Energetische Sanierungen: „Wärmepumpen allein lösen den Sanierungsstau nicht“
Die Sanierungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt kommen nur langsam voran.
Foto: dpa Picture-AllianceWährend sich die deutsche Immobilienbranche in der Kälte einer der längsten Krisen der Nachkriegszeit die Daunenjacke anzieht, sind ausländische Investoren erwacht und verwandeln marode Häuser in attraktive grüne Wohnimmobilien. Die hiesige Branche ist mit Eigenkapital leergelaufen und auch die Banken sind mehr als vorsichtig bei Bauprojekten jedweder Art.
Dabei bleibt das Geschäft mit deutschen (Wohn-)Immobilien in vielen Lagen sehr attraktiv, weil in vielen Städten zu wenig gebaut wird, Menschen in diese Städte ziehen und deswegen die Mieten zum Teil zweistellig im Jahr steigen.
Nur sind viele dieser Gebäude sanierungsbedürftig, was zu einer Abwertung von bis zu 25 Prozent führt. Genau hier kommt ein Geschäftsmodell ins Spiel, das in anderen Ländern wie in Skandinavien schon floriert; die sogenannte „Brown-to-Green”-Konversion von Gebäuden, also das Aufkaufen, Sanieren und Wiederverkaufen von Gebäuden in einem miserablen Zustand, auch worst performing buildings genannt.
Diese Gebäude sind nur bedingt bewohnbar und haben auch niedrige Mieten. Gebäudehülle und -technik sind ebenfalls in die Jahre gekommen, die Nebenkosten viel zu hoch und die Wohnqualität gering. Das Mittel der Wahl: Dem Gebäude ein zweites Leben zu geben und ins 21. Jahrhundert zu heben - mit einem attraktiven Design, gutem Raumklima und Gebäudetechnik sowie einer nachhaltigen Energieversorgung.
Ein fatales Signal
Doch während andere Länder wie Frankreich den Trend erkannt haben und auf ganzheitliche Sanierungslösungen setzen, unterstützt der Dachverband der sozialen Wohnungswirtschaft, GdW, ein Manifest, das sogar vor einer Erneuerung des Gebäudebestands warnt: „Die Klimaschutzziele für den Gebäudesektor können angesichts der anhaltend niedrigen Sanierungsrate und hoher Baukosten nicht mehr erreicht werden.“ Die Antwort darauf liefert das Manifest gleich mit: „Wärmepumpen sind bereits effizient genug, um auch unsanierte […] Gebäude zu beheizen.“
Im ersten Punkt hat der Verband natürlich recht: Die Sanierungsrate liegt bei aktuell mickrigen 0,69 Prozent. Das liegt aber daran, dass die Baukosten über viele Jahre zweistellig im Jahr gestiegen sind, sodass sich die meisten Mitgliedsunternehmen des GdW eine zukunftsfähige Erneuerung ihrer Assets schlicht nicht leisten können. Aber das Signal des Verbandes schadet langfristig den Mietenden: Es signalisiert, dass die gesamtheitliche Modernisierung der Gebäude in Deutschland nicht nötig sei und nur der Austausch der Wärmeversorgung in Verbindung mit der Gebäudedigitalisierung ohne weitere Effizienzmaßnahmen die Gebäude in die neue Zeit bringe.
Die Gefahr dieses Ansatzes besteht darin, dass die Politik den Hahn der Förderung abdreht und gerade die soziale Wohnungswirtschaft kaum noch Mittel hat und stattdessen zukünftig mit noch viel mehr staatlichem Geld gerettet werden müsste.
Sanierung beats CO2-Abgaben
Es wäre verheerend, den Zustand der Gebäude hierzulande zu zementieren, über den Lebenszyklus ein Vielfaches an Nebenkosten zu zahlen und viel Wert auf der Straße liegen zu lassen. Ein nennenswerter Anteil des Bestands in Deutschland stammt aus Baualtersklassen, in denen über die letzten 60 bis 70 Jahre hinweg so gut wie gar nichts gemacht wurde.
Gerade Investoren werfen solche Bestände aktuell auf den Markt, bleiben aber auf den Beständen häufig sitzen. Solche worst performing buildings müssen auch ohne Klimawandel und Wärmewende saniert werden. Abgesehen davon kostet es Deutschland viel Geld, wenn nichts gemacht wird. Gebäude beliebig lange auf Verschleiß zu fahren, ist teuer und ineffizient.
Ein Gebäudesektor in weitreichender Passivität hat auch die europäischen Regulierungsbehörden zum Handeln gebracht: Die EU hat mit der Gebäuderichtlinie bereits beschlossen, dass der Energieverbrauch der Gebäude gegenüber 2020 bis 2030 um 16 Prozent sinken soll. Mehr als die Hälfte der Einsparung muss von Beständen mit der schlechtesten Energieeffizienz kommen. Wie genau das Ziel erreicht werden soll, müssen die Mitgliedstaaten noch erarbeiten, sonst drohen Strafzahlungen.
Außerdem wird der CO2-Zertifikatehandel ab 2028 auf den Gebäudesektor zu Marktpreisen ausgeweitet. Dabei wird erwartet, dass die Gebäudeeigentümer die vollen CO2-Kosten ihrer ineffizienten Immobilien selber tragen müssen. Einfach nur die Wärmeversorgung von ungedämmten Gebäuden auf eine Versorgung mit Wärmepumpe umzustellen, bringt keine Wohnqualität und wird sogar teurer für die Mietenden und den Staat, der im Falle von Transferleistungsbezug die hohen Nebenkosten trägt.
Deutsche Wohnungswirtschaft braucht eine Zeitenwende
Sinnvoller wäre es, den Immobiliensektor endlich in die Gegenwart zu befördern und attraktive Sanierungen bezahlbar zu machen. Wie? Indem wir den technischen Fortschritt des Bau- und Immobiliensektors - der aktuell auf dem Stand von vor 40 Jahren ist - komplett überholen. Attraktive Gebäude und Klimaziele können nur durch eine Verdopplung oder Verdreifachung der Produktivität erreicht werden.
Ein weiteres Jahrzehnt an Sanierungsstau ist teuer für alle Beteiligten - die Branche und ihre Verbände sollten stattdessen handeln und die Dekarbonisierung als Chance der Erneuerung begreifen. Es ist Zeit, den Sektor zu industrialisieren, zu digitalisieren und auch Wohngebäude für die neue Zeit fit zu machen. Nur so macht der Geschäftsfall Sinn - mit attraktiven, nachhaltigen und digitalen Gebäuden. Und nur so kann vor allem die soziale Wohnungswirtschaft handlungsfähig bleiben - und Mieten bezahlbar halten.
Aktuell ist die Bau- und Immobilienindustrie völlig zersplittert. 99 Prozent der Bauunternehmen haben weniger als 100 Mitarbeitende. Die Wohnungsindustrie ist ebenso kleinteilig. Vonovia ist mit großem Abstand Marktführer und hält trotzdem weniger als zwei Prozent der Wohnungen. Es geht um den Sektor, der unseren Lebensraum bereitstellt, in dem wir 90 Prozent unserer Zeit verbringen. Die Branche muss sich verändern und benötigt eine Zeitenwende. Die Wärmepumpe allein ist keine Lösung. Ein Aufschub hilft genauso wenig weiter.
30 Prozent überflüssige Kosten
Es muss sich viel ändern. Und bei diesem Punkt hat der Verband vollkommen recht: Förderung und Ordnungsrecht müssen viel pragmatischer, sprich zielorientierter werden. Ich rechne damit, dass 30 Prozent unserer Kosten aus staatlichen Auflagen kommen, die nicht mehr gebraucht werden, etwa aus den nicht vereinheitlichten Landesbauordnungen, der Überregulierung bei Brandschutz oder Statikprüfungen, der Blockade bei Baugenehmigungen, einem veralteten, analogen Genehmigungssystem. Zudem muss die Förderung pragmatischer sein, indem sie auf Performance und Emissionssenkung und nicht auf Dämmstärke ausgelegt wird.
Sollten viele traditionelle Wohnungsunternehmen keinen attraktiven zweiten Lebenszyklus finanzieren können, werden letztlich eigenkapitalstarke Spieler den Markt konsolidieren und traditionelle Wohnungsunternehmen verdrängen. Deswegen ist es umso wichtiger, jetzt kein neues Aufregerthema aus dieser Jahrhundertaufgabe eines modernen, klimaneutralen Gebäudebestands zu machen. Niemand braucht eine zweite „Heizungshammer”-Debatte.
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