Dirk Iserlohe, 52, würde eher als Kapitän durchgehen denn als Mitinhaber einer hochpreisigen Hotelkette: Seine Haare sind halblang und leicht gewellt, er trägt Vollbart.
Die orangene Krawatte mit Paisley-Muster, die Iserlohe an diesem Sommertag in Köln trägt, die rötlichen Manschettenknöpfe und die kleine Ecke eines Einstecktuchs, die aus der Jacketttasche blitzt, wirken aus der Zeit gefallen. „Wenn man an der Reling steht, spritzt einem schon mal Wasser ins Gesicht“, sagt er und lehnt sich zurück.
Wasser bekommt er derzeit häufig ins Gesicht – und zwar aus mehreren Richtungen. Anleger, die über einst von Iserlohe betreute Fonds in Hotelimmobilien in München und in Augsburg investiert hatten, meinen, dass er sich auf ihre Kosten bereichert hat. Zwei Strafanzeigen wurden erstattet, die Staatsanwaltschaft in Köln ermittelt gegen ihn wegen Insolvenzverschleppung. Iserlohe weist die Vorwürfe als haltlos zurück.
Die Hotelkette Dorint, an der Iserlohe beteiligt ist, steckt seit fast zehn Jahren in der Krise. Dabei boomt die deutsche Hotellandschaft wenigstens seit 2009. Sowohl die Zahl der vermieteten Zimmer als auch die Preise sind seitdem jedes Jahr kräftig gestiegen, vor allem in großen Städten. Die auf Geschäftskunden ausgerichteten Dorint Hotels füllen sich aber vergleichsweise schlecht. Seit Jahren zahlt Dorint Pachten nicht pünktlich.
Profit mit 39 Hotels
Trotzdem hat das Unternehmen überlebt. Die Kette mit aktuell 39 Hotels profitierte davon, dass sie und die von ihr zum Betrieb der Hotels gepachteten Gebäude denselben Kapitän haben: Dirk Iserlohe. Bei der Dorint ist er zwar nicht Geschäftsführer, zieht als Miteigentümer aber die Fäden. Die Hotelimmobilien gehören regelmäßig geschlossenen Fonds, also privaten Anlegern. Viele dieser Fonds werden von Iserlohe gemanagt. Er konnte sich Pachten praktischerweise selbst stunden, wenn er es brauchte. Die Leidtragenden waren die Anleger.
Aber damit muss nun Schluss sein. Das sieht Iserlohe selbst so, zumindest sagt er es. Er hat ein Sanierungskonzept aufgesetzt, von dem alle profitieren sollen: Die Dorint-Kette und – mit Abstrichen – auch die Immobilienbesitzer, also die Fonds. Nur braucht er dafür erneut frisches Geld: Reiche Privatpersonen sollen bis zu 60 Millionen Euro zur Verfügung stellen. Hält der Kapitän diesmal Kurs?
"Feiern Sie heute die Millionenverluste anderer Dorint-Anleger?"
Ein Junitag in Stuttgart. Dirk Iserlohe ist nach Stuttgart gereist, um den Geburtstag seines Flughafenhotels zu feiern. Vor dem Haus liegt ein roter Teppich. Luftballons in Dorints Unternehmensfarbe Blau tanzen im Wind. Der Sekt steht bereit. Komödiant und Dorint-Markenbotschafter Ingolf Lück ist auch da.
Iserlohe schüttelt im Innenraum fleißig die Hände seiner Gäste, als auf der gegenüberliegenden Straßenseite zwei Frauen ein Plakat ausrollen. „Dirk Iserlohe, feiern Sie heute die Millionenverluste anderer Dorint-Anleger?“, steht darauf. Der implizierte Vorwurf richtet sich an die ganze Unternehmensgruppe „Ebertz & Partner“, zu der auch Hotelbetreiber Dorint gehört.
Keine Puffer für schlechte Zeiten
Als Herbert Ebertz – auch als Mr. Dorint bekannt – in den Siebzigerjahren Ebertz & Partner (E&P) gründet, will er vor allem eines: geschlossene Hotelfonds auflegen.
