Herr Atzberger, amerikanische Shoppingcenter galten einmal als Kathedralen des Konsums. Heute stecken sie in einer schweren Krise, „Dead Malls“ sind zu einem Massenphänomen geworden. Wie sieht es in Deutschland aus?
Die deutsche Handelsstruktur unterscheidet sich grundlegend von der amerikanischen. Die Centerdichte ist hierzulande deutlich geringer. Es gab ganz andere baurechtliche Voraussetzungen und viele gewachsene Innenstädte, was eine industrielle Fertigung von Malls wie in den USA zum Glück verhindert hat. Die Objekte, die in den USA schließen, sind vor allem Center, die auf Rendite getrimmt waren und sehr schnell hochgezogen wurden. Für die Investoren dort ist es oft lohnender, neue Objekte zu bauen, als Geld in die Modernisierung von Bestandsimmobilien zu stecken.
Wie entwickelt sich der Markt in Deutschland?
Auch in Deutschland sind die Goldgräberzeiten vorbei. Doch wir sehen nach wie vor ein kontinuierliches Wachstum im Centerbereich. 2018 werden voraussichtlich fünf neue Center dazu kommen. Im kommenden Jahr sind weitere zehn zusätzliche Center geplant. Die Gesamtzahl der deutschen Shoppingcenter wird nach unseren Prognosen bis Ende 2020 auf knapp 500 steigen. Die Marke dürfte mittelfristig allerdings auch die Wachstumsgrenze im deutschen Markt sein.
Warum?
Die Ausgangssituation in Deutschland unterscheidet sich zwar von der in den USA. Gleichwohl bekommen viele Shoppingcenter aber auch hierzulande tiefgreifende Veränderungen im Kaufverhalten der Kunden zu spüren. Der Onlinehandel wird immer wichtiger. Die Kundenfrequenzen in den Innenstädten sinken, viele Läden schließen. In den vergangenen Monaten ist vor allem der Modehandel unter Druck geraten.
Zur Person
Marco Atzberger ist Mitglied der Geschäftsleitung im EHI Retail Institute.
Wie wichtig sind Bekleidungsgeschäfte für die Center?
Das Textilgeschäft steht für rund 50 Prozent der Fläche in einem typischen Center. Wenn die großen Fashionmarken nun Shops schließen wollen, um sich von unrentabler Verkaufsfläche zu trennen, stellt das auch die Vermieter vor Herausforderungen. Das passiert nicht sofort, weil die Mietverträge eine gewisse Restlaufzeit haben. Aber irgendwann endet auch die.
Dann werden die Mietpreise sinken?
Nur teilweise. Shoppingcenter erheben neben dem fixen Mietbetrag in der Regel auch eine umsatzabhängige Komponente. Sinken die Einnahmen der Läden, sinken damit automatisch auch die Mietzahlungen. Bei Neuvermietungen tun die Centerbetreiber aber alles, um eine Erosion der Fix-Mieten zu verhindern.
Mit Erfolg?
Kurzfristig ja, zumindest sehen wir bislang keine größeren Einbrüche. Dafür müssen die Vermieter zunächst auch erst einmal realisieren, dass die Händler die bisherigen Mieten tatsächlich nicht mehr zahlen können. Zudem gibt es viele Anbieter, die derzeit auf den deutschen Markt drängen und freiwerdende Flächen übernehmen, nehmen Sie beispielsweise die japanische Bekleidungskette Uniqlo oder den polnischen Anbieter Reserved. Das stabilisiert die Mietpreise. Was sich allerdings bereits abzeichnet ist, dass die Mietverträge über kürzere Laufzeiten geschlossen werden. Waren bislang Zehn-Jahres-Zeiträume üblich, laufen viele Verträge inzwischen nur noch über fünf Jahre und verfügen über Verlängerungsoptionen. Das gibt den Mietern mehr Spielraum.
Zuletzt wurde oft darüber spekuliert, dass auch immer mehr Onlineplayer stationäre Geschäfte eröffnen. Macht sich das bemerkbar?
Onlinehändler, die Läden eröffnen, sind bislang eher ein Nischenthema für Metropolstandorte. Zudem dienen die Geschäfte eher der Markenbildung und sind als Showrooms konzipiert. Im Laden wird das Produkt gezeigt und erklärt, gekauft wird im Netz. Das ist übrigens nicht nur bei Onlineplayern so. Auch klassische Händler nutzen ihre Läden zunehmend als Präsentationsfläche, um den Onlineumsatz zu pushen.
Das dürfte bei den Vermietern auf wenig Gegenliebe stoßen. Wie reagieren sie auf die Entwicklung?
Die großen Centerbetreiber suchen fieberhaft nach Möglichkeiten, am Onlinegeschäft ihrer Mieter beteiligt zu werden. Bei einzelnen Anbietern ist das auch schon explizit Bestandteil der Mietverträge. Nur an der Umsetzung hakt es. Der Online-Umsatz lässt sich nur schwer auf einen Laden herunter brechen. Diskutiert wird daher etwa über Kundenfrequenzen als eine Art neue Währung. Aber ob das in der Praxis funktioniert, muss sich erst noch zeigen.
