Auch ausländische Rentner nimmt der spanische Fiskus entschlossener ins Visier – nicht nur auf den Balearen. Der Status eines Residenten hat auch hier teure Folgen, weil die Rentner ihre Rente dann in Spanien versteuern müssen. „Da es keine Sondervergünstigungen für Rentner gibt, ist die Steuerbelastung deutlich höher als in Deutschland“, sagt Plattes.
Beim Eintreiben des Geldes profitieren die iberischen Beamten vom automatischen Informationsaustausch (AIA) innerhalb der EU, der ihnen seit 2015 viele Informationen aus anderen Staaten beschert – darunter die Namen aller, die in Spanien leben und eine gesetzliche Rente aus der Heimat erhalten. Eine Steilvorlage, die die spanischen Behörden umgehend verwandelten: Noch 2015 haben sie all jene deutschen Rentner angeschrieben, die auf der Liste standen und bis dahin keine Renten vor Ort versteuert hatten. Viele wurden davon böse überrascht.
Neuerdings langt zusätzlich noch der deutsche Fiskus zu. „Das neue deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen hat zur Folge, dass immer mehr deutsche Rentner mit Hauptwohnsitz in Spanien ihre Rente auch in Deutschland versteuern müssen – zumindest teilweise“, sagt Abegg von Rödl & Partner.
Den Regeln zufolge müssen Deutsche, die 2015 oder später in den Ruhestand gehen und nach Spanien auswandern, erst hierzulande Steuern auf ihre Rente zahlen: Der deutsche Fiskus darf bis zu fünf Prozent ihrer Brutto-Jahresrente als „Quellensteuer“ fordern. Für Rentenjahrgänge ab 2030 steigt die Begrenzung auf zehn Prozent.
Für die Steuerberechnung gelten im ersten Schritt dieselben Regeln wie für Rentner, die in Deutschland leben, teilt die Finanzverwaltung in Mecklenburg-Vorpommern mit. Sie ist für die Besteuerung von Auslandsrentnern zuständig. Damit ist nur der „Ertragsanteil“ der gesetzlichen Rente steuerpflichtig – bei 2017er-Neurentnern 76 Prozent. Bis 2040 steigt der steuerpflichtige Anteil für Neurentner auf 100 Prozent.
Faktoren für eine rentable Ferienimmobilie
Das schönste Ferienhaus nützt nichts, wenn es da steht, wo niemand Urlaub machen möchte. Oder noch schlimmer: Die Vermietung von Wohnraum an Feriengäste ist gar nicht erlaubt oder es kündigt sich ein solches Verbot durch die Kommune an. Fragen Sie beim örtlichen Baubeauftragten der Stadt oder Gemeinde nach. Ansonsten gilt als Faustregel: Beliebt ist alles, was am Wasser liegt, an Meer, See oder Fluss.
Bei der Ausstattung gilt: Die Anforderungen der Mieter steigen. Ohne Internetanschluss braucht man Familien mit Kindern zum Beispiel nicht mehr kommen. Zunehmend gefragt: Ferienhäuser für sechs und mehr Personen, inklusive Pool sowie barrierefreie und allergikerfreundliche Wohnungen.
Ist eine Ferienimmobilie von Anfang an zu teuer, droht das Objekt trotz intensiver Vermietungsbemühungen unrentabel zu werden. Insbesondere die Finanzierungskosten müssen sich erst amortisieren. Voraussetzung ist, dass ausreichend hohe Mieteinahmen ortsüblich und durchsetzbar sind.
Wer seine Ferienimmobilie neben den Wochen der Selbstnutzung auch vermietet, muss für eine möglichst hohe Auslastung sorgen. Was nützt es schon, dass Urlauber in der Hochsaison eine hohe Miete für das Ferienobjekt akzeptieren, wenn es 40 Wochen im Jahr leer steht? Experten empfehlen eine breite Preisspanne zwischen Neben- und Hauptsaison, um die Auslastung zu erhöhen.
Nicht nur die Nachfrage, auch das Angebot an Ferienimmobilien nimmt zu – und damit die Konkurrenz durch andere Anbieter. Wer erfolgreicher Vermieter sein will, muss dafür sorgen, dass sein Objekt die Zielgruppe ideal anspricht und sich durch bestimmte Merkmale von der Masse abhebt. Durchschnitt geben Ferienhausurlauber 834 Euro für die Wochenmiete aus - Tendenz steigend, aber auch regional und abhängig von der Immobilie stark unterschiedlich. Erkundigen Sie sich gründlich nach den Preisen der übrigen Anbieter vor Ort.
Das Ferienhausangebot muss von Interessenten auch gefunden werden. Eigene Website, Eintrag in ein oder mehrere einschlägige Vermittlungsportale, Werbeanzeigen, Flyer, Kontakt zur Touristeninformation – all das kann helfen, die Gäste für das Ferienhaus zu finden. Aber all das kostet auch. Wer wahllos wirbt, verbrennt unnötig Geld. Nahezu kostenlos gibt es lediglich Mundpropaganda und das Schild am Haus.
Allerdings dürfen Spanien-Auswanderer hierzulande keine Freibeträge (auch keinen Grundfreibetrag) oder andere personenbezogene Steuervergünstigungen geltend machen. Damit sind ab dem ersten Euro des Ertragsanteils Abgaben fällig; es greift der persönliche Steuersatz – gemäß dem deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen aber eben nur bis zum Maximum von derzeit fünf Prozent der Brutto-Jahresrente.
Immerhin: Zu einer Doppelbelastung kommt es nicht, weil die deutsche Quellensteuer in Spanien angerechnet wird. Dennoch ist die zusätzliche Steuererklärung in Deutschland eine neue bürokratische Hürde. „Der Aufwand, der für Rentner mit einem Wohnsitz im Ausland einhergeht, wächst damit weiter“, sagt der Ludwigsburger Rentenberater Gernot Telschow.
Auch darüber hinaus müssen sie Auflagen erfüllen und der Rentenversicherung zum Beispiel jährlich nachweisen, dass sie noch leben. Das schafft Anreize, lieber in der Heimat zu bleiben – oder zumindest dort den Hauptwohnsitz beizubehalten.