Um durch möglichst gut kalkulierbare Pachteinnahmen die Fonds für Anleger attraktiv machen zu können, hat in der Regel Dorint die Hotels gemietet, an der Ebertz damals direkt beteiligt war. Die Pachten waren teilweise von Anfang an zu hoch oder ließen zumindest keinen Puffer für schlechte Zeiten. Doch Ebertz wollte nicht in erster Linie an den Hotels verdienen, sondern an den Fonds, etwa über Gebühren. „Ebertz & Partner war über Jahrzehnte ein Fondsinitiator mit angeschlossener Hotelabteilung“, sagt Iserlohe.
Das Konzept funktionierte. Viele reiche Privatpersonen stiegen bei den Hotelfonds ein. Darunter sind auch Prominente, wie der ehemalige Fußballnationalspieler Wolfgang Overath. Im Schnitt investierten die Anleger bei E&P 400.000 Euro.
Wiwo-Ranking: Die beliebtesten Hotelportale 2015
Für das Mittelständler-Ranking der WiWo wurden 5142 Entscheider, Einkäufer und Nutzer befragt. Dabei standen 192 Anbieter aus 20 Branchen zur Wahl. Abstimmen durfte nur, wer im vergangenen Jahr tatsächlich Kunde war.
Der angegebene Wert eines Unternehmens ist ein Index-Wert auf einer Skala von 0 bis 100. Der Index-Wert ergibt sich aus zwei Mittelwerten: zum einen der Mittelwert für die Kundenzufriedenheit insgesamt und zum anderen der Mittelwert der Zufriedenheiten mehrere Leistungsmerkmale (Qualität von Produkten und Leistungen, Beratungsleistung, Betreuungsleistung, Preis-Leistungs-Verhältnis, Servicequalität, Informationen und Kompetente Mitarbeiter).
Je höher der Index-Wert ist, desto zufriedener sind die Mittelständler mit dem Dienstleister insgesamt und desto mehr stimmen sie zu, dass der Dienstleister über eine hohe Produktqualität, eine gute Beratungsleistung etc. verfügt.
Quelle: WirtschaftsWoche/Service-Value 2015
ehotel.com
Gesamtindex: 65,3
Hotel.de
Gesamtindex: 69,1
HRS Corporate
Gesamtindex: 71,9
Hotelsnapper.com
Gesamtindex: 72,1
Booking.com für Geschäftsreisen
Gesamtindex: 73,4
Doch so ein Konstrukt, mit Hotelbetreiber und Fonds unter einem Dach, beinhaltet schon in der Theorie viel Sprengstoff: Das wäre so, als wenn der Vermieter einer Wohnung gleichzeitig der Interessenvertreter seiner Mieter wäre. Iserlohe ficht das nicht an, stellt allerdings heraus, dass die Konstellation „nicht selbst gewählt“, sondern von Ebertz so geerbt sei.
Es ist auch nicht so, dass Iserlohes Dorint stets auf Kosten der Fonds gelebt hat. Tatsächlich hat die Hotelkette anfangs hohe Fixpachten gezahlt. Nur ist das Verhältnis irgendwann gekippt. Erstens wurden Pachten nach und nach zum Vorteil von Dorint angepasst, und zweitens wurden Pachten einfach gestundet und so letztlich das Vermögen von Dorint und damit auch Iserlohe bewahrt.
2014 keine einzige pünktliche Pachtzahlung
Beispiel Dorint Augsburg. Im Jahr 2014 hat der Fonds nicht ein einziges Mal pünktlich die gesamte Pacht von Dorint erhalten. Im vergangenen Jahr musste der Fonds Insolvenz beantragen. Erst ein Verkauf der Immobilie vor wenigen Wochen brachte ausreichend Geld, um wenigstens die Gläubiger auszuzahlen. Die Fondsanleger hingegen, die Eigentümer der Hotelimmobilie also, verlieren.
Iserlohe erwartet „aller Voraussicht nach“, dass die Anleger zehn Prozent zurückbekommen. Er sagt, das sei halb so wild: Frühere Entnahmen hätten Anlegern schon 40 Prozent Rückfluss gebracht. Inklusive möglicher Steuervorteile könnten sie es gar in die schwarzen Zahlen schaffen. Betroffene Anleger können die in Aussicht gestellten zehn Prozent aber nicht nachvollziehen. Sie rechnen auf Basis vorliegender Zahlen mit unter einem Prozent Schlusszahlung.
