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Immobilien Wer für Mängel bei Hauskauf und Hausbau haftet

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Komplett mit wildem Wein Quelle: dpa-dpaweb

Solch eine Hinhaltetaktik ist nicht nur nervenaufreibend, sie kann für den Bauherren riskant werden – denn seine Ansprüche an das Bauunternehmen halten nicht ewig.

GEWÄHRLEISTUNG. Mit der Abnahme des Baus beginnt die Gewährleistungsuhr zu ticken. Die gesetzliche Gewährleistungspflicht erlischt in der Regel nach fünf Jahren, wenn ein Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen wurde, sogar schon nach vier Jahren. Treten während dieser Zeit Mängel auf, sollte sich der Käufer an seine Bauunternehmen, beispielsweise den Bauträger, wenden. Wenn der Vertragspartner des Bauherrn ist, dann darf er ihn nicht an Handwerker verweisen, sondern muss sich an die Beseitigung der Schäden machen.

Vertraglich können sich Bauherr und -unternehmen auch auf eine längere Gewährleistungsdauer einigen. Gut für den Bauherrn, wenn das so klappt wie bei Angela Merkel. Die Bundeskanzlerin hatte Glück: Sieben Jahre nach der Einweihung des Kanzleramtes traten Anfang Juli schwere Mängel an Fenstern auf. Die Kosten dafür müssten jedoch Lieferant und Fassadenfirma übernehmen, teilte die zuständige Bundesbaugesellschaft mit. Mit den Firmen war eine längere Gewährleistungsfrist als gesetzlich vorgesehen vereinbart.

Gewährleistungsfrist muss beachtet werden

Wer ein neues Haus bezogen hat, sollte die Gewährleistungsfrist beachten. „Mindestens sechs Monate vor Ablauf sollten Bauherren noch einmal mit einem Sachverständigen das Haus oder die Wohnung begehen“, empfiehlt Fachanwältin Rath. Zumal Bauunternehmen versucht sein könnten, Probleme über die Frist hinaus zu verschieben. Im Streitfall sollten Bauherren deshalb rechtzeitig schon vor Fristablaufbei Gericht eine Aufschiebung oder Ver- längerung durchsetzen. Denn nach Ablauf bleibt der Bauherr auf den Beseitigungskosten sitzen. Nur in Ausnahmefällen, etwa bei arglistiger Täuschung, hat er noch Chancen, das Bauunternehmen zu belangen.

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    Auch die Käufer alter Häuser sind bei Mängeln meist auf sich allein gestellt. Sie kaufen die Immobilie so wie gesehen und „nur wenn ein Verkäufer einen Mangel absichtlich verschweigt, muss er dafür auch haften“, sagt Rath.

    INSOLVENZ. Ein Mangel liegt vor, die Gewährleistungsfrist ist noch nicht abgelaufen und trotzdem muss der Bauherr am Ende selbst zahlen. Diese leidvolle Erfahrung machen Käufer immer wieder – Bauträger können Pleite gehen, die Ansprüche sind dann perdu. Für Bauherren ist dieses Risiko nicht gering: Jeder 50. Bauträger rutscht in die Pleite. Bundesweit Schlagzeilen machte im Jahr 2000 einer der größten deutschen Bauträger, die Erkrather Bast-Bau-Gruppe, die nach 47-jährigem Bestehen über Nacht in die Insolvenz rutschte.

    Häuslebauer sollten sich deshalb streng über den Ruf ihres Unternehmens informieren. Wie sind die Erfahrungen früherer Kunden? Welche Vita hat der Geschäftsführer? Ein Blick ins Handelsregister beispielsweise gibt schon mal einen groben ersten Eindruck. Experten raten, zudem Bankbürgschaften oder einen Gewährleistungseinbehalt vertraglich einzufordern, die etwa fünf Prozent der Bausumme betragen sollten. Bei einem konkreten Mangel rät der Sachverständige Bolle dazu, eine Bürgschaft über das Dreifache der Kosten zu verlangen. „Denn Mangelbeseitigungskosten durch Fremdfirmen sind meist höher als die ursprünglichen Kosten.“ Beispielsweise wenn bei Feuchtigkeit im Keller noch einmal Wände freigelegt werden müssten.

    Bauen ist am Ende auch Vertrauenssache. Idealerweise entpuppt sich der Bauunternehmer als echter Partner – Rechtsstreitigkeiten wären dann eine Ausnahme.

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