Baufinanzierung Deutschland vs. Dänemark: Immobilienfinanzierung mit Absturzgefahr

In Dänemark ist die Hausfinanzierung so billig, dass selbst Studenten gerne Häuser kaufen. Doch das Finanzieren ohne Tilgen ist ein Ritt auf der Rasierklinge. Auch manche Deutsche unterschätzen die Macht der Schulden.

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Es gibt sie noch, die Länder der glückseligen Eigenheimkäufer. In Dänemark etwa lassen sich Hauskäufe trotz anhaltender Probleme auf dem Immobilienmarkt und hoher privater Schuldenquote noch immer zum Spottpreis finanzieren. So kostet etwa ein Darlehen mit 30 Jahren Laufzeit des größten dänischen Immobilienfinanzierers Realkredit aktuell um drei Prozent Zinsen pro Jahr. Wer kurzfristig zum variablen Zinssatz den Immobilienkauf finanziert, zahlt sogar nur 0,9 Prozent. Traumkonditionen also für Bauherren und Hauskäufer.

Die Tücken beim Immobilienkauf

Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln.

Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten:

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Nebenkosten

Bei aller Euphorie über die neue Immobilie dürfen die Nebenkosten für den Kauf nicht übersehen werden, denn sie machen schnell zehn Prozent vom Kaufpreis aus. Zu ihnen gehören die Notarkosten, Gerichtskosten für die Eintragungen im Grundbuch, Maklerprovisionen und Kosten für die Immobilienfinanzierung – etwa die Berechnung von Bereitstellungszinsen seitens der Bank für eine bewilligte und bereitstehende Kreditsumme, die aber noch nicht abgerufen wird. Größte Posten sind Maklerkosten und Grunderwerbsteuer. Sie ist in den vergangenen Jahren in vielen Regionen von 3,5 auf fünf Prozent und mehr des Kaufpreises gestiegen.

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Um das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann.

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Objektbesichtigung

Niemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen.

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Lage, Bebauungspläne, Baugenehmigungen

Spätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches.

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Beginnen Sie Ihren Rundgang im Keller

Nachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab.

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Sachverständigengutachten

Insbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen

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Aber mit den verführerisch niedrigen Bauzinsen kommen auch die Probleme. Denn die Dänen haben ihre Immobilienkäufe in Form einer riskanten Wette auf steigende Immobilienpreise finanziert. Mit der internationalen Finanzkrise platzte aber die Blase und die Immobilienpreise gingen auf Talfahrt. Seit Ende 2006 fielen die Quadratmeterpreise in Dänemark im Durchschnitt um mehr als 20 Prozent. Damit verlor auch die wichtigste Sicherheit für die billigen Kredite - die finanzierte Immobilie - dramatisch an Wert.

Vieles in Dänemark erinnert daher fatal an den zunächst aufgeblähten, dann aber implodierten US-Häusermarkt, welcher sich erst jetzt, sechs Jahre nach seinem dramatischen Einbruch, langsam wieder erholt.

Das Schlimme ist, dass dieses Vorgehen von Banken und Politik sogar ausdrücklich gefördert wurde. Kann das auch in Deutschland passieren? Immerhin ist auch hierzulande ein Baukredit zu Niedrigstkonditionen zu haben. Daran geknüpft ist auch die bange Frage, ob vergleichbare Risiken vom deutschen Häusermarkt ausgehen und Eigenheimbesitzer mittel- bis langfristig in ihrer Existenz bedrohen. Was also unterscheidet in diesem Punkt Dänemark von Deutschland? Um Antworten zu finden, ist ein genauerer Blick auf die beiden Märkte nötig.

Zinsentwicklung

Die Zinsen spielen für die Entwicklung von Immobilienmärkten eine entscheidende Rolle. Schon seit dem Herbst 2008 sind die Zinsen in Deutschland wie auch Dänemark historisch niedrig. Ausgehend vom Höhepunkt der globalen Finanzkrise, die mit der Immobilienblase in den USA ihren Anfang nahm, drückten die Notenbanken aller westlichen Industrienationen inklusive der Europäischen Zentralbank (EZB) ihre Leitzinsen im Eiltempo. Damit sollte sichergestellt werden, dass die Wirtschaft weiter mit Krediten versorgt wird.