Immobilien: So bleiben Sie flexibel bei der Baufinanzierung
Das Leben läuft oft anders als geplant. Das kann bei langfristigen Verträgen oder Vereinbarungen schnell zum Risiko werden. Vor allem, wenn es um das größte Investment geht, das die meisten Menschen in ihrem Leben tätigen, nämlich einen Immobilienkauf. Eine möglichst flexible Baufinanzierung kann sich im Fall der Fälle mehr als auszahlen.
Eine Finanzierung läuft oft Jahrzehnte, und das Leben hält selten die Linie: Kinder, Jobwechsel, Trennung oder Pflegefälle machen starre Raten schnell zur Belastung. „Flexibilität heißt: feste Zinsen als Sicherheitsnetz, dazu Sondertilgungen und Tilgungswechsel für Handlungsspielraum“, erklärt Carolin Telle, selbstständige Spezialistin für Baufinanzierung.
„Unser Grundsatz: niedrige Anfangstilgung, hohe Sondertilgungsfreiheit. Damit bleiben der Käufer oder die Käuferin flexibel und zahlen trotzdem effektiv zurück – nämlich genau das, was sie sich in der jeweiligen Lebensphase leisten wollen.“
Mehr oder weniger Tilgung, je nach finanzieller Lage
Auch Max Herbst empfiehlt, Baudarlehen zu wählen, die mit möglichst vielen Optionen versehen sind. Dazu zählen neben der Sondertilgung vor allem Tilgungsveränderungen. „Ein Prozent Tilgungsveränderung bei einem Kredit über 400.000 Euro sind monatlich 333 Euro mehr oder weniger Rate“, rechnet der Gründer der FMH-Finanzberatung vor.
Flexibilität ist besonders für junge Familien entscheidend. „Ein vertraglich vereinbarter Ratenwechsel schafft Spielraum, wenn sich Einkommen und Ausgaben durch Elternzeit, Teilzeit oder Betreuungskosten verändern“, erklärt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „So lässt sich die Finanzierung an die jeweilige Lebenssituation anpassen, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.“ Mitunter verändert sich die finanzielle Situation aber auch zum Besseren. Dann sind gegebenenfalls Sondertilgungen sinnvoll.
Die besten Angebote bei bundesweiten und regionalen Anbietern
Exklusiv für die WirtschaftsWoche hat die FMH-Finanzberatung die besten flexiblen Baufinanzierungen von regionalen und bundesweiten Anbietern analysiert. Der Kaufpreis der Immobilien wurde mit 500.000 Euro festgelegt. Das Darlehen beträgt entweder 350.000 Euro oder 450.000 Euro, was einer Beleihung von 70 beziehungsweise 90 Prozent entspricht. Die Tilgung liegt bei zwei Prozent. Ausgezeichnet wurden die Baufinanzierungen, die bei einem vergleichsweise geringen Effektivzins eine Sondertilgung mit möglichst geringem Zinsaufschlag und eine möglichst flexible Tilgungsveränderung bieten.
Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren wurden die DKB Deutsche Kreditbank, die Gladbacher Bank, die 1822direkt und die BBBank mit „sehr gut“ ausgezeichnet. Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren gab es die Bestnote für die DKB Deutsche Kreditbank, die Gladbacher Bank und die ING. Bei den regionalen Anbietern wurden bei einer Zinsbindung von zehn Jahren die PSD Bank RheinNeckarSaar und die Sparda-Bank Nürnberg mit einem „sehr gut“ ausgezeichnet.
Der Effektivzins liegt bei zehnjähriger Zinsbindung je nach Beleihung zwischen 3,32 und 3,91 Prozent. Einen Zinsaufschlag für eine fünfprozentige Sondertilgung berechnen nur die Gladbacher Bank mit 0,04 Prozent und die BBBank mit 0,05 Prozent. Die Spanne für die Tilgungsveränderung liegt in der Regel bei einem bis fünf Prozent, lediglich die 1822direkt und die Sparda-Bank Nürnberg beginnen erst bei zwei Prozent. Diese Veränderung ist mindestens zweimal möglich, mitunter aber auch dreimal oder beliebig oft.
Bei der 20-jährigen Zinsbindung liegt der Effektivzins zwischen 3,96 und 4,41 Prozent. Die Bedingungen für Sondertilgung und Tilgungsspanne sind die gleichen wie bei der kürzeren Laufzeit.
Tilgungsveränderung wichtiger als Sondertilgung
Wer flexibel finanzieren will, sollte neben dem Effektivzins vor allem auf die Tilgungsveränderungen achten. „Eine Sondertilgung ist angenehm, aber weniger wichtig, denn da gibt es immer noch die Geldanlage und die Rückzahlung eines größeren Betrages am Ende der Zinsbindung oder nach zehn Jahren“, erläutert Herbst. Denn nach zehn Jahren kann jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist gekündigt werden – auch wenn es ursprünglich länger abgeschlossen wurde. So ist es gesetzlich geregelt. Verbraucher sollten darauf achten, dass Sondertilgungsrechte vertraglich vereinbart werden.
„Das gilt besonders bei einer niedrigen Anfangstilgung, die sich dadurch ausgleichen lässt“, sagt Verbraucherschützer Nauhauser. So könne bei steigendem finanziellen Spielraum die Entschuldung gezielt beschleunigt werden. „Auch die Möglichkeit, die Tilgungsrate während der Vertragslaufzeit mehrfach anzupassen, ist ein wichtiger Aspekt, der zusätzliche Flexibilität bietet“, ergänzt er.
Baufinanzierungs-Expertin Carolin Telle warnt übrigens davor, Flexibilität mit Variabilität zu verwechseln. „Variable Zinsen ohne feste Bindung sind kein Sicherheitsnetz, sondern ein Risiko“, betont sie. Ein weiterer Fallstrick sei, für Flexibilität draufzuzahlen, ohne sie zu nutzen – wer keine Sondertilgungen leisten kann, sollte sie auch nicht teuer einkaufen.
Auch von einem niedrigsten Effektivzins sollten sich Immobilienkäufer nicht blenden lassen. „Entscheidend ist, dass die Finanzierung zur eigenen Lebensrealität passt und langfristig tragfähig bleibt – ein paar Basispunkte weniger bringen nichts, wenn die Struktur starr ist“, unterstreicht Telle.
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