Düsseldorf „Wir erwarten in den kommenden Monaten leicht steigende Hypothekenzinsen“, schreibt die Deutsche Bank in ihrem jüngsten Baufinanzierungs-Monitor. In Zahlen: Ende 2017 soll es für Darlehen mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung im Schnitt 1,7 Prozent sein, ein Jahr später 1,8 Prozent.
Das ist kein dramatischer Anstieg angesichts des aktuell ermittelten Durchschnittszinses von 1,6 Prozent. Im November betrugen sie 1,4 Prozent. Die Bank-Analysten bestätigen einmal mehr, dass Häuslebauer, die wissen wollen, wohin die Baugeldzinsen gehen, auf die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe schauen sollten. Die bewegte sich in jüngster Zeit um 0,3 Prozent und damit auf einem deutlich höheren Nivea als Mitte des Vorjahres. Damals wurde der Renditetiefstand von minus 0,189 Prozent beobachtet.
Auf die Frage, wer den jüngsten Anstieg der Hypothekenzinsen verursacht hat, gibt es eine einfache Antwort: US-Präsident Donald Trump. Die Glieder der Argumentationskette dahinter reihen sich so auf: Trumps Ankündigung einer „America-First“-Politik hat die Erwartung geweckt, dass die US-Wirtschaft dynamisch wächst. Dieses erwartete Wachstum hat die Kapitalmarktzinsen hochgetrieben, in den USA und danach in Deutschland. Ein Gradmesser für das Zinsniveau an den Kapitalmärkten ist die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe.
Doch die nun erwarteten Hypothekenzinsanstiege werden von der Europäischen Zentralbank (EZB) provoziert. „Da zudem die EZB mit dem Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik in den kommenden Monaten beginnen dürfte, könnten die Kapitalmarktzinsen weiter steigen“, analysiert die Deutsche Bank. Wie geschwind die EZB mit der ultralockeren Geldpolitik Schluss macht, hängt unter anderem von der Entwicklung der Inflationsrate ab. Die EZB strebt eine Inflationsrate von zwei Prozent an. Die Deutsche-Bank-Analysten erwarten für dieses Jahre eine Inflationsrate von 1,7 Prozent. Im März betrug die Jahresteuerung 1,6 Prozent.
Wohnungs- und Hauseigentümer, deren Kredite in absehbarer Zeit auslaufen, haben bereits vielfach auf die zu erwartenden Anstieg der Baugeldzinsen reagiert, in dem sie sogenannte Forward-Darlehen abgeschlossen haben. Das heißt: Sie haben sich die aktuell niedrigen Zinsen mit einem Aufschlag für ihre Anschlussfinanzierung gesichert.
Der Baufinanzierungs-Vermittler Dr. Klein etwa schloss noch nie so viele Forward-Darlehen wie im Februar 2017 ab. Der Anteil an der Kreditnachfrage betrug 18,9 Prozent. Die März-Zahlen liegen noch nicht vor. Die aktuell niedrigen Zinsen lassen sich laut Dr. Klein bis zu 66 Monate im Voraus festschreiben. In den vergangenen Jahren lagen die Zinsaufschläge für Forward-Darlehen im Mittel bei 0,02 Prozent pro Monat.
Wohnungen bleiben nur im Durchschnitt erschwinglich
Deutsche-Bank-Analyst Jochen Möbert vertritt in seiner Analyse außerdem folgende Ansicht: „Auch bei leicht steigenden Hypothekenzinsen und Hauspreisen sind Häuser und Wohnungen im Jahr 2017 weiter erschwinglich.“ Steigende Hauspreise, steigende Einkommen und die niedrigen Bauzinsen würden sich kompensieren. Allerdings räumt auch er ein, dass es große regionale Unterschiede bezüglich Wirtschaftskraft und Preisen gibt.
Wie weit die Preise auseinandergehen zeigt die Studie „Wohnen in Deutschland 2017“ der Sparda-Banken. Danach bezahlt der Deutsche im Schnitt 242.000 Euro für seine Wohnimmobilie und benötigt dafür sechs Jahresnettoeinkommen. Im Schnitt bekommt er dafür auch 126 Quadratmeter Wohnfläche, also genug für eine vierköpfige Familie. Doch in München reicht das Geld nur für ein Single-Apartment von 44 Quadratmetern. Dagegen können in sachsen-anhaltinischen Stendal in einem Haus zu diesem Preis sogar mehrere Generationen unter einem Dach leben, denn dort gibt es rechnerisch 299 Quadratmeter. Der Ort liegt in etwa in der Mitte zwischen Wolfsburg und Berlin.
In diesen Durchschnittspreisen sind Bestands- und Neubauwohnungen enthalten. Da Bestandswohnungen preisgünstiger als Neubauwohnungen sind und der Anteil der Bestandwohnungen größer ist als der der Altbauwohnungen ist, ist offensichtlich, dass für Wohnungen im Erstbezug deutlich höhere Preise als im Schnitt bezahlt werden müssen. So wird es in München schwer fallen, eine innenstadtnahe Neubauwohnung für weniger als 6.000 Euro pro Quadratmeter zu finden.
Zum Vergleich: Das Marktforschungsinstitut F+B ermittelte für das vierte Quartal 2016 für Deutschlands teuerste Stadt, München, einen Durchschnittspreis von 5740 Euro pro Quadratmeter in der Eigentumswohnung. Stendal kam mit 980 Euro pro Quadratmeter auf Platz 474 in der 494 Städte mit mehr als 25.000 Einwohner umfassenden Liste. Am billigsten sind Eigentumswohnungen in Zeitz im Süden von Sachsen-Anhalt mit 710 Euro pro Quadratmeter.
