Welche Chancen hat es? Die Befürworter betonen, dass auch unbebaute Grundstücke so höher besteuert würden und somit ein Anreiz zur Bebauung geschaffen würde, insbesondere bei unbebauten Grundstücken in guten Lagen und Baulücken in den Städten. Der Mieterbund begrüßt zudem, dass Investitionen in Immobilien nicht mehr wie bisher durch eine höhere Grundsteuer bestraft würden, Spekulanten aber ihrerseits keinen Anreiz mehr hätten, auf steigende Grundstückspreise zu wetten und derweil auf eine Bebauung zu verzichten.
Sollte die Bodensteuer die Mietnebenkosten in den Städten allzu sehr erhöhen, hätte es die Kommunal- und Landespolitik in der Hand, die Steuerbelastung zu mildern, beispielweise über eine Senkung der Hebesätze oder Steuermesszahlen.
Marktunabhängiges Modell – rein flächenbasiert
Wer will es? Das zweifellos einfachste, kostengünstigste und transparenteste Modell für eine Grundsteuer ist das Marktunabhängige Modell, wie es etwa die Verbände der Immobilienwirtschaft wie Haus&Grund, GDW und ZIA fordern und die Bundesländer Hamburg und Bayern sowie der Bund der Steuerzahler favorisieren.
Wie funktioniert es? Dabei werden weder Grundstück noch Gebäude nach Marktpreisen bewertet, sondern lediglich Flächen berechnet und mit sogenannten Äquivalenzzahlen multipliziert. Unterschieden wird nur die Nutzung durch Wohnen oder Gewerbe, die nach bisherigen Entwürfen mit unterschiedlichen Steuermesszahlen belegt würden. Die Idee dahinter: Lediglich der Flächenverbrauch wird besteuert. Damit wäre eine Grundsteuer quasi eine Nutzungsgebühr, die für die Nutzung kommunaler Infrastruktur wie Straßen, Kanalisation, Straßenbeleuchtung und ähnliches erhoben wird.
Grundsteuerhebesätze deutscher Städte (Beispiele)
| Stadt | Einwohnerzahl | Grundsteuerhebesatz |
| Bergneustadt | 18.940 | 959 % |
| Witten | 96.700 | 910 % |
| Altena | 17.375 | 910 % |
Quelle: HOMEDAY, Stand: 14.11.2017
| Stadt/Gemeinde | Einwohnerzahl | Grundsteuerhebesatz |
| Remscheid | 109.499 | 784 |
| Hagen | 189.044 | 750 |
| Moers | 104 529 | 740 |
| Stadt | Einwohnerzahl | Grundsteuerhebesatz |
| Bremen | 557.464 | 695 % |
| Bonn | 318.809 | 680 % |
| Essen | 582.624 | 670 % |
| Recklinghausen | 114.330 | 650 % |
| Leverkusen | 163.487 | 650 % |
| Leipzig | 560.472 | 650 % |
| Bremerhaven | 114.025 | 645 % |
| Bochum | 364.742 | 645 % |
| Oberhausen | 210.934 | 640 % |
| Mülheim an der Ruhr | 169.278 | 640 % |
| Dresden | 543.825 | 635 % |
| Wuppertal | 350.046 | 620 % |
| Mönchengladbach | 259.996 | 620 % |
| Bielefeld | 333.090 | 620 % |
| Dortmund | 586.181 | 610 % |
| Offenbach am Main | 123.734 | 600 % |
| Herne | 155.851 | 600 % |
| Hannover | 532.163 | 600 % |
| Hamm | 179.397 | 600 % |
| Freiburg im Breisgau | 226.393 | 600 % |
| Stadt | Einwohnerzahl | Grundsteuerhebesatz |
| Solingen | 158.726 | 590 % |
| Göttingen | 118.914 | 590 % |
| Bottrop | 117.143 | 590 % |
| Chemnitz | 248.645 | 580 % |
| Fürth | 124.171 | 555 % |
| Augsburg | 286.374 | 555 % |
| Erfurt | 210.118 | 550 % |
| Gelsenkirchen | 260.368 | 545 % |
| Bergisch Gladbach | 111.366 | 545 % |
| Hildesheim | 101.667 | 540 % |
| Hamburg | 1.787.408 | 540 % |
| Nürnberg | 509.975 | 535 % |
| München | 1.450.381 | 535 % |
| Darmstadt | 155.353 | 535 % |
| Krefeld | 225.144 | 533 % |