Pachtrückstände von 9,7 Millionen Euro
Andere Fonds bekamen die vereinbarte Pacht teilweise auch nicht vollständig. Insgesamt beliefen sich die Pachtrückstände aller Dorint-Hotels Ende 2015 nach Angaben von Iserlohe auf 9,7 Millionen Euro.
Eine vertragliche Grundlage gab es hierfür offenbar regelmäßig nicht: Der Wirtschaftsprüfer der Dorint vermerkt im Geschäftsbericht von 2014, dass die Pachtstundungen derzeit „lediglich aufgrund mündlicher Vereinbarungen gewährt beziehungsweise stillschweigend geduldet“ werden und Dorint auf die Stundungen angewiesen sei. Iserlohe sagt, dass die Pachtstundungen auch im Sinne der Fondsanleger gewesen seien. Wäre Dorint pleitegegangen, hätten die Fonds auf einer leeren Immobilie gesessen. Doch ein unabhängiger Fondsverwalter hätte vielleicht längst Ausschau nach einem solventeren Mieter gehalten.
Bis Jahresende soll alles gut werden
Dass die namhafte Hotelkette überhaupt in eine solche Zwangslage kam, ist verwunderlich.
Die heutige Dorint ist entstanden, nachdem sich die alte Dorint 2007 von der Hotelkette Accor getrennt hatte. Ein Teil der Hotels ging dann auf die neue Dorint über, die mittelbar unter anderem Iserlohe gehört. Im Gegenzug dafür, dass Accor fortan nicht mehr hinter den langlaufenden Mietverträgen stand, zahlte die französische Kette rund 50 Millionen Euro.
Mit 40 Millionen Euro sind laut Iserlohe Verluste der Hotelkette ausgeglichen worden. Hierdurch habe Dorint seine Pachten noch zahlen und die Fonds Ausschüttungen an ihre Anleger tätigen können. Zehn Millionen Euro seien für Renovierungen verwendet worden. Die Geldspritze verpuffte also mehr oder weniger, ohne dass die Gruppe saniert wurde. 2013 bekam Dorint durch einen weiteren Deal mit Accor noch einmal 43 Millionen Euro. Dennoch zahlte Dorint weiterhin Pachten nicht pünktlich. „Doch mit dieser Finanzierungsart muss man jetzt aufhören. Sonst wird Dorint am Markt nicht als nachhaltiger Pachtvertragspartner ernst genommen“, sagt Iserlohe. „Bis Jahresende sind alle Außenstände beglichen.“
Ab 2017 soll die Kette nach Steuern 4,6 Millionen Euro verdienen. Iserlohes Optimismus basiert auf einer einfachen Formel: Die Kosten fallen, der Umsatz steigt. So hat die Gruppe sich etwa von Objekten in Prag, Freising und Seefeld in Tirol getrennt, die nach Angaben von Iserlohe zusammen 3,4 Millionen Euro pro Jahr verbrannten. Hotelgebäude in Amsterdam, Potsdam und Neuss werden verkauft. Das soll bei Dorint zu einer Ergebnisverbesserung von drei Millionen Euro führen. Um weitere 1,5 Millionen Euro soll das Ergebnis steigen, indem Dorint künftig geringere Pachten für die Dorint-Hotels in Sulzbach, Bad Neuenahr und Dresden zahlt.
Honestis AG übernimmt Dorint
Davon profitieren soll eine neue Aktiengesellschaft mit dem Namen Honestis. Sie wird die Dorint übernehmen. Der Name Honestis, angelehnt ans lateinische Wort für „ehrbar“, bringt Kritiker zum Lachen. „Das ist schon ein starkes Stück“, sagt ein langjähriger Wegbegleiter. Iserlohe sei immer gut darin gewesen, Menschen für sich zu gewinnen: „Ich habe Anleger erlebt, die als Iserlohe-Kritiker in eine Anlegerversammlung reingegangen und als Iserlohe-Fan wieder rausgekommen sind.“ Auf der Wand in der Kölner Zentrale von E&P prangt das Unternehmensmotto: „Wir verdienen Ihr Vertrauen.“
Nicht ausgeschlossen also, dass Iserlohe es mal wieder schafft, frisches Geld für Honestis zu besorgen. Vermögende Privatpersonen aus Iserlohes Umfeld – „friends and family“ – sollen sich mit bis zu 60 Millionen Euro beteiligen. Iserlohe selbst will maximal 25 Prozent der Anteile halten.
Bisherige Fondsanleger müssen also Einbußen hinnehmen
Mit dem Geld will Iserlohe neue Herbergen eröffnen, aber auch die Fondsanteile von insgesamt drei Hotelimmobilien übernehmen.
Vorher will er aber die Pachten für diese Gebäude senken. Natürlich kauft Honestis laut Iserlohe nur „auf Basis nachhaltig erzielbarer Pachten“, damit die Neu-Investoren „über einen fairen Marktwert an der zukünftigen Entwicklung“ verdienen können. Die bisherigen Fondsanleger müssen also Einbußen hinnehmen, damit sich Neu-Investoren für Honestis finden lassen.
Ihnen soll die Chance winken, am Wiederaufstieg von Dorint zu verdienen. Iserlohe rechnet damit, dass der Dorint-Umsatz bis 2020 um zehn Prozent auf knapp 276 Millionen Euro steigt. Der Gewinn soll sich bis dahin verglichen mit 2015 auf 6,4 Millionen Euro fast verneunfachen. Neue Hotels sollen mehr Profit bringen als die alten, wie etwa die gerade erst eröffnete 4-Sterne-Residenz in Oberursel bei Frankfurt. Im Mittelpunkt steht eine 1911 im Fachwerkstil erbaute Villa, mit holzvertäfelten Wänden und goldenen Kronleuchtern. Daneben glänzt ein Neubau in Taunus-Quarzit-Naturstein. Das Hotel wird eingerahmt von einem zehn Hektar großen Park, der mit seinen prächtigen Kastanienbäumen, Sumpfeichen und uralten Mammutbäumen viel Stoff für Hochglanz-Prospekte bietet.
Geht der Plan auf, kommt Dorint 2020 auf 2,3 Prozent Umsatzrendite. Dieses Szenario unterstellt, dass es bis dahin nur bergauf geht. Der Hotelmarkt ist jedoch volatil. Die Auslastung schwankt mit der Konjunktur. Bei der geringen Marge braucht der Umsatz nur minimal zurückzugehen, um Dorint vermutlich wieder in die Verlustzone zu katapultieren.
Die Konkurrenz ist groß
Laut Fünfjahresplan kommen jedes Jahr mehr Gäste, und die zahlen auch jedes Jahr mehr für ihr Zimmer. Doch selbst an neuen Standorten ist das nicht ausgemacht. Das Dorint in Oberursel etwa ist zwar schön geworden, aber die Konkurrenz im direkten Umfeld von Frankfurt ist groß. Zwei etablierte Kempinski-Standorte, die wie Dorint auf Geschäftsleute setzen, sind in der Nähe. Zum Schlosshotel Kronberg ist es auch nicht weit.
In den ersten Wochen nach der Eröffnung lief das Geschäft denn auch gemischt. An einem Abend war die Bar wegen vieler Tagungsteilnehmer überfüllt. Am nächsten Abend war nur eine Handvoll Gäste da. An einem Sonntag gingen in zwei Stunden neun Torten weg, weil viele Oberurseler zum Kaffee vorbei kamen. Einen Sonntag später regnete es ununterbrochen. Die Terrasse war menschenleer.
Anmerkung der Redaktion: Eine erste Version dieses Artikels enthielt mehrere Fehler, die wir korrigiert haben. So stand dort, dass bei der Eröffnung des Airport-Hotels in Stuttgart der Dorint-Geschäftsführer Guido Riepe anwesend gewesen wäre. Dies war falsch. Zu den prominenten Fondsanlegern von Ebertz & Partner zählte auch nicht Michael Mronz, Lebenspartner des verstorbenen Ex-Außenministers Guido Westerwelle. Die Ebertz&Partner-Gruppe legt Wert auf die Feststellung, dass die Hotels in Amsterdam, Potsdam und Neuss gemeinsam nicht drei Millionen Euro Verlust gemacht haben (wie ursprünglich berichtet), sondern die Veräußerung der Objekte bei Dorint zu einer Ergebnisverbesserung von drei Millionen Euro führt. Wir bitten, die Fehler zu entschuldigen.
