Forward-Darlehen: Lieber auf Nummer sicher gehen

Dabei zeigt das Ranking, dass ein Vergleich lohnt: Die Allianz Leben ist mit einem Zins von 1,62 Prozent günstigster Anbieter bei 15-jähriger Zinsbindung und 24 Monaten Vorlaufzeit. Bei Volltilgung zahlt der Kreditnehmer eine monatliche Rate von 1.305,50 Euro. Beim teuersten Anbieter beträgt die Monatsrate dagegen schon 1.445,50 Euro. Pro Monat mag der Unterschied zu verschmerzen sein, über die gesamte Laufzeit von 15 Jahren ergibt sich allerdings eine Differenz von 25.200 Euro. Das Beispiel zeigt also, wie wichtig es für Immobilienbesitzer ist, die unterschiedlichen Angebote zu vergleichen.

Die günstigsten Anbieter von Forward-Darlehen, Zinsbindung 20 Jahre

Vorgaben

Wert der Immobilie: 300.000 Euro
Darlehensbetrag: 210.000 Euro (70-Prozent-Finanzierung)
Anfänglicher Tilgungssatz: Volltilgung
Zahl der untersuchten Anbieter: 55 Banken und Versicherungen, keine Vermittler

Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 27.02.2017

Bundesweiter Anbieter: DEVK

Vorlauf 24 Monate
Forwardaufschlag: 0,00%
Sollzins: 1,88%
Effektivzins: 1,91%

Vorlauf 36 Monate
Forwardaufschlag: 0,00%
Sollzins: 1,88%
Effektivzins: 1,91%
Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,91%

Bundesweiter Anbieter: Allianz Lebensversicherung

Vorlauf 24 Monate
Forwardaufschlag: 0,24%
Sollzins: 1,89%
Effektivzins: 1,92%

Vorlauf 36 Monate
Forwardaufschlag: 0,48%
Sollzins: 2,13%
Effektivzins: 2,17%
Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,05%

Bundesweiter Anbieter: Münchener Hypothekenbank

Vorlauf 24 Monate
Forwardaufschlag: 0,05%
Sollzins: 1,94%
Effektivzins: 1,97%

Vorlauf 36 Monate
Forwardaufschlag: 0,32%
Sollzins: 2,21%
Effektivzins: 2,25%
Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,11%

Bundesweiter Anbieter: ERGO

Vorlauf 24 Monate
Forwardaufschlag: 0,24%
Sollzins: 2,08%
Effektivzins: 2,11%

Vorlauf 36 Monate
Forwardaufschlag: 0,48%
Sollzins: 2,32%
Effektivzins: 2,36%
Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,24%

Bundesweiter Anbieter: Generali Versicherungen

Vorlauf 24 Monate
Forwardaufschlag: 0,24%
Sollzins: 2,38%
Effektivzins: 2,42%

Vorlauf 36 Monate
Forwardaufschlag: 0,36%
Sollzins: 2,50%
Effektivzins: 2,54%
Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,48%

Bundesweiter Anbieter: Gladbacher Bank

Vorlauf 24 Monate
Forwardaufschlag: 0,24%
Sollzins: 2,39%
Effektivzins: 2,43%

Vorlauf 36 Monate
Forwardaufschlag: 0,36%
Sollzins: 2,51%
Effektivzins: 2,55%
Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,49%

Bundesweiter Anbieter: AXA

Vorlauf 24 Monate
Forwardaufschlag: 0,18%
Sollzins: 2,41%
Effektivzins: 2,45%

Vorlauf 36 Monate
Forwardaufschlag: 0,30%
Sollzins: 2,53%
Effektivzins: 2,57%
Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,51%

Bundesweiter Anbieter: Postbank

Vorlauf 24 Monate
Forwardaufschlag: 0,24%
Sollzins: 2,48%
Effektivzins: 2,52%

Vorlauf 36 Monate
Forwardaufschlag: 0,36%
Sollzins: 2,60%
Effektivzins: 2,64%
Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,58%

Bundesweiter Anbieter: DKB

Vorlauf 24 Monate
Forwardaufschlag: 0,38%
Sollzins: 2,46%
Effektivzins: 2,50%

Vorlauf 36 Monate
Forwardaufschlag: 0,62%
Sollzins: 2,70%
Effektivzins: 2,75%
Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,63%

Bundesweiter Anbieter: Signal Iduna

Vorlauf 24 Monate
Forwardaufschlag: 0,24%
Sollzins: 2,46%
Effektivzins: 2,50%

Vorlauf 36 Monate
Forwardaufschlag: 0,48%
Sollzins: 2,70%
Effektivzins: 2,75%
Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,63%

Regionaler Anbieter: Vereinigte Volksbank Münster

Vorlauf 24 Monate
Forwardaufschlag: 0,05%
Sollzins: 1,90%
Effektivzins: 1,93%

Vorlauf 36 Monate
Forwardaufschlag: 0,32%
Sollzins: 2,17%
Effektivzins: 2,21%
Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,07%

Regionaler Anbieter: PSD Bank Nürnberg

Vorlauf 24 Monate
Forwardaufschlag: 0,30%
Sollzins: 2,15%
Effektivzins: 2,18%

Vorlauf 36 Monate
Forwardaufschlag: 0,70%
Sollzins: 2,55%
Effektivzins: 2,59%
Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,39%

Auch eine kürzere Laufzeit kann sich lohnen. Wer statt 15 Jahren auch mit zehn Jahren Zinsbindung auskommt, profitiert in der Regel von niedrigeren Zinsen. Das günstigste Forward Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und 24 Monaten Vorlaufzeit bietet aktuell die Santander Bank mit einem Zins von 1,46 Prozent.

Lohnt sich das?

Trotz der Sicherheit sind Forward Darlehen nicht unumstritten. Ein oft gehörter Einwand ist, dass eine solche Absicherung in Zeiten sinkender Zinsen doch überflüssig sei. Einerseits stimmt es, dass in den vergangenen Jahren die Zinsen im Zuge der immer lockereren Geldpolitik der EZB Schritt für Schritt gesunken sind. Wer sich in dieser Phase einen Festzins für die Zukunft sicherte, wurde in der Regel enttäuscht, wenn der Marktzins noch weiter unter den vertraglich festgeschriebenen Zinssatz sank.

Wer sich aber nicht darauf verlassen will, dass die Zinsen auch jetzt noch weiter sinken, sollte lieber auf Nummer sicher gehen. Zu groß ist das Risiko, bei einer möglicherweise höheren Zinslast die steigenden Kreditraten nicht mehr stemmen zu können.
Zudem spricht es nicht gegen eine Versicherung, wenn sich später herausstellt, dass das vor Vertragsschluss befürchtete Risiko nicht eingetreten ist. So fordern ja auch Versicherungsnehmer einer Risikolebensversicherung nicht plötzlich ihre Prämien zurück, wenn sie die Vertragslaufzeit überlebt haben.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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Hinzu kommt: „Die Wahrscheinlichkeit höherer Zinsen steigt mit der Dauer der Niedrigzinspolitik“, sagt Finanzexperte Max Herbst von der FMH-Finanzberatung aus Frankfurt. Die Zinsen können zwar noch lange niedrig bleiben, aber eben nicht ewig. Wer sich ein passendes Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung zu seinem Immobilienkredit sichert, kann die niedrigen Zinsen von heute in die Zukunft mitnehmen. Denn ewig wird sich auch EZB-Chef Mario Draghi dem Druck steigender Inflationsraten nicht entziehen können.