| Siegen | 102.355 | 525 % |
| Aachen | 245.885 | 525 % |
| Stuttgart | 623.738 | 520 % |
| Gummersbach | 50.412 | 520 % |
| Köln | 1.060.582 | 515 % |
| Münster | 310.039 | 510 % |
| Pforzheim | 122.247 | 500 % |
| Lübeck | 216.253 | 500 % |
| Kiel | 246.306 | 500 % |
| Halle (Saale) | 236.991 | 500 % |
| Frankfurt am Main | 732.688 | 500 % |
| Erlangen | 108.336 | 500 % |
| Braunschweig | 251.364 | 500 % |
| Stadt | Einwohnerzahl | Grundsteuerhebesatz |
| Magdeburg | 235.723 | 495 % |
| Wiesbaden | 276.218 | 492 % |
| Kassel | 197.984 | 490 % |
| Mannheim | 305.780 | 487 % |
| Rostock | 206.011 | 480 % |
| Mainz | 209.779 | 480 % |
| Saarbrücken | 178.151 | 460 % |
| Düsseldorf | 612.178 | 440 % |
| Karlsruhe | 307.755 | 420 % |
| Stadt/Gemeinde | Einwohnerzahl | Grundsteuerhebesatz |
| Ingelheim am Rhein | 26.546 | 80 |
| Gemeinde Christinenthal* | 73 | 45 |
| Gemeinde Wesselburener Deichhausen* | 107 | 0 |
| Gemeinde Wahlbach* | 179 | 0 |
| Gemeinde Südermarsch* | 162 | 0 |
| Gemeinde Riegenroth* | 259 | 0 |
| Gemeinde Rayerschied* | 102 | 0 |
| Gemeinde Norderfriedrichskoog* | 51 | 0 |
| Gemeinde Mittelstrimmig* | 407 | 0 |
| Gemeinde Loitsche-Heinrichsberg* | 955 | 0 |
| Gemeinde Kisselbach* | 591 | 0 |
| Gemeinde Friedrichsgabekoog* | 53 | 0 |
| Gemeinde Büsingen am Hochrhein | 1.358 | 0 |
| Gemeinde Bergenhausen* | 115 | 0 |
*weniger als 1000 Einwohner
Immobilienvermögen würde so nur noch indirekt über die Steuerbelastung bestimmt. Wer viel Fläche nutzt, zahlt dementsprechend mehr Grundsteuer. Hoher Flächenverbrauch für Mietshäuser würde hingegen auf viele Mieter verteilt, gestiegene Grundstückspreise in zentralen Lagen blieben unberücksichtigt. Dadurch würden neue Belastungen für Mieter verhindert. Wer hingegen pompös im großen Einfamilienhaus wohnt, muss im Vergleich mehr Grundsteuer berappen.
Welche Vor- und Nachteile hat es? Das rein flächenbasierte Modell ist nicht nur vergleichsweise einfach umsetzbar, es würde auch den Vorgaben der Rechtsprechung genügen. „Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil zur Grundsteuerreform mit keinem Wort verlangt, dass die Grundsteuer anhand von Marktwerten erhoben werden muss“, sagt Barent. Die Regeln wären für alle gleich und leicht nachvollziehbar. Zwar würde es auch nach diesem Modell im Schnitt zu einer leicht höheren Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer kommen, in sehr vielen Fällen würde sich aber nur wenig ändern.
Fazit
Fest steht: Die Bemessungsgrundlagen würden sich beim Kostenwertmodell dramatisch und beim Bodenrichtwert deutlich erhöhen. Beim Marktunabhängigen Flächenmodell würde die Grundsteuerbelastung wohl in vielen Fällen nur leicht steigen. Insbesondere Eigentümer großer Flächen – etwa für große Miethäuser – müssten rechnerisch mehr als bisher zahlen. Das werden die Kommunen aber über eine Anpassung der Hebesätze oder der Gesetzgeber durch andere Berechnungsfaktoren sicher verhindern.
Die zentrale Frage bleibt also, ob künftig Immobilienvermögen oder der Flächenverbrauch besteuert werden sollen. Am 2. Mai tagen die Finanzminister der Länder wieder zum Thema. Mit einem Gesetzentwurf – da sind sich die Beteiligten weitgehend einig – ist allerdings nicht vor der Landtagswahl in Bayern im September zu rechnen.
