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Energetisch optimiert und modernisiert So entgehen Hausbesitzer der Sanierungsfalle

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Verschönern lohnt nicht, barrierefrei schon

Wer Geld von der Bank holen und ins Haus stecken will, schaut nicht nur auf die Energiebilanz: „Viele Hausbesitzer fragen uns nach der Rendite klassischer Schönheits- und Aufwertungssanierungen, nach neuen Bad-Armaturen, schickem Bodenbelag oder dem Carport“, sagt Kodim von Haus & Grund. „Die schnelle Antwort ist: Lassen Sie’s! In den meisten Fällen können Sie beim Verkauf die Kosten nicht reinholen.“

„Es gibt nur eine Schönheitsreparatur, die sich meist auszahlt“, sagt Gutachter Andreas Schories, „das ist das Bad. Ein nicht zeitgemäßes Badezimmer kann man schlecht vermarkten, weil die Käufer vor dem Sanierungsaufwand und dem damit verbundenen Dreck zurückschrecken“, sagt er. Schories, Büroleiter bei Sprengnetter in Berlin, einem der größten Immobiliengutachter Deutschlands, hat schon Tausende von Häusern geschätzt.

Zwar gewähren Immobiliengutachter Aufschläge auch für Parkett gegenüber billigen Laminat; sie unterteilen die Ausstattung in „einfach“, „normal“, „gehoben“ und „Luxus“, wenn der Quadratmeterpreis ermittelt wird. Aber: „Papier ist geduldig; das Gutachten ist nur eine Hilfestellung bei der Preisfindung, oder es wird vom Notar bei Erbschaftsfragen angefordert; bei einem Verkauf müssen Sie das erst mal am freien Markt erzielen“, sagt Schories, „fast immer sind die Kosten höher als die Wertsteigerung.“ Lage und Substanz beeinflussen den Kaufpreis um ein Vielfaches mehr als Bad und Bodenbeläge. Ist die Nachfrage viel höher als das Angebot, lohnt das Aufhübschen ohnehin nie, weil „in München oder Heidelberg alles weggeht, was nicht kaputt oder total verschnitten ist“, sagt Schories.

An schwachen Standorten kann man renovieren, um Verkaufschancen zu steigern; aber dann bitte zweckmäßig: „Abzuraten ist vom Pool im Keller, der Saunalandschaft oder dem japanischen Steingarten“, sagt Chefgutachter Schories, „alles, was zu sehr persönlichen Geschmack widerspiegelt, wirkt sich sogar wertmindernd aus, weil der Käufer es wieder beseitigen wird.“

Auch teure Küchen bekommt man nicht bezahlt: „Die Küche ist in Deutschland sehr persönlich, anders als etwa in angelsächsischen Ländern, wo die Leute zwar öfter umziehen, aber kaum zur Miete wohnen. In den USA kauft man meist voll ausgestattete Häuser, hier leere. Die Käufer wollen Küchen selbst aussuchen und daher für die gerade neu eingebaute nicht voll bezahlen“, sagt Schories.

Dass sich Verschönerung selbst an begehrten Standorten oft nicht rechnet, zeigen zwei vergleichbare 140-Quadratmeter-Häuser aus der Datenbank des Internet-Portals Immobilienscout24. Beide auf 600 Quadratmeter Grund in Berlin-Lichtenrade, gleiches Baujahr, Substanz „noch gut“: Haus eins war innen luxuriös ausgestattet, Haus zwei durchschnittlich. „Das luxussanierte Haus wurde für 427.000 Euro angeboten, Haus zwei für 334.000“, sagt Jan Hebecker, Leiter Research bei ImmobilienScout24; „aber es hätte mehr als 90.000 Euro gekostet, es auf den Stand des teureren zu bringen.“ Wäre Haus zwei vor dem Verkauf nur mit Eigenkapital vom Konto luxussaniert worden, wäre der Verkäufer mit Glück plus minus null aus der Sache gegangen; bei Finanzierung auf Kredit hätte er draufgezahlt.

Sinnvoller als Luxus sind altengerechte Investitionen. Die Zahl der älteren Deutschen steigt stetig, und fast jeder möchte im Alter zu Hause wohnen statt im Heim.

Barrierefrei senkt Kosten

„Der altersgerechte Umbau des eigenen Hauses erleichtert nicht nur den Alltag; er kann einen Umzug in eine stationäre Einrichtung verhindern oder verzögern und trägt so dazu bei, Pflegekosten zu begrenzen“, sagt Harald Herrmann, Direktor des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Nur zwei Prozent der deutschen Wohnungen aber sind altengerecht. Der Staat fördert über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Umbaumaßnahmen, die eine Immobilie altengerecht machen, mit Krediten oder Zuschüssen von bis zu 5000 Euro (siehe Kurztextgalerie oben). Aber auch ohne KfW-Geld lohnt sich der altersgerechte Umbau oft: Ein Bad barrierefrei zu machen kostet zwischen 3000 und 6000 Euro, ein Treppenlift schlägt mit rund 9000 Euro zu Buche. Elektronische Bedienelemente und ein rollstuhlgerechter Hauseingang kosten weitere bis zu 5000 Euro. Solche Umbauten amortisieren sich binnen weniger Jahre, wenn weiter ambulant statt stationär gepflegt werden kann.

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Annähernd jeder siebte Pflegebedürftige zieht in ein Heim, obwohl der Gesundheitszustand noch eine ambulante Pflege erlauben würde. Ambulant aber ist, trotz der Heim-Zuschüsse von der Pflegeversicherung, deutlich günstiger:

Laut einer Studie des Prognos-Instituts von Ende 2012 kostete die ambulante Pflege eines Menschen in der höchsten Pflegestufe III durchschnittlich rund 19.500 Euro pro Jahr, knapp 8500 Euro davon mussten die Bedürftigen oder ihre Angehörigen zahlen. In stationärer Pflege lagen die jährlichen Kosten in Stufe III bei 42 000 Euro, inklusive der dann unvermeidlichen Heimmiete. Pflegebedürftige oder Angehörige mussten davon im Schnitt an die 18.000 Euro tragen.

In Sachen barrierefreies Wohnen ist der Rheinländer Andreas Schiller seinem dämmfreudigen Nachbarn schon einen Schritt voraus: Weil seine Frau erfolgreich auf eine bodengleiche Dusche drängte, muss er sein Bad im Alter nicht mehr sanieren. "Aber", sagt Schiller, "fragen Sie lieber nicht, was der Spaß gekostet hat."

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