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Wohnkosten Warum die Mieten in Hamburg nicht explodiert sind

Quelle: imago images

Auch in Hamburg steigen die Wohnkosten, aber weniger stark als anderswo. Ein Grund dafür: Es wird so viel gebaut wie in keiner anderen deutschen Großstadt. So funktioniert Wohnungspolitik ganz ohne Mietendeckel. Teil 15 von „Nächster Halt: Aufbruch“, unserer Serie zur Bundestagswahl.

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Dieser Artikel ist Teil unserer Serie zur Bundestagswahl 2021. Wir folgen der längsten IC-Strecke Deutschlands – vom Südwesten bis in den Nordosten. Nächster Halt: Aufbruch – Fahrt durch eine unterschätzte Republik

Es ist einer der angenehmeren Wahlkampftermine für Olaf Scholz. Anfang Juli läuft der Kanzlerkandidat der SPD an Baggern und Baucontainern vorbei. Seine Mitarbeiter haben ihn in Münchens Mustersiedlung geschickt, auf ein ehemaliges Kasernengelände östlich des Englischen Gartens. Dort haben städtische Wohnungsbaugesellschaften gemeinsam mit Genossenschaften, Baugemeinschaften und Immobilienunternehmen gebaut, ein Drittel der Wohnungen wurde mit viel Holz errichtet. Neben Mehrfamilienhäusern mit geförderten Wohnungen stehen Stadtvillen.

Scholz redet sich in Fahrt: Er spricht sich dafür aus, in neuen Vierteln den Anteil sozial geförderter Wohnungen vorzuschreiben. Als Finanzminister habe er erfassen lassen, welche Grundstücke der Bund besitze – damit diese verkauft und bebaut werden können. Passiert ist dazu auf Bundesebene noch nicht viel, aber das interessiert an jenem Sommertag niemanden. Es gelte, die Phase mit knappem Angebot an Wohnraum durchzustehen, sagt Scholz: „Und wir müssen dagegen anbauen.“

Es ist die Strategie, die Scholz bereits als Hamburger Bürgermeister verfolgt hat. 2011 gewannen er und die SPD in Hamburg den Wahlkampf mit dem Thema Wohnen. Zu Zeiten des CDU-geführten Senats stiegen die Mietkosten und Wohnungspreise Ende der 2000er Jahre spürbar an. 



Dann führte der heutige Kanzlerkandidat Scholz seine Partei zurück in die Regierung. Seither gilt in Hamburg die Losung, möglichst viel zu bauen. Und zwar gemäß dem sogenannten Drittel-Mix: Je ein Drittel der Baugenehmigungen soll auf geförderte, eines auf frei finanzierte Mietwohnungen und eines auf Eigentumswohnungen entfallen.

Das kommt auch bei Vertretern der Immobilien- und Finanzwirtschaft an: Hamburgs Wohnungspolitik weise eine ausgewogene Balance zwischen staatlichen und marktwirtschaftlichen Elementen auf, schreibt Jochen Möbert von DB Research in einer Studie. In Zeiten, in denen das Bundesverfassungsgericht gerade den umstrittenen Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt hat, klingt das wie ein Lob.

Scholz darf den Wohnungsbau in der Hansestadt also durchaus als Erfolg reklamieren – auch wenn die sozialdemokratische Bilanz im Detail noch ein paar Mängel ausweist. Doch dazu später.

Es ist für alle Parteien eines der bestimmenden Themen vor der Bundestagswahl: Wie lässt sich in Großstädten und regionalen Zentren stoppen, dass Mieten (und Kaufpreise) immer weiter steigen? Wie für bezahlbaren Wohnraum sorgen? Mit Zwang – oder mit Vorgaben und Anreizen?



Neue Mieter müssen auch in Hamburg trotzdem immer höhere Zahlungen leisten. Aber im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten steht die Hansestadt recht gut da.

Gemessen an Stuttgart oder Berlin wirkt die Entwicklung in Hamburg vergleichsweise harmlos: plus 13 Prozent bei den Angebotsmieten zwischen 2011 und 2017. Vor allem dann, wenn man sie mit dem Anstieg des durchschnittlichen Bruttoeinkommens in Beziehung setzt.



Das hat seinen Grund besonders in der Bauaktivität: Der Senat genehmigt seit 2013 mehr als 10.000 Wohnungen pro Jahr (nur 2015 waren es knapp 500 weniger), im vergangenen Jahr wurden erstmals seit 2006 wieder mehr Wohnungen fertiggestellt als zugelassen.

In keiner anderen deutschen Großstadt wird so viel neuer Wohnraum geschaffen.



Aktuelle Zahlen belegen allerdings auch, dass der Drittel-Mix in Hamburg nur mit einem Trick erreicht wird: Geförderte Wohnungen machten eher nur ein gutes Viertel des gesamten Neubaus aus, analysiert der Wissenschaftler Joscha Metzger. Der Senat bezieht den 30-Prozent-Anteil geförderten Wohnungsbau dagegen nur auf die Geschosswohnungen, da werde er erfüllt.

Kritiker bemängeln jedoch, dass der Mix gar nicht stimme, wenn man statt der Einheiten die Wohnfläche betrachte: Geförderte Wohnungen fallen deutlich kleiner aus als die ohne Förderung und vor allem als Eigentumswohnungen. Nach 20 Jahren entfällt zudem deren Sozialbindung, dann landen sie auf dem freien Markt. 



Und: Zwar wurden 2019 mehr als 3.700 Sozialwohnungen bezogen, mehr als in jedem anderen der 20 Jahre zuvor. Aber insgesamt ist die Zahl der Wohnungen, deren Mieten gebunden sind, immer weiter gesunken, auf zuletzt etwa 83.000. Insgesamt gibt es in Hamburg etwa eine Million Wohnungen.

Mehr zum Thema: Dieser Artikel ist Teil unserer Serie zur Bundestagswahl 2021. Wir folgen der längsten IC-Strecke Deutschlands – vom Südwesten bis in den Nordosten. Nächster Halt: Aufbruch – Fahrt durch eine unterschätzte Republik

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