Prozent der bei Großkäufen (ab 800 Einheiten) übertragenen Wohnungen auf diesem Weg gekauft, teilte die Bundesregierung jüngst mit (Drucksache 18/11919).
Wohnung gesucht
Studenten wohnen gerne in Uni-Nähe, für Familien dagegen sind die Entfernung zur Arbeitsstelle und zur nächsten Schule entscheidend. Worauf die Deutschen bei der Wohnungssuche achten, hat das Immobilienportal immowelt.de in einer repräsentativen Studie untersucht. Das Ergebnis: Auch wenn die Bedürfnisse meist individuell sind – bei den großen Standortfaktoren sind sich die 1000 Befragten überraschend einig. Die zehn wichtigsten im Folgenden.
Foto: dpaPlatz 10: Kinderbetreuung
Ob Kita, Krippe oder Kindergarten – für 7 Prozent der Deutschen ist es wichtig, in der Nähe von Betreuungsangeboten zu wohnen. Bei den befragten Familien ist der Anteil deutlich höher: Hier gaben 19 Prozent an, nahegelegene Tagesstätten in die Wohnungssuche miteinzubeziehen.
Foto: dpaPlatz 9: Kneipen und Restaurants in der Nähe
Nach dem Kneipenabend noch stundenlang mit den öffentlichen Verkehrsmitteln bis nach Hause fahren? Für 8 Prozent der Deutschen kommt das nicht infrage. Sie gaben an, die Nähe zu Kneipen oder Restaurants bei der Suche nach einem neuen Wohnort zu berücksichtigen. Bei den Single-Haushalten liegt der Wert mit 9 Prozent leicht höher.
Foto: dpaPlatz 8: Schulen in der Nähe
Ebenfalls entscheidend, vor allem für Familien mit Kindern, ist die Entfernung zur nächsten Schule. Während nur 2 Prozent der Haushalte ohne Kinder diesen Faktor wichtig finden, sind es bei den Familien 38 Prozent. Insgesamt liegt der Wert damit bei 11 Prozent.
Foto: dpaPlatz 7: Gute überregionale Anbindung
Wer in den Urlaub fliegt, freut sich, wenn der nächste Flughafen um die Ecke ist. Das gilt auch für ICE-Bahnhofe und Autobahnanbindungen. Rund 11 Prozent der Deutschen wünschen sich, dass ihre Wohnort überregional gut angebunden ist – das gilt besonders für Mehrpersonen-Haushalte ohne Kinder (13 Prozent).
Foto: dpaPlatz 6: Kultur- und Freizeitangebote
Doch warum in die Ferne schweifen... Deutlich wichtiger als überregionale Anbindung ist den meisten Deutschen die Nähe zu Kultur- und Freizeitangeboten. Insgesamt 21 Prozent der Befragten gaben an, diesen Standortfaktor bei der Wohnungssuche besonders wertzuschätzen. Bei den Single-Haushalten sehen das sogar 26 Prozent so.
Foto: dpaPlatz 5: Ansehen/Image der Nachbarschaft
Für Familien weniger wichtig, für Haushalte ohne Kinder dagegen umso mehr: Für rund 23 Prozent der Deutschen ist es entscheidend, in einer angesehenen Nachbarschaft zu wohnen. Während rund 25 Prozent kinderlosen Haushalte ihre Wohnungen nach diesem Kriterium aussuchen, sind es bei den Familien lediglich 16 Prozent.
Foto: dpaPlatz 4: Gute Parkmöglichkeiten in der Umgebung
Nicht nur Schulen, Kitas und Restaurants sollen in der Nähe sein. Auch der Gang zum nächsten Parkplatz kann die Wahl der richtigen Wohnung beeinflussen. Rund 25 Prozent der Befragten würden sich laut der Umfrage weigern, eine Wohnung zu beziehen, wenn der Stellplatz für den eigenen Wagen zu weit entfernt ist.
Foto: dpaPlatz 3: Kurzer Weg in die Arbeit
Pendeln macht unglücklich, fand der Wirtschafts-Nobelpreisträger Daniel Kahnemann 2003 in einer Studie für die Princeton-Universität heraus. Das sehen auch die meisten Deutschen so: Für 31 Prozent ist bei der Wohnungssuche die Entfernung zur Arbeitsstelle entscheidend. Das gilt vor allem für Haushalte mit Kindern: Hier sind es sogar 40 Prozent.
Foto: dpaPlatz 2: Gute Anbindung an den ÖPNV
Single-Haushalte dagegen schätzen vor allem die Nähe zum öffentlichen Nahverkehr: Während 51 Prozent der Alleinstehenden gerne neben einer U-Bahn-, Bus- oder Straßenbahnhaltestelle wohnen, sind es bei den Familien nur 33 Prozent. Insgesamt ist dieser Aspekt für 45 Prozent der Deutschen ausschlaggebend – und damit das zweitwichtigste Kriterium bei der Wohnungssuche.
Foto: dpaPlatz 1: Gut erreichbare Einkaufsmöglichkeiten
Mit großem Abstand aber schauen Wohnungssuchende in Deutschland darauf, wo sie einkaufen können: Mit der Zustimmung von 75 Prozent der Befragten ist die Nähe zu Supermärkten und Geschäften das Hauptkriterium bei der Auswahl eines neuen Domizils. Personen ohne Kinder ist das allerdings noch wichtiger als Familien – hier sind es lediglich 58 Prozent, die nahgelegene Einkaufsmöglichkeiten in die Wohnungssuche einbeziehen.
Foto: dpaNach Berechnungen des Maklerunternehmens Aengevelt entgingen dem Fiskus 2016 so allein in Düsseldorf, Berlin und Frankfurt über 380 Millionen Euro. Eine Arbeitsgruppe der Länder soll Lösungen erarbeiten, um der Strategie einen Riegel vorzuschieben. Ihren Bericht soll sie „möglichst“ bis Oktober 2017 vorlegen.
Private Käufer können die Steuerlast allenfalls senken. Kaufen sie ein unbebautes Grundstück und bauen darauf ein Haus, müssen sie im Idealfall nur auf den Grundstückspreis Steuer zahlen. Dafür dürfen sie aber keinen einheitlichen Vertrag für Grundstückskauf und Bau schließen. Separate Kalkulationen und ein paar Tage Abstand zwischen beiden Vertragsschlüssen erhöhen die Chance, dass das Finanzamt mitspielt.
Zahlt der Käufer einer schon gebauten Immobilie eine Ablöse für Markise, Einbauküche oder Alarmanlage, anstatt dies über den Kaufpreis zu begleichen, senkt auch das die Steuer. Solche Ausstattungen zählen nicht als „wesentliche Bestandteile“ – und nur auf die fällt Grunderwerbsteuer an (Finanzgericht Köln, 5 K 3894/01). „Der zu versteuernde Kaufpreis reduziert sich also um Einrichtungen, die der Käufer übernimmt“, sagt Bettina Rau-Franz, Steuerberaterin aus Essen.
Bislang durften Wohnungskäufer den mit Grunderwerbsteuer belasteten Preis auch um den Betrag einer übernommenen Instandhaltungsrücklage mindern. Im vergangenen Jahr entschied der Bundesfinanzhof jedoch, dass dies nicht für eine Zwangsversteigerung gilt. Dabei signalisierte er, dass womöglich auch beim normalen Kauf nicht an dieser alten Rechtsprechung festgehalten wird (II R 27/14). Hier droht künftig also mehr Steuer.