Signa-Krise: René Benkos „Tafelsilber“ wird jetzt verkauft
Nicht nur bei Signa droht Ungemach. Die Kombination aus steigenden Zinsen und sinkenden Vermögenswerten ist für viele Immobilienunternehmen heikel, zeigt eine Analyse der Boston Consulting Group (BCG).
Foto: imago imagesDie angeschlagene Signa Holding des Tiroler Investors René Benko muss sich in ihrem Insolvenzverfahren von prestigeträchtigen Immobilienbeteiligungen wie dem Chrysler Building in New York trennen. „Für den beschleunigten Verkauf von Beteiligungen und Vermögen wurde ein Verwertungsplan in Gang gesetzt“, teilte Sanierungsverwalter Christof Stapf bei der ersten Gläubigerversammlung der Holding in Wien mit. Über kurz oder lang dürften auch etliche Signa-Gebäude in Deutschland auf den Markt kommen. So gehören Projekte wie der Hamburger Elbtower oder die Alte Akademie in München zum Immobilienfundus der Signa-Kerngesellschaft Signa Prime.
Nur, einfach wird ein solcher Verkauf von Benkos „Tafelsilber“ nicht. Steigende Zinsen und Baukosten belasten den gesamten Immobilienmarkt und schlagen inzwischen auf die Immobilienpreise durch, selbst in besten Innenstadtlagen. Und die Aussichten bleiben vorerst düster. So zumindest lässt sich eine Analyse der Boston Consulting Group (BCG) zur Lage der Branche in Deutschland interpretieren.
Demnach wird die Krise am Immobilienmarkt aus Sicht von BCG-Restrukturierungsberatern weiter anhalten. „Der Immobilienbranche steht eine längere Durststrecke bevor“, sagt BCG-Partner Rüdiger Wolf. „Auch nächstes Jahr werden sich die Probleme nicht sofort erledigen.“
Milliardenschwere Verbindlichkeiten
Vor allem Geschäftsmodelle würden unter Druck geraten, „die kurzfristige Verkäufe beinhalten“, so Wolf. „Die Unsicherheit im Markt ist groß, das Zinsniveau belastet, die Baukosten sind gestiegen und bei einzelnen Immobilientypen ist unklar, wie sich die Nachfrage entwickeln wird.“ Letzteres betreffe vor allem Büroimmobilien – und damit ein Segment, in dem Signa bislang besonders aktiv war.
Nicht allein die Österreicher mussten in den vergangenen Monaten die Reißleine ziehen. Schon zuvor haben Gesellschaften wie Euroboden in München, die Nürnberger Project Immobilien und die Düsseldorfer Immobilienunternehmen Gerch, Centrum und Development Partner Insolvenz angemeldet. Und dabei dürfte es nicht bleiben, zeigt ein Blick auf die Finanzlage vieler Unternehmen.
Für sie sei jetzt vor allem die Kombination aus steigenden Zinssätzen und gesunkenen Vermögenswerten heikel, sagt BCG-Partner Nicolai Cummerow. „War es vor Kurzem noch möglich, fällig werdende Schulden entweder zu refinanzieren oder durch den Verkauf von Vermögenswerten zu tilgen, ist das inzwischen wesentlich schwieriger geworden.“ Dies könne den „Fortbestand verschuldeter Immobilienunternehmen gefährden.“
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Allein die zehn größten deutschen Player müssen im kommenden Jahr laut BCG insgesamt rund 5,7 Milliarden Euro refinanzieren, 2025 sind weitere 11,7 Milliarden Euro fällig und 2026 nochmal 11,9 Milliarden Euro. Sollten die Zinsen hoch bleiben und Verkäufe nicht ausreichend Geld für die Tilgung einspielen, könnte dies bei den betroffenen Unternehmen zu einen massiven Anstieg der Refinanzierungskosten führen. Bei kleineren Immobiliengesellschaften dürfte der Effekt sogar noch größer ausfallen.
Kurzum: „Jetzt müssen die Kosten runter“, sagt Cummerow. Während im Immobilienboom die Bewertungen der Gebäude fast automatisch gestiegen seien und die Unternehmen dadurch zumindest auf dem Papier viel Geld verdient haben, ist inzwischen Kärrnerarbeit gefragt. „Für Immobilienunternehmen geht es nun vor allem darum, die vielen kleinteiligen, operativen Baustellen anzugehen“, formuliert es Cummerow.
Ein Organigramm auf 46 Seiten
Doch auch das dürfte nicht in allen Fällen ausreichen, um eine Insolvenz zu verhindern. Diese sei im Immobilienbereich zwar meist „die schlechteste Lösung“ für die Gläubiger, sagt BCG-Partner Wolf. Denn „im Insolvenzfall muss es schnell gehen, Immobilien können dann oft nur mit hohen Abschlägen verwertet werden.“ Andere Sanierungsvarianten brauchen aber deutlich mehr Vorlaufzeit.
Von mindestens neun Monaten geht etwa BCG-Experte Jochen Schönfelder aus. Denn Immobilien-Restrukturierungen seien äußerst komplex: „Steuerliche Fragen spielen eine wichtige Rolle, die Eigentümerstruktur ist oft sehr heterogen und auf den operativen Einheiten liegen teils unterschiedliche Finanzierungen, jeweils mit verschiedenen Fälligkeiten und Sicherheiten“, so Schönfelder.
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Gerade Letzteres ist auch ein Thema, das jetzt bei Signa eine Rolle spielt. Im komplexen Firmenkonstrukt der Signa-Gruppe herrsche ein „Mangel an Managementkapazitäten mit übergreifendem Wissen“, und die Holding sei „ihrer Kontrollfunktion zuletzt nur mehr teilweise nachgekommen“, stellte Insolvenzverwalter Stapf zuletzt fest. Die Holding ist indirekt an Hunderten Gesellschaften beteiligt. Das Organigramm füllt laut Stapf 46 Seiten im A3-Format.
Die Fortführung des Verfahrens erfordere neben weiteren Finanzmitteln „außerdem die Wiedererlangung der Kontrolle über einzelne Teile der Signa-Unternehmensgruppe, soweit dies überhaupt noch möglich ist“. Stapf sprach sich deshalb für die Schaffung eines gruppenübergreifenden Lenkungsgremiums aus, das für die Restrukturierung der gesamten Gruppe zuständig sein solle. Inwieweit darunter auch die Kerngesellschaften Signa Prime und Signa Development fallen würden, ist bislang offen.
Insider zeigten sich mit Blick auf mögliche straf- und haftungsrechtliche Fragen im deutschen Insolvenzrecht zuletzt verwundert, dass für die Kerngesellschaften und ihre darunter liegenden Beteiligungen bislang keine Insolvenzanträge gestellt wurden. Doch egal, ob mit oder ohne Insolvenz: An Immobilienverkäufen führt bei Signa kein Weg vorbei.
